去年搶的那些貴价"麵粉" 今年會做成怎樣的"麵包"?

過去一年的「滑鼠戰」下，先後誕生了地價單價分別為1.5萬的黃岐、1.6萬的禪城東、1.2萬的里水，還有「1萬+的」陳村、北滘和倫教，以及「9字頭」的大瀝、獅山與「6字頭」的三水。

同樣在「搶地大戰」中首次出現在佛山市場上的，還有融創、綠城、新城控股、旭輝、陽光城、泰禾、五礦等國內知名房地產開發企業。

當這個近乎「史上最多高溢價地塊」誕生的年份遇上新一輪的「過江龍」進駐佛山開疆拓土，2017年的佛山樓市多個區域都將帶來產品競爭格局與價格定位的重組。

新「過江龍」產品實用剛需、高端產品系、國家一級物管

融創、綠城、新城控股、旭輝、五礦，加上再早一點進駐佛山的當代置業，在過去的一年多時間裡，這些國內銷售額百強的房企，先後將佛山市場作為整個珠三角甚至是華南市場的第一站，以拿地或者合作的形式拿下大區域戰略的第一個項目，從佛山輻射的廣佛市場，開始珠三角布局「本地化，規模化」的發展。

這是房企的布局遊戲和數字報表，對於佛山房地產市場來說，這些新進駐房企將會為市場和生活帶來什麼？

首先是更先進或者是「更一線城市化」的產品。

如當代置業帶來全屋新風智能化系統，作為全國房企銷售均價排行第一的融創住宅，進駐佛山後為多個區域帶來全系列高端住宅。泰禾則將首進佛山的項目定位為「院子系列」，將在今年中亮相的泰禾佛山院子項目位於佛山新城，引入的是泰禾集團最高端的產品系。儘管該項目的具體產品信息尚未發布，但是作為院子系列的代表作之一，國內非常知名的北京院子，其融合傳統院落精髓打造的「三街五巷八坊」，園門、院門、宅門三重遞進形式非常經典。

同樣帶來更優化產品理念的還有旭輝地產的主流剛需和剛改產品，南都記者採訪了解到，旭輝地產將在首個亮相的禪城項目中，打造住宅、LO FT產品與商業綜合體。住宅將建造這個開發企業最擅長85-125平方米的小三房和小四房，這批單位的產品設計和配置都是亮點。在30-50多平方米的LOFT里做到三四房非常值得期待。未來，旭輝能否在市場引入高端品牌「鉑悅系」則要看是否有合適的地塊項目。

這些新房企為佛山市場帶來的還有生活配套服務。如旭輝的全齡社區，以及綠城的產品品質管理和物業管理服務等，都是行業內的標杆。

據綠城房產集團廣佛公司負責人介紹，綠城佛山項目將採用日式工程管理、在高層嘗試新工藝、新工法，未來也將會採取工地開放，需要圍蔽施工的部分也有影像記錄。同時，綠城的一大「殺手鐧」就是具有國家一級資質的綠城物業，據介紹，該項目將會全面引入綠城特有的園區服務體系，包括健康醫療服務體系、文化教育服務體系和居家生活服務體系。

「本地虎」表現新盤供應大戶開拓「新區」

2004年前後進駐佛山的幾大外來房企，諸如保利、中海、萬科、雅居樂、時代等房企，經過十餘年本地化發展，在消費者心中已經和「本地房企」無二。加上本土起步的碧桂園，這些房企無論是在已有項目布局和新項目拓展上，也都將是今年新盤的供應大戶。

萬科去年在佛山桂城、羅村、南庄、龍江等區域一共拿下8個項目，在佛山總項目布局達到了32個，在售、待售以及儲備項目達到了25個。尤其是去年12月份，萬科在佛山首度拿地進駐高明。在去年拓展新區域的還有中海地產，去年底中海先後拿地樂從和倫教，首次進入順德區開發，據南都記者了解，這兩個項目都將在今年下半年面市。

去年在土地市場上活躍的還有時代地產，去年時代地產在里水、黃岐等區域拿地之後，也是首次進入獅山開發。今年時代地產可售項目將達到五個，包括已經開放了銷售中心和樣板房的桂城千燈湖時代名著 、金沙洲板塊的時代水岸 二期，三水時代南灣 ，還有新獲取的獅山項目和里水項目，里水項目目前已經定名為時代花生。而在上一周，時代地產經過7個小時「滑鼠大戰」搶到了三水地塊，也將作為三水時代南灣項目的二期，今年五一項目一期開盤之後，二期預計將在明年推出。據介紹，今年時代地產將更多關注到改善置業人群。在產品品質、戶型和交付標準方面也將提升。

去年在佛山補充項目，今年陸續邁入「新區」的還有合景泰富等近年在佛山發力的「新勢力」，合景泰富在禪城開發規模大盤瀧景的同時，去年拿下了北滘地塊，該項目與珠江新城項目同名，定位為高端項目，不過相對於珠江新城的天鑾來說，北滘項目面積段更加接地氣，功能主打「一步到位」的高使用率三四房。

在進入大良之後，首次進駐陳村的招商地產，去年拿下的金錩地塊也將在今年四季度亮相。招商地產目前的產品開發思路為「每塊地都要做出不同特色的東西，而不是簡單複製」。所以，在招商臻園之後，這一招商曦岸項目會採用新的風格嘗試，讓市場眼前一亮。

預測

「高成本麵粉」地塊入市 區域住宅價格存在上行壓力

佛山房協發布的2016年年報中提到，去年全年佛山商住用地總成交面積僅為266.3萬平方米，同比有近四分之一的下滑。而成交金額則達到458.03億元。同比增長近62%。土地交易持續「量減價升」的市場趨勢，商住用地供應減少。且各地塊溢價率高，這些高溢價地塊項目預計最快將在2017年中上市，屆時房價上漲壓力非常大。

去年，佛山多個板塊土地成交單價創下新高，禪城東部最高樓面地價突破1 .6萬元/平方米，大瀝突破1 .5萬元/平方米，北滘和大良達到1 .1萬元/平方米最高單價，陳村也超過了1萬元/平方米。獅山最高單價達到「9字頭」，倫教和祖廟則超過「8字頭」。上一周，三水的最高樓面地價也超過「6字頭」。

其中部分項目的土地單價已經接近或者相當於區域住宅售價。例如綠城拿下的禪城綠景東路地塊單價，與當時周邊住宅在售價格相差無幾。新城控股拿下的獅山地塊，與同期獅山住宅網簽均價相當，上一周時代地產拿下的三水地塊路面地價，也僅比1月份區域網簽均價低700多元。

在業內人士看來，這個近乎為「史上最多高溢價地塊」的「強地大戰」現狀或將持續，而高地價帶來的區域價格定位也或將重組。也有房企負責人表示，高地價帶來的售價上行趨勢是必然的，在這一背景下，房企更應該在產品打造上進行新的提升。