中國房地產市場到了該擠「泡沫」的時候？學術界有不同觀點

中新經緯客戶端3月19日電（羅琨）隨著2016年全國商品住宅銷售面積和銷售額雙創歷史新高，今年以來北京等熱點城市和部分三四線樓市依舊延續了銷售火爆的態勢，引發新一輪限購政策出台。市場關於樓市擠「泡沫」之辯再次升溫。現在是否已經到了擠「泡沫」的時候，怎樣擠「泡沫」才能擠而不破，是這場辯論中最熱的話題。

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➤時機之辯：現在擠「泡沫」不是時候？

在由國務院發展研究中心主辦的發展高層論壇上，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微表示，目前房地產市場泡沫的風險已經顯現，在一系列政策的推動下，2016年房地產市場回暖，「去庫存」取得了積極成效，但也帶來了新一輪房價過快上漲，引發泡沫風險隱患的問題。

王微向中新經緯客戶端（）表示，從去年「9·30」以後的限房限貸限購等政策來看，實際上都是控制需求，防止房地產市場價格上漲速度過快導致未來泡沫風險更大。「所以我認為，不是擠泡沫的問題，而是防止泡沫進一步膨脹的問題。」王微指出。

3月18日－20日，發展高層論壇在京召開。中新經緯羅琨攝

北京大學校務委員會副主任、滙豐商學院院長海聞的觀點更為直接。「（樓市）當然有泡沫，而且早就應該擠了。」他向中新經緯客戶端（）說，「但是現在擠也不是時候，房地產稅的出台也有一個時機問題，現在經濟狀況不太理想，去擠房地產市場泡沫也有一定問題。」

海聞進一步指出，房地產市場真正的泡沫並非房價，而是空置率的問題。從長遠的房價保護來看，要解決空置率，要把資源浪費的這些泡沫擠出來是最關鍵的。「三四線城市的空置率很高。如果真的有人去購買（用來自住）沒有關係，但是有的人買房是為了炒，這就是泡沫，一定要抑制住這些炒房行為。」海聞表示。

方正證券首席經濟學家任澤平指出，從房價收入比、租金回報率、空置率、去化周期等指標來看，當前存在一定房地產泡沫，但區域分化較大，一線樓市存在價格泡沫，三四線則存在庫存泡沫。當前房地產政策應適應「總量放緩結構分化」的新發展階段特徵，避免寄希望於刺激重歸高增長的泡沫風險。

➤方法論之辯：房地產稅方能標本兼治？

房地產市場泡沫應該怎麼擠？受訪的多名專家均指出，要堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位。

房地產稅被一些專家視作治本之舉。在海聞看來，房地產稅的出台才能真正標本兼治。「美國的房地產稅是比較重的，舉一個最簡單的例子，沒有人敢在夏威夷買一個房子放在那，只為一年去度假一次。但是現在在海南，很多人買了一套房，一年就去度假一次，而且這還不是炒房。」

至於那些真正在炒房的人，海聞認為對這些人徵收房地產稅更為必要。「那些手裡有200套房子的人，一年徵收1萬元房地產稅，一年要交200萬稅，他怎麼敢hold（持有）住200套房？」海聞說。

與海聞持相似觀點的是全國人大財經委副主任尹中卿。他近期撰文指出，房地產稅並不是為了「打壓房價」，而是要對人們的房地產投資行為起到調節和引導作用。具體來說，出台房地產稅，就是要提高房屋佔有、使用和交易的成本，讓它遠遠大於物業費和銀行貸款利息，把房地產的泡沫擠壓出來，把房屋所有者的第二套房、第三套房甚至幾十套房都「擠」出來、「逼」出來，這樣就可以在不增加土地或者建築的情況下，增加房屋供給。

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王微在發展高層論壇上表示，房地產稅仍在認真研究，因為涉及到立法問題，所以在研究的基礎上，通過人大討論來最終頒布實行，是需要一段時間和程序的。她同時也指出，對於住房基礎性制度和長效機制的建設，要考慮多個關鍵問題。「一是要進一步釐清政府和市場的關係，包括中央政府和地方政府的關係等；二是構造多層次住房市場體系，除了新房，還有二手房和租賃市場；三是財稅和金融政策保持中性合適的調解；四是優化配置土地資源；五是探索特色、可支付的、滿足低收入住房要求的住房保障體系。」

王微強調，下一階段房地產供給側改革的關鍵點，是協調區域政府和市場，打開房地產市場的發展空間，特別是圍繞周邊中小城市，加快交通和公共服務等一系列配套，來進一步提高中小城市吸引人口和房地產發展的能力。

綠地集團董事長張玉良則認為，房地產供給側改革關鍵是要建立產銷機制。需求一般有三個部分：一是剛性需求，二是投資，三是投機。對剛需基本需求要保證，對投資要合理引導，同時抑制炒房投機行為。

瑞安集團主席羅康瑞表示，房價上升的主要原因是當地沒有辦法供應足夠的土地，尤其是在一二線城市，市場的剛需以及改善型需求非常龐大。「我覺得很好的一條是，中央政府給了地方政府的權，讓地方政府自己去控制，承擔責任。」羅康瑞說。（中新經緯APP）

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