新華社調查住房租賃市場：多地發力購租並舉

多地發力「購租並舉」長租公寓快速崛起——住房租賃市場調查

新華社上海7月27日電

新華社「新華視點」記者

日前，住建部等九部委選取廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的地區。上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，採取只租不售模式。北京也要求拿地企業自持租賃住房，只租不售。

業內人士認為，在打造多層次住房結構的房地產政策指向下，種種跡象表明，部分城市住房供應正從「重售輕租」轉向構建「租售並舉」態勢，住房租賃市場將迎來新一輪發展期。

住房租賃政策密集出台市場迎來新一輪發展期

據「新華視點」記者調查，目前，12個試點城市中，廣州和佛山等地已出台實施加快發展住房租賃市場工作方案。如廣州等城市允許將商業用房等按規定改造為租賃住房，並執行居民用水、用電、用氣價格標準。佛山除明確開展賣地自持和「商改租」之外，還允許將工業物業改為租賃住房以盤活存量房源。

今年以來，各地密集推出鼓勵住房租賃市場發展的政策。廣東1月發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，提出搭建市場化、專業化、規模化的住房租賃平台，用於收購或長期租賃庫存商品房等。截至6月，廣東省已成立肇慶、清遠、汕頭、佛山、東莞、中山等6個地市租賃平台。

北京市在今年兩會期間明確將「培育和規範發展住房租賃市場」作為2017年的主要任務。北京市住建委相關負責人表示，北京正力圖使「租房住」成為解決居民住房問題的重要方式，同時將完善「限房價、控地價」地塊企業自持住房租賃的管理辦法。

上海市近日發布的住房發展「十三五」規劃中提出，「十三五」期間，上海市租賃住房用地供應佔比約為31%，推出租賃住房共計70萬套，加快住房市場向租售並舉轉變。

記者梳理髮現，北京、上海和杭州等熱點城市已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100%自持，有的地塊的自持期限高達70年。

業內人士認為，相關政策如此密集出台，釋放出住房租賃市場或將迎來黃金髮展期的重大信號。

萬科董事長兼總裁郁亮表示，「購租並舉」是建立房地產調控長效機制的重要舉措，現在發展租賃市場是在「補課」，未來市場前景看好。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，大力發展住房租賃市場，有利於完善房地產市場的基礎性制度和長效機制，對促進住有所居目標的實現，具有重要意義。

個人住房仍是租賃市場主體長租公寓快速崛起

國家統計局數據顯示，住房租賃市場正在快速擴張。全國約有1.6億人在城鎮租房居住，以外來務工人員、新就業大學畢業生等新市民為主。

記者調查發現，目前住房租賃形式大致有兩種：個人住房租賃和由專業租賃機構運營或房地產企業自持經營的長租公寓。上海公寓企業聯盟研究數據顯示，目前出租房約有1億套，其中超過90%為個人出租，品牌公寓企業總佔有率低於2%，開發商自持經營的居住用房不足1%。

個人住房出租在住房租賃市場中占絕對優勢，滿足了多數租房者不同層次的需求。但記者調查發現，這部分市場長期以來存在合同不報備、租客維權難、二房東及群租現象屢禁不絕等問題。

相比個人住房出租，由專業化租賃企業運營或由房地產企業自持經營的長租公寓，正快速崛起，發展迅猛。

目前，一批企業加緊布局長租公寓市場，如魔方公寓、灣流、YOU+、自如等。以魔方公寓為例，自2010年成立以來，企業在北京、上海、廣州、深圳等15個大中型城市布局，房屋數量約3萬間，為近5萬餘名租戶提供服務。北京蛋殼公寓目前也有3萬套房間出租，且每月新增量達5000間。

而由於掌握房源及資金優勢，房地產開發商自持經營的長租公寓業務發展極為迅猛。記者調查發現，不少房地產企業已開始探索「開發-租賃」模式，全國排名前30位的開發商中，已有60%以上選擇進軍長租公寓市場。

例如，旭輝領寓在起步半年時間內，規模已達到5000間，且單店全部盈利，旭輝提出5年內集中式公寓數量要超過20萬間。萬科也在長租公寓市場頻頻出手，截至2016年底，廣州萬科長租公寓已達4000間，未來3年內有望突破5萬間。在深圳，萬科泊寓目前已儲備項目19個，累計獲取房源35000間，將在未來3至5年逐步推向市場。

一些承租者權益難以保障亟待政策配套

業內人士認為，對北上廣深這樣的一線城市來說，發展長租公寓勢在必行。

「隨著一線城市房價高漲，新房市場供應高端化，很難滿足剛需群體需求。大力發展長租公寓，是解決城市新就業群體居住問題的有效路徑。」廣州市住房保障辦審核分配處副處長陳維新說。

但記者調查發現，目前這些公寓普遍存在租賃房源總量不足、政策支持體系不完善等問題。由於資源稀缺，不少公寓需排隊等候入住，且租金較周邊民宅高出不少。廣州萬科長租公寓負責人張成皓表示，機構出租房屋，要納的稅種有房產稅、增值稅、企業所得稅，整體稅率在17%左右，這部分成本只能轉嫁給租房者。

此外，有些地區承租者的市民待遇難以保障。如有的城市把居住證的申領和公寓的產權性質掛鉤，租住公寓的外來居民難以享受一些基本公共服務。陳馳表示，「我們在上海嘗試過幫助租客辦理居住證，但大多社區並不認可我們的租賃合約，為租客辦理居住證成了大難題。」

住建部有關負責人日前表示，將通過立法明確租賃當事人的權利義務，保障當事人合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

清華大學法學院教授程嘯建議，一方面要大力發展新型租賃模式，另一方面，對傳統的個人住房出租市場應該加強監管，儘快制定行之有效的辦法使之更加規範，保障租客和房東的合法權益。（記者鄭鈞天、周強、李萌、王陽）