只租不售，陸家嘴集團試水養老地產

上海浦東內環東方路、龍陽路附近的東環龍路上，坐落著三棟樓。規模並不算大，總建築面積為1.8萬平方米。

從外表看，這三棟大樓與其他高端樓盤並無二致，但是內部裝修的細節，比如24小時健康呼叫系統、公共空間方便老年人使用的扶欄等等又顯示著這裡不是普通的住宅。

事實上，這裡就是陸家嘴金色陽光頤養院的所在地，也是上海目前內環內首個五星酒店標準的養老院。項目的打造者是陸家嘴集團（600663.SH，以下簡稱「陸家嘴」），也是公司對養老地產領域發出的第一次探索。

老齡化加劇的社會大背景催生的「銀髮經濟」已經在促使眾多房企紛紛掘金養老地產。不少房企已經作為主體介入養老地產的開發運營。不過，各家在盈利模式，產品開發、運作運營等等維度上各有不同。

陸家嘴的打法是瞄準高端養老客群，並在醫養結合上做突破。按照陸家嘴集團黨委副書記徐而進對時代周報記者的表示，短期內並未將盈利納入考慮範疇，對於公司而言，更為重要的是通過這一項目的試水，探究一條在養老地產上發展的健康道路和模式。

租賃而非售賣

6月16日，金色陽光頤養院正式對外運營。開設120間套房供老人們選擇。

金色陽光頤養院推行的是專業的養老照顧，打造「動靜皆宜、清心安寧、老有所樂」的社區氛圍是其一大理念。七大區域組成了金色陽光頤養院：靜謐居住區、健康醫護區、景觀餐飲區、文化娛樂區、陽光園林區、休閑健身區和娛樂活動區。幾乎涵蓋了日常生活娛樂的方方面面。

從商業模式看，收費方式分為兩種，一種是月度養老服務費，價格從數千元到兩萬元不等；另一種方式則是提前支付15年的居住權益費，若居住年限不滿15年可以靈活進行調整退還費用。屆時，具體收費標準會根據老人的身體評估以及服務需求來決定，而所有的收費將公開透明並進行公示。

值得一提的是，金色陽光頤養院採取的是租賃而非銷售模式。陸家嘴集團黨委書記、董事長、總經理李晉昭在回答時代周報記者問題時強調錶示，目前該項目並不會考慮出售模式。

徐而進對時代周報記者進一步表示，儘管該項目被作為集團內部一次戰略性的試驗，但並沒有將其作為一個短期內就實現盈利的項目。據其介紹，項目（不計算土地成本）的建設設施投入金額就達到了2.2億元。

「日本的高端養老地產，基本是在運行七八年以後開始實現盈利。」 徐而進判斷。在他看來，目前國內高端養老地產發展還處在初期，金色陽光頤養院選擇也是不少房企推行的租賃模式。試水養老地產作為陸家嘴集團盤活企業存量資產的一大方式，也是企業社會責任的一大表現。

上海目前已經成為全國最早進入人口老齡化的城市。按照《上海市老年人口和老齡事業監測統計調查制度》統計，截至2016年12月31日，上海全市戶籍人口中，60歲以上戶籍老年人口占戶籍總人口的31.6%，達457.79萬人。

在「9073」養老服務格局下，90%老人在家庭養老、7%依靠社區養老、3%依靠機構養老。從上海2016年的數據顯示，共計625家的上海市養老機構中，社會民辦和公辦各佔一半，集中於內外環間及外環鎮居民點普通養老院為主，極少數養老院依託於優勢環境資源。故而言之，像金色陽光頤養院一樣佔據內環資源優勢的項目並不多見。

醫養結合的高端方式

陸家嘴聚焦於養老服務，不同於「以地產開發為主」的養老地產。服務業考驗的正是團隊的運營能力。

在徐而進看來，養老行業的核心競爭力是運營能力。為了做好這一點，陸家嘴至少從五年前就已經開始做了探索。

2012年4月，陸家嘴集團就發布過公告表示，將與日本西科姆醫療株式會社（以下簡稱「日本西科姆」）共同合作運營該項目。這家公司在老年公寓、護理型養老院的運營中積累了豐富經驗和服務技巧，與陸家嘴的合作也是該公司首次海外試水。

為了更好地推進項目的運營，陸家嘴集團在2014年投資成立了上海琻錦頤養院有限公司，除了陸家嘴集團方面的人員，來自日本的專業設計團隊以及台灣天主教耕莘醫院分別提供硬體設施和軟體服務支持。

這並不足夠，在醫療以及護理配套上，除了自聘資深專科醫生、國家認證的高級營養師每周固定時間上門坐診服務外，陸家嘴還跟附近的醫院打通，提供了多種服務。

按照金色陽光頤養院一全職醫生對時代周報記者的介紹，目前已經與三級綜合醫院仁濟醫院進行了系統對接，仁濟醫院的專家可隨時根據入住者的需求為其安排會診。同時，項目也為入住老人提供了包括仁濟醫院、國際醫學中心等專業醫療機構的特需綠色通道就診服務及特需病房服務。

「在經過授權后，老人們個人健康檔案、血壓、血氧這些基本數據，仁濟醫院的醫生都是看得到的、也直接實現可以網上預約、挂號。配藥不需要老人跑，全部免費配送。」該醫生表示。

項目內部對老人們進行的是24小時的保護。房間內設有緊急呼叫系統和緊急報警拉繩，老人在需要護理或者身體不適時可以呼叫護理人員，護理人員24小時值班，第一時間能夠到場。

在入住之前，也會對老人們的身體條件進行全面的評估，針對老人不同的身體條件，提供不同護理級別。而老人們在頤養院里的精神面貌將被視為重要的指標，「在一個舒心的環境里，老人們的臉上會有怡然自若的神情。」上述醫生表示。

仍舊在探索

那麼，該項目之後，陸家嘴集團是否大舉進入高端養老地產領域？

徐而進當天並未給出肯定的回答。他對時代周報記者表示，目前公司方面短期內沒有實踐新項目的打算，「等到這個項目運營完全成熟后，再考慮後期的發展。」而目前公司希望能夠實現用租金的收入來達到前期運營開支上的平衡。

不可置否，項目後續投入以及長期持有，對運營能力、資金實力等等各方面有著極高的要求。未來要怎麼走，也是陸家嘴集團在養老地產上思考的問題。

徐而進對時代周報記者反覆強調的是項目重點在於運營團隊的培養和服務標準的建立，「如果（模式）能成熟，說不定會成為未來的營業方向之一。」

從目前來看，成立於1990 年的陸家嘴集團一直在負責陸家嘴金融貿易區的城市開發，從原先的單一土地開發實現了以土地開發和功能性商業地產項目建設並重的經營模式，而後，逐步演變成以商業地產項目為主營產品，尤其辦公物業是陸家嘴的核心資產。2016年，公司啟動「地產+ 金融」的雙輪驅動轉型。

不過，按照徐而進的表示，金色陽光頤養院目前尚未進行金融資源的嫁接，未來不排除可以嘗試與金融、保險資源進行聯動，「項目可以是在集團地產+金融上實現突破。」他說道。

2016年年報顯示，陸家嘴集團128.07億元的營業收入中，房地產為109.87 億元，金融業務為18.20 億元。在26.49 億元的凈利潤中，長期持有物業出租對利潤總額的貢獻率為 49.27%，房產類銷售的貢獻率為 56.88%，投資收益的貢獻率為 11.07%，金融業務的貢獻率為 16.12%。