選房要新房還是二手房？買房流程注意有哪些？

2017開年，限購政策調控下，濟南市房價趨於穩定，當然房價不會降下去已經是大家的共識，但是剛需一族該買還是得買，那麼買新房還是二手房，選擇分析需要哪些環節及注意事項。

一、看地段-選購分區域

首先我們需要明確市中區、歷下區、高新區的現房即二手房，價位都偏高，槐蔭區、天橋區價格稍低。

新房的選擇上基本也是這個規律，地段好的價位都偏高，如果是資金緊張的剛需一族，可以考慮天橋區、槐蔭區和高新區偏東一些的位置。但是就全市規劃來看，東部片區為經濟政治的新重點，各類文旅項目也在東部興建。當然西部也有龐麥隆、宜家等大型賣場配建；而城市建設將北跨，建設天橋區。

其實不管新房二手房，區域地段都是自己最先考慮的問題

根據自己的資金和財力考慮是在繁華地段買，還是在偏一點（便宜點）的地方買。濟南落戶需要90平，自己需要落戶嗎？這套房源是改善型的大房子還是剛需的落戶房。還需要考慮距離工作地點的距離，當然工作會換，也不能因為一份工作就敲定一套房源。如果家裡有老人小孩，還需要考慮距離醫院、學校等地的距離。

基本選房需要考慮以下四點：

二、看財力-資金規劃

確定個人大概可以貸款的最高額度：

商業貸款：

按現行政策規定，單筆貸款無最高限額，但需根據借款人每月還款能力進行測算確定，並且不超過總房價的70%。其中按還款能力計算可貸額度公式如下：

例如：月收入1萬元，月生活開支3000，貸款20年，按基準利率4.90%，用房貸計算器(等額本息)計算得出，貸款1萬元的月還款額為65.44元。可貸款額度=（10000-3000）/65.44=106.96萬元

2.買一套二手房，除了房款(首付)外，還要考慮稅費、物業管理費、中介費（二手房支出）、裝修費用等。

三、實勘-看房選房

1.選房

根據資金和初步選房區域的劃定，我們就可以來選房了。一是新房，二是二手房。

新房：

主看開發商及周邊配套和發展規劃，建議選擇品質開發商及優質物業的樓盤。選房時確定好周邊學校配套等比較重要，因為一般家庭都涉及孩子入學。再就是前面提到過的醫院，這類基礎設施需要了解好。之後要考慮道路暢通與否，如藍翔路道路坎坷，多年坑窪不平，積水連片，給市民出行造成很大的影響。

二手房：

房源一般為兩種，一種是通過中介門店找房，告訴置業顧問你的購房預算，讓他們幫你查價格，看戶型，現場實地考察等。另一種是在網上選房，選房的時候要注意檢查房源圖片有無漏洞、價格是否有較大的偏差。有一些房產網站用低價假房源吸引客戶上門，再推薦其他房源。

2.看房

看房是指實地考察房屋的情況，包括房屋的樓層、戶型、朝向、採光、面積、層高、裝修等房屋本身的情況，也包括房屋周邊和小區的情況，比如：位置、生活配套、小區綠化、周邊交通、物業管理等。

新房的話，很多大型房地產網站都有看房驗房的公益活動，可以跟團。

二手房的話，一般置業顧問會跟隨看房並介紹，方便查看。

四、簽約付款

1.簽約

新房簽約：

①仔細閱讀合同內容；

②認準簽約主體，即確認企業名稱與營業執照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。

③對付款方式及面積差異的處理及解決等一定看清楚，避免糾紛。

二手房簽約：

是個人對個人的交易

①需確認房屋沒有查封、抵押等風險；

②確人產權人身份證和房產證一致；

③確認房產證共有人同事出席，如果沒有到場參與簽約，則必須提供公證委託書。

④房子若有租客，可以要求承租人提供放棄購買證明，因為承租人有優先購買權。

2.付款

不管首付款、尾款還是物業保證金，一定不要直接把錢給賣家，一定要做資金監管。資金監管相當於房產界的支付寶，房子過戶到手，資金才會解凍給賣家。

如果是全款買房，這個環節則比較簡單。貸款的話，又分商業貸款、公積金貸款和組合貸，一般來說商業貸款最快，組合貸款最慢。

貸款的話需要弄清楚貸款的條件，個人徵信有沒有污點、收入證明夠不夠、房屋年齡有沒有太老等。

五、過戶及物業交割

1.過戶

房屋繳稅後就可以辦理過戶，過戶是去各區住建委或不動產登記中心辦理。跟繳稅一樣，各區辦理規定不一，有的需要預約，有的不需要。

2.物業交割

物業交割是全款買房的最後一步了，交割完畢，房屋的產權和房屋本身都交割歸屬完畢。

物業交割包括以下幾項：

水、電、燃氣、供暖費、物業費、有線電視費、戶口遷出情況等。