終結了！炒房時代，突然有種熱淚盈眶的感覺

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導讀：

這個周末，關於樓市有兩條非常重要的新聞，但沒有引起足夠的重視。而這兩條新聞，意味著首套房貸的利率走勢，可能會發生新的逆轉。

最近兩個月來，由於央行引導市場利率走高，在樓市上出現了「定向加息」的態勢：房貸利率打折開始消失，購房者實際承擔的利率在上升。在一些熱點城市的部分銀行，甚至出現了首套房貸利率上浮10%，二套房貸利率上浮20%的情況。

對此，國家發改委旗下的「價格監督檢查與反壟斷局」約談了有關銀行。為此，發改委網站還公布了一篇新聞通稿，我們不妨讀一下：

按照李克強總理、張高麗副總理和馬凱副總理批示精神，價監局於6月16日約談北京市場利率定價自律機制牽頭行工商銀行北京分行，要求北京市銀行業規範有關自律管理行為。抓緊取消對公貸款利率「不低於貸款基準利率的0.9倍」的限制，各商業銀行不得再就有關事宜進行溝通協商，要通過商業銀行之間的競爭推動降低企業融資成本，為實體經濟發展創造良好金融環境。

對約定存款利率上限和首套房個人貸款利率折扣的必要性等作出說明，並研究提出逐步規範的建議，維護利率市場化改革成果，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用。工商銀行北京分行表示，將嚴格落實有關要求，規範利率定價自律管理行為。

這篇通稿很有意思，值得細細品味。通稿告訴我們，在北京存在一個「市場利率定價自律機制牽頭行」，也就是工商銀行北京分行。按理說，已經對全世界宣布實現了利率市場化，那麼各銀行的利率定價行為，就完全是自由、自主的。工商銀行北京分行牽頭的「自律機制」，顯然有謀求「價格壟斷」的嫌疑。

根據通稿，這個「自律機制」達成了對公貸款利率「不低於貸款基準利率的0.9倍」的限制，不利於降低企業融資成本。

如果需要監管，有北京銀行業協會，有北京銀監局，還有央行北京營業管理部。但國務院領導沒有讓銀監會、央行系統去查處，而是讓國家發改委的「價格監督檢查與反壟斷局」介入調查。價監局不僅監督價格，還監督是不是存在壟斷行為。

此外，「價監局」還提出了一個問題：這個「自律機制」還「約定存款利率上限」、「約定首套房個人貸款利率折扣」，這有必要嗎？結論是：應該「維護利率市場化改革成果」。

也就是說，「約定首套房個人貸款利率折扣」的行為，引起了國務院總理、兩位副總理的關注。

到了第二天（6月17日），新華社發了一篇題為「部分銀行首套房房貸利率上浮10% 剛需人群受影響」的電稿，電頭是「新華網北京6月17電」，作者署名是：新華社「網事」記者宓盈婷、董建國、王曉潔。

三位記者聯合署名，顯示了這篇稿件的重要性。稿件先陳述了近期全國出現的樓市「定向加息」的事實，然後藉助專家之口，給出了以下核心觀點：

調控的目的不應是為了抑制剛需，若動輒採取「一刀切」的方式，可能會誤傷，「剛需人群屬於購房的弱勢人群，應該讓他們買得起房、住得上房。」

有關方面應當對「金融機構將首套房房貸利率也一併上調」的做法進行干預……從而支持購買首套房剛需客戶的積極性。

1、再見了，炒房時代？

近日，公布了一個關鍵數字，那就是2017年5月份的M2同比增長9.6%，這是一個非常值得關注的數字，值得每一個人重視！

因為9.6%的M2增長數字遠遠低於預期，因為已經很長時間M2增長沒有低於10%了，給人恍如隔世的感覺。

為什麼這個時候，M2增速會低於10%呢？

1、一是經濟目前處於平穩增長期，相比過去一段時間，維持了反彈的格局。

2、在經濟穩定的時候，開始了降槓桿的過程，使得的經濟更加健康，資產價格的泡沫會得到進一步抑制。

3、正處於戰略調控房地產的關鍵階段，各種行政調控手段都出爐，但這是短期手段。

4、房地產的長期調控和根本調控手段，還是需要貨幣政策的穩健和利率的適度上行。

5、美聯儲進入了加息、縮表周期，整個貨幣政策已經結束了寬鬆，已經轉向，歐洲、日本也跟隨美聯儲在逐漸轉向。

6、作為全球大國，必然也會跟隨全球貨幣政策進行轉向，貨幣的投放回歸穩健。

貨幣投放回歸穩健，這將是實體經濟的大利好，同時對於房地產泡沫的抑制也將起到很大的作用。

1、如果保持高速的貨幣增長，很容易導致貨幣湧入房市，使得資產價格猛漲，從而使得實體經濟後退。

2、穩定的房價，有利於讓實體企業埋頭苦幹和科技創新，而不用因為房價上漲而變得浮躁。

3、有利於降溫炒房，降低民眾的投機之心，回歸本心，回歸生活，追求詩歌和遠方。

4、在M2增速降到10%以下時，房價並沒有出現大跌，這是非常高超的調控手段，房價沒有大跌，出現橫盤震蕩，這是非常難得的。

5、在這種情況下，房價沒有下跌，買房的人沒有虧損，銀行沒有壞賬，難得出現了短期的平衡。

9.6%，這是這些年最重要的一個數字，有著深遠的意義，對實體經濟將產生重要的影響，對房市將產生深刻的影響。

揮一揮手，告別了過去貨幣高增長時代，迎來了一個新的時代，告別了投機炒房的年代，創業者的春天不會遙遠，詩歌和遠方正等著您！

天下沒有不破的泡沫，但再沒有什麼比房價泡沫更折磨人的神經了。

經濟學家魯迪格多恩布希(Rüdiger Dornbusch)那句名言用來形容當前的房價泡沫再貼切不過了：「危機到來所用的時間比你以為的久得多，然後它發生的速度又比你以為的快得多。」

對於這場長達十幾年的房地產大牛市，泡沫已是公認的定論，無須更多論證。唯一的分歧是泡沫還能持續多久？

問題在於，預測房價泡沫何時見頂是幾乎不可能的任務。

原因是：第一，房地產已經綁架了經濟增長、地方財政和金融體系，這意味著政府總是有動力去阻止房價崩潰的風險；第二，政府仍然有強大的能力去刺激樓市。

例如，2015年全國房價普遍下跌，隨即官方開始放鬆購房限制，「房貸利息抵扣個稅」這個政策只是討論了一下並未來得及實施，房價就開始了新一輪猛漲。

因此，我們能做的僅僅是分析哪些因素的變化會影響政府「托市」的動力和能力。

以的金融體系是間接融資為主來解釋過高的M2/GDP比率是牽強的，因為在2008年金融危機后這一比率迅速竄升，與之吻合的是大規模的信貸投放。

在危機后的幾年，新增M2佔到全球的40~50%，這足以解釋資產價格泡沫的來源。令人震驚的是，2016年工農中建四大行新增貸款超過60％投入了房地產。

問題是寬鬆貨幣營造的資產價格盛宴是一場幻覺。當泡沫膨脹到一定程度，央行出於恐懼就不得不開始剎車，而且這種剎車往往來得太晚，資產價格泡沫隨即被戳破。歷史一再證明這一點。

以日本世紀性的房地產泡沫為例。在維持了兩年零三個月的超低利率后，日本央行終於在1989年5月啟動加息。

1989年12月29日，日本股市達到頂點后開始崩潰。房地產泡沫則反應稍慢，在1991年達到歷史頂點后崩潰。

房地產泡沫多年屹立不倒，背後是貨幣超發、土地供求失衡及土地財政等因素，導致政府的房地產調控缺乏誠意，進而形成「房價不會跌」的社會預期。

但是，上述三大因素導致整體經濟風險不斷積累，遲早需要壓力釋放。當前制約壓力釋放的主要因素是十九大前的維穩壓力。

可以預期，十九大之後，政府行為更趨理性化，房價泡沫將迎來歷史性拐點。

3、三年之後房子你還能賣給誰？

這是一個大家都容易忽視的問題，但對於房產投資人來說，是必須要面對的。

這是屢次強調的一個問題：在買房之初必須要考慮到以後的賣房，也就是說將來的變現，如果不能變現，再大的升值都與你無關，如果不能輕易變現，你就會為找到一個接盤者而耗時半年乃至一年之久。

現在買進，相對於年初或者三個月前，應該是在高位，如果未來三年內不再上漲或者緩漲，我們就相當於炒到了山頂或次山頂，然後在上邊站崗放哨。

就如同2013年下半年衝進去的那一撥客戶一樣，在2013年下半年——2016年上半年，苦苦站了三年崗，要不是今年下半年的房價暴漲讓他們得以解套，真不知道他們什麼時候才能解脫。

在市場瘋狂的時候，有一類人更加瘋狂，指的就是散戶，我身邊現在殺進去的房投大佬幾乎很少再見了，相反，那些前些年一直觀望的剛需客戶則信心滿滿的殺了進去，這不能不讓人警惕。

下面就讓我們分析一下三年之後，到那時，看看你的房子賣給誰？

三年之後，按照最快速計算，就是我們買的房子基本交房並辦理了房產證可以正常上市交易了，如果說現在的大部分都是炒房客，到那時應該大部分都該拋售房子。

在二手房市場，你的賣房競爭對手可謂眾多，到時候你能輕易地找到下家嗎？這一點，尤其是那些郊區盤的客戶可以面壁好好思考思考，可別到了該變現的時候傻眼了。

三年時間太長，任何政策上的變動都可能出現，如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然後利率再次提高到7以上，如營業稅2年減免改為5年減免。

如個人所得稅按照差額的20%徵收，如增值稅按照商業地產的30%或60%徵收，如此，你的二手房交易稅費一項就可能達到35%左右，這還不算後期的房地產稅等持有環節的稅費徵收等，更要命的是再來一次嚴厲限購。

此外，房價暴漲之後，政府必然會釋放更多的土地來增加供給，以此來改變未來市場預期，但如此一來，又會導致未來兩三年內土地供應大增，未來的一手房投放量大幅增加。

到那個時候，就不再是現在的供不應求，而是供大於求，到那時，你的二手房還能是個香餑餑嗎？

看看，提高稅費和限購，會減少未來的市場需求，提高稅費會提高未來的交易成本，如此一來，如果你的房價上漲50%左右，算上三年的月供支出，你基本掙不到錢。

如果上漲一倍，可以掙一點錢，但在變現的時候也會面臨客戶稀少的問題，再加上未來三年供應增加，供求關係就會逆轉，到那時，你再變現，還會像現在這麼好變嗎？

如果你在2008年、2009年賣過房，或者說你在2011、2012、2014、2015這四年賣過二手房，你就會知道，當市場不好或政策限制的時候，你想把升值的房產變現並不容易。

有時候需要半年，有時候需要一年，有時候需要更長時間，這對於那些急需要錢的投資者來說簡直是一種煎熬。

事實上，在2006年到2016年這10年間，真正容易出手變現的時間只有三次，第一次是2010年上半年，2013年的下半年，還有就是2016年的下半年，除此之外，都不容易變現，即使能變現也是以犧牲巨大利潤為代價的。

很多人，都想在房產投資上掙到錢，但我可以明確的告訴你，能在房產投資上掙到錢的不足5%，和炒股一樣，大多數都成了墊腳石，只有塔尖上的少數人能夠掙到大錢。

而且可以全身而退，而這一批人很早以前都掃貨進場了，現在都已經隱退或正在悄悄地出貨，按照他們的話說，現在是最佳的變現時間，而不是最佳的進場時機。

文琳編輯

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