買第一套房時要注意這些，不然虧大了！

本文系融360專欄作者「小司姐讀財」原創作品，僅代表作者個人觀點，不代表融360官方立場，轉載請聯繫作者授權。

不知道大家沒有聽過這樣一句話：沒錢的人拚命往銀行存錢，有錢人則向銀行借錢。

今天我就要跟大家講一個「有錢人」的做法-向銀行貸款買房。

有人聽到我說貸款買房，可能會很覺得可笑：要是我可以一次性付清，我還需要貸款買房嗎？

但我告訴你，很多能全額買房的人也喜歡貸款買房。

為什麼大家喜歡貸款買房呢？

在解釋之前，我們先來說一個概念-『槓桿』

欠銀行錢我們可以說「負債」，但是它也可以叫「槓桿」。

杠杠定理大家都知道吧，就是用小的力量撬動大的物體，放到金融里，它指的是用小的投入獲得大的收益。

雖然很多人貸款買房是因為沒錢的事實，但是真正有投資眼光的人，會合理利用槓桿，選擇貸款買房。

這是為什麼呢？

銀行利息低，不貸白不貸

大家都知道，房貸主要有三種：商業貸款、公積金貸款以及組合貸款。組合貸款就是公積金貸款和商業貸款的混合貸款。

商業貸款可以用來買住宅、商住。公積金貸款不能用於購買商住，只能用於買住宅、裝修、租房等。

而組合貸款是指符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時，還可以申請個人住房公積金貸款。

公積金貸款，五年以上的貸款利率為3.25%，商業貸款五年以上的貸款利率為4.9%。商貸很多時候會有折扣，基本是基準利率的8到9折，我們就按9折算。

也就是商貸的年利率可以低至4.9%*0.9=4.41%。而組合貸款的利率，也就在3.25%~4.41%之間。

沒有對比就沒有傷害。跟別的貸款方式比較以下，你就知道這個利率有多低了。

由於我本身就是做財經這塊，平時收到什麼貸款公司的宣傳單，也會留意下他們的貸款年利率之類。

就拿我最近收到的一個傳單來說吧。

它的標準是這樣的：月入4000可申請，月費率低至0.78%

以這個標準來算，如果我們貸款12個月，那麼實際貸款年利率就是

0.78%×12×24÷(12+1)=17.28%

足足是商業貸款利率的4倍多，是公積金貸款利率的6倍多。

至於大家熟悉的信用卡分期 我在南方財富網上找了張最新的信用卡利率圖，可以參考下，分期12個月，年利率至少也要13%

而民間借貸的話，就更高了，百分之二三十都算少的了。

總結下來，還是用公積金貸款和商業貸款比較划算。

另外還有一個需要注意的是，貸款的時候，要區別費率和年利率。

利率是大家比較好理解的，日利率乘以360，或者月利率乘以12，就是年利率。

而月費率和利率之間的換算方式是這樣的：月費率×n×24÷(n+1)=實際年利率

註：其中n代表借了幾個月。

剛剛上面也跟大家算了，月費率0.78%，如果我們貸款12個月，那麼實際貸款年利率就是0.78%×12×24÷(12+1)=17.28%

利率和費率的差別還是蠻大的，一定要看清楚，免得被騙了

怎樣輕鬆賺一套房

你把錢從銀行借出來了，現在我就來教你怎樣利用『槓桿』定理賺下一套房。

大數據時代，還是用數字說話比較實在

假如我們貸款100萬，我們先來看看公積金貸款和商業貸款兩種貸款方式的月供情況

公積金貸款

商業貸款

為了方便，我們以等額還款的月供來作比較

從上圖可以看出，如果我們貸款100萬，貸30年，公積金貸款方式下，月供是4352.06元；商業貸款方式的月供是5307.27元

如果我們把這100萬去投資，那麼月供4352.06元的情況下，我們的投資只需要保證5.2%的收益，就能滿足每個月的月供了。而月供是5307.27元的情況下，我們的投資只需要保證有6.3%左右的收益，可以了。

而每年5%-6%的理財收益，跟著小司姐慢慢學習理財，基本都能達到。

換句話說，我們不一次性付款，而擅用這100w，就可以免費賺一套房。

看到這裡，各位土豪還想全額買房嗎？