終於有人說了，關於蘇州樓市的一些真相！

又是搞直播、又是寫總結、又是偷情報整小道、又是擴冬粉群……這周土拍下來真是把阿度們虐的不輕，但是阿度們不敢放鬆寄幾，畢竟17年的目標是干他一個億！

趁土拍硝煙還未散盡，趁花正香天正陽人正靚，趁大家對拍后還存有諸多小九九：蘇州房價17年到底會不會降？拿地的開發商到底怎麼想的？拿的這些地是貴還是便宜？地拿了之後怎麼個打法？留在蘇州還有機會嗎？……

帶著這些大家最關心的問題，阿度起了個大早，專門拜訪了一位地產老前輩為大家解答疑惑——

沒錯，就是他

地產圈最能跑的，跑馬圈最有才的

並且從來不打嘴炮的，實幹到不能再實幹的

蘇州龍湖營銷總監——黃萬松

對於大家最關的一些問題

黃萬松的回答是這樣的：

➀以目前的土地市場而言，應該說蘇州沒什麼地是便宜的，蘇州本身的經濟實力很高，核心地塊很少，每一塊地都是寶貴的，不可能出現便宜的地。

➁ 龍湖勞動路地塊能出到這個價（總價17.5億，樓麵價17479.8元/平）肯定是經過認真考量的，蘇州土地市場競爭異常激烈，沒有任何一塊地是可以很輕鬆拿下來的。

阿度補充：龍湖這塊地，雖說被調侃成古城拍出漕湖價，其實不能簡單看樓麵價，該地塊不是純住宅用地，還包括一部分商業用地，如果刨去這些，事實上住宅樓麵價並不低！要綜合考量。

➀ 目前蘇州核心城區具備這樣條件的只有兩個地方，一個是東方之門，另一個就是這個雙捷運上蓋地塊(軌交2號線、軌交5號線)。捷運最能帶動商業的人流，龍湖之所以拿下這塊地，也是看中了這一點。

圖片：土拍網

➁ 另一方面，目前整個古城區並沒有特別好的商業，以前的一些商業綜合體也太比較老化，正在慢慢衰落，古城商業急需新鮮血液的加入，所以，龍湖就來了。

➂ 從將來的消費能力來看，古城區將來的高端客群主要集中在西南這片區域。首先周邊有不少新的樓盤並且都是高端樓盤（海胥瀾庭、仁恆公園世紀、金茂府）；其次沒有足夠競爭力的商業；最後就是難得的雙捷運了，這些也是龍湖選擇這個版塊的主要原因。

➀ 按照龍湖的產品系來講，勞動路這塊地依然是以『商業自持位為主』的『天街系』項目（古城人民將來又多了一個娛樂休閑好去處），跟獅山的天街是一個產品系（阿度插一句：獅山天街今年9月就會開業哦）。

➁ 當然新的天街和老天街會有一些區別，這兩年的商業發展很快，不管是實體經濟還是互聯網，變化係數都很大，而龍湖新的天街項目預起碼要兩年後才能呈現給大家，在業態上會和新的天街有什麼區別暫時也說不準，但是龍湖在商業業態上的調整一直是比較領先的，肯定會給大家帶來驚喜。

➀ 也不能說是絕望，肯定會比16年下降很多，從調控目標看，今年樓市量價都要降一降的，當然也不是蘇州所有的項目都會很差，類似於都賣不掉或者斷崖式下跌的可能性也不是很大。

大家不要認為政策是不好的，其實適當的壓一壓是有利的。

➁ 蘇州會不會大降價？其實蘇州現有項目大降價的可能性不是很大（上半年），但是一些新項目低開的可能性很大，因為開發商已經很清醒的認識到了現在的局面，也許對原有利潤的預算不會那麼堅持（甚至有些開發商一貫不太追求利潤，真的嗎？），所以新開項目在沒有任何歷史包袱的情況下可能會選擇這樣做，這種情況在以往也出現過，相信今年也會出現。

（實在找不到配圖了）

➀ 從16年到現在，蘇州土地政策的變化很快，大家可以看到，現在開發商拿地越來越謹慎，從這次土拍也可以看出來，開發商拿地慢慢趨於理性了，未來還會更理性，加上政府對土地價格合理的控制，未來蘇州的土地價格會比前一輪低，這是一個大概率的事件。

➁ 顯而易見，未來一年兩市場上會呈現出這樣一種局面：先拿的地，可能會更尷尬！我們曾經統計過一個數據，目前蘇州剛需能接受的天花板大概在2W,改善的天花板在3.8W,目前蘇州的價格正在逼近這個數字。所以先前拿的很多地，將來售價會高出這個天花板很多，16年拿的這些地，可能會很困難……

➀ 主要還是看政策會不會放鬆，假如政策沒有變化，那麼這些地王們明年也會很困難。

➁ 都說兩年是一個周期，也有人說兩年後又會迎來一個高峰期，誰也說不準，還是那句話，一切看政策！

➂其實有一個不確定性的因素是：明年的房源供應量可能會更低，因為16年包括17年剛拍的一些地，不少都要現房銷售，這些地的上市時間起碼要比正常的項目晚個一年以上，所以在供應斷檔的情況下可能會造成房價的進一步上漲。

蘇州的房子還是可以投資的，但是不要抱有一兩年就可以大漲的賭徒式心態，未來5年甚至10年，蘇州樓市肯定是好的，尤其是地段越接近城市中心的越好（比如原著），所以在蘇州什麼時候買房都沒有問題。

前面說過了，蘇州剛需的天花板是2W，改善是3.8W，目前蘇州的房價還沒達到這個價格，如果超過這個價格很多，可能會有泡沫，當然這也是基於目前蘇州的經濟水平；如果以後收入水平提高或者貨幣貶值通貨膨脹，這個數字會更高，所以現在蘇州房子沒什麼泡沫。

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