樓市正在變天 未來房子如手錶

樓市正在變天 未來房子如手錶

昨天，上海傳來大消息，出台了住房發展的十三五規劃，其中非常明確的要加大住房的供給，「十三五」時期新增住房供應總套數要比「十二五」期間增加60%左右，預計新增供應各類住房12750萬平方米、約170萬套。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經租房源30萬套（間）左右。可見，上海的十三五，重中之重，就是發展租房市場。

我們梳理上海這些年的住房供給，上個五年增加了住房面積1億平米，而上海現在已經有的住房面積大約是6.3億平米，如果換成90平米小戶型簡單計算，大概是700萬套住房。一家三戶人，基本滿足2000萬人口的需求。乍一看一線城市的住房供給還是不寬裕的，特別是這幾年，上海的人口快速增加，基本每年增加幾十萬人的情況下，樓市供給並沒有有效增加。所以顯得捉襟見肘。但十三五可能供需矛盾要完全逆轉，上海跟北京一樣，在未來五年人口不增長，甚至是負增長，而未來的住房供給將大比例增加。北京是要新建150萬套房，而上海更是要蓋170萬套房。一房3口人，能夠解決500萬人的居住問題。也就是說即使在沒有其他政策配合下，上海的住房問題也將得到極大的緩解。

當然有細心的朋友看到了，這170萬套房子中，最重要的一點就是租賃住房70萬套。結合前一天，上海也出現了自持物業70年百分百租賃的開發地塊。也就是說上海正在效法北京，全力在推動住房租賃市場建設。樓市很快就會變天，未來的大趨勢就是以租賃為主，讓住房回到可居住的屬性上來。

租房和買房不一樣，買來房子你可以不住，囤積在那裡，所以所有權轉移，非常有利於金融炒作。這個再怎麼限制也沒辦法根治。而租賃就不一樣，你絕不可能租一套房子然後放在那裡等待漲租金。所以租出去的房子，顯然就一定會有人住。讓他物盡其用。那會不會租不出去呢？不會，在沒有任何金融衍生工具的市場上，租房市場是一個極其高效的市場，基本以當地人的平均收入為主要依據。房租太高不好租，對於房東或者開發商本身來說是相當不經濟的，所以他肯定不會捂盤不租，而是會儘快降價出租，儘快回收現金流。與其喪失掉幾個月的租金，不如乾脆降價出租，追求的是整租的利潤最大化。所以時間對於租房來說是一個巨大的成本。那麼租房的房源越來越多，這對於老百姓來說絕對是個好事，未來隨著供給增加，機構化運作，以及政策鼓勵等等利好兌現，租房市場將越來越便宜，弄不好還有不少互聯網企業進行租房補貼，爭搶客源。對於大家來說，未來的房子居住痛點，將有效緩解。

老齊常說，未來房子必然如手錶一樣分化，你看時間買一塊斯沃琪甚至卡西歐就挺好，如果你要想裝逼花幾十萬買一塊百達翡麗也沒人攔著你。手錶的基本功能被保障之後，那些天價手錶就只有羨慕，而沒有了嫉妒和恨，汽車也一樣，每個人都想開賓士寶馬勞斯萊斯，但你沒錢的時候開一輛大眾，也不會天天罵街。未來的房地產市場就是如此，天價房子肯定還有很多，甚至要多貴的房子都有。但只有羨慕，沒有恨，因為大家的住房絕大多數都會被保障下來。你可以租到很便宜的房子，百十來平米也夠3口人快樂的生活了，也可以申請各種保障房。租來的房子由於引入了B端企業，無論是開發商還是中介公司，都會更加正規，管理還是服務都跟現在的直接跟房東撕逼完全不同。最重要的是房子的福利也將被根治，你可以通過租來的房子領取居住證，上戶口，甚至給孩子上學。這些都會有相應的專人替你服務。因為由B端租來的房子，你跟房東就不再是競爭關係，你佔用了房子的福利，不會影響房東的使用。而且最重要的是，B端企業進入住房租賃市場，將會大大的穩定你租房的預期，甚至長租10年也是很正常的事情，而且可以通過合同把租金的漲幅規定下來，給你一個很明確的預期，這樣其實跟買房並沒什麼區別。你只需要把現在買房每月的月供的三分之一拿出來，就夠你支出一套房子的月租金了。那麼誰還會說我是剛需而著急買房呢？

到時候會出現一個現象，那就是你願意炒你就繼續炒，你能找到人接盤就行。但很可能是沒人接盤了，特別是普通公寓的價格可能會暴跌。住房租賃替代了購房的剛需，把現在所謂的傻子，全都給招呼走了。那對不起，後面的傻子沒有了，現在房子在誰手裡，誰就是最後的傻子。到時候你會有兩個選擇，把你的房子租出去，用60-70年的租金，收回你買房的成本，而且最悲催的是，到時候租金可能還會降，不但租金會降，你可能還要承擔房產稅。租金大部分都被房產稅抵消，你的收益所剩無幾。另一個選擇就是大幅降價拋售，但大家租房上癮之後，你的租售比不回到5%，是不會有人感興趣的。

千萬別信什麼人天生愛買房，在50年代到2000年的這50年之中，極少有人獲得了房子的產權，大家通常都是在租房，或者住在別人分配給你的房子里。同樣很開心。2000年初，甚至大家最難理解的事情就是，為什麼要自己買房？所以這就是周期，當你好不容易習慣了買房之後，趨勢卻開始往迴轉了。30年河東30年河西，這其實是個大智慧。

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