打響「土地爭奪戰」 眾房企加速布局石家莊樓市

進入7月份，距離「石家莊樓市爆發」話題上微博熱搜已經過去了三個多月。彼時，獨立經濟學家馬光遠曾置評「最看不懂石家莊的房價」。而在限購措施出台百天之後，石家莊樓市邏輯漸漸明朗了起來：沖高回落、熱度不減。

今年年初，石家莊房價曾一度失控。據媒體報道，有購房者戲稱「一頓午飯的時間吃掉18萬的房價。」而分析認為，石家莊此輪房價上漲是因為住宅供應短缺和購房潮的出現。3月17日，石家莊出台限購政策，在之後的三個多月時間裡，調控政策效果顯現，樓市降溫。

截至目前，已經有包括萬科、碧桂園、恆大、融創等眾多外地品牌房企進入石家莊。本報記者張忠山/攝

但石家莊作為京津冀區域的「第三極」城市，受到了眾多外地品牌房企的青睞。截至2017年上半年，已經有包括萬科、碧桂園、恆大、融創、綠地、保利、綠城、富力、榮盛、金科等在內的眾多外地品牌房企進入石家莊。與此同時，以正定新區為代表，石家莊的土地市場熱度不減。

限購後市場回穩

公開數據顯示，從2016年3月到今年限購政策出台前的一年間，石家莊平均每個月都有數十個項目漲價，漲幅約在500~2000元/平方米之間，甚至一度領漲全國70個大中城市。而在主城區，二環以內的部分項目均價已超過20000元/平方米。

3月17日，石家莊出台《關於加強房地產市場調控的意見》。規定非本市戶籍居民家庭購買首套住房時，須提供近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，限購1套住房。對在市區範圍內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫不得在本市購買住房。

同時，提高住房公積金貸款首付比例，首套房最低首付款比例調整至30%，二套房最低首付款比例調整至60%，第三套房不辦理公積金貸款。調整住房商業性貸款政策，首次購房商業貸款首付比例不低於30%，已有1套房並結清貸款，首付款比例不低於40%，未結清貸款首付款比例不低於50%，購買第3套住房，暫停辦理商業性個人住房貸款。

據石家莊當地媒體報道，限購政策實施后，石家莊樓市有所降溫，一手房市場的來訪、來電量減少，房產交易中心業務量下降約三分之二。此外，部分銀行叫停了房貸業務，多家銀行上調了房貸利率。

根據克而瑞的統計，截至2017年6月30日，石家莊商品住房銷售價格為1.5萬元/平方米，與2017年1月1日的1.3萬元/平方米相比上升15.4%。其中，中心城區商品住房銷售價格為1.8萬元/平方米，與2017年1月1日的1.5萬元/平方米相比上升20%。

不過值得注意的是，石家莊出台的限購政策僅適用於主城區，即長安區、新華區、裕華區、橋西區和高新區，而欒城區、藁城區、正定新區和鹿泉區等「新四區」並不在限購範圍之內。

易居智庫研究中心研究總監嚴躍進認為，分區限購體現了與當地樓市實際相結合的導向，說明石家莊還需要有各類人口導入的政策。另外，由於目前房企的積極投資，分區限購可能反而會提高房企對於房價上漲的預期，進而出現變相漲價的做法。而限價房後續入市，也會對未來一段時間的價格上漲形成較大的壓力。

土地市場熱度不減

據統計，今年上半年石家莊共計掛牌出讓91宗土地，其中主城區掛牌13宗土地、正定新區掛牌23宗土地、鹿泉區掛牌36宗土地、欒城區掛牌7宗土地、藁城區掛牌12宗土地，掛牌總面積為2520147.522平方米，約為3780.22畝。

其中，以正定新區為代表，石家莊土地市場迎來了幾場激烈的「土地爭奪戰」。6月2日，正定新區6宗共323068.03平方米土地公開拍賣。碧桂園、保利、萬科等全國知名房企，以及天山、國瑞、中恆等本地房企共25家房企參與了此次競拍。

與以往土地拍賣僅競拍土地總價不同，本次正定新區拍出的6宗土地採取了「限地價，競配建人才安置房」的競拍方式。每宗地塊到達最高限價后，競地價即告停止，如果有兩家及以上競買人願意繼續報價，且接受最高限價后，即轉入競配建人才安置房面積。

最終，6宗土地全部成功出讓，攬金42.33億元。天山集團作為本土房企勢頭強勁，獨攬3宗土地，成最大「地主」。其中，[2016]008號地樓麵價最高，達到2.09萬元/平方米，創下正定新區樓面地價新高。此外，北京北望管理諮詢有限公司（金輝地產）、河北潤洋房地產開發有限公司、北京金科展昊置業有限公司（金科地產）分別竟得[2016]007號地、[2016]012號地和[2016]013號地。

不到一個月，6月28日，正定新區另推出3宗土地入市，再迎土拍高潮。而值得注意的是，本次土拍規則又一次「變臉」升級，從「限地價，競配建人才安置房」改為「限房價競地價，限地價競房價」的「雙限雙競」出讓方式。同時，規定購買者在取得不動產權證之日起10年內不得買賣。

據介紹，「雙限雙競」即在同時限定土地最高出讓價格和房屋最高銷售平均價格的前提下，先競土地價格，超過土地最高限價的，以接受土地最高限價為基礎，以房屋最高銷售平均價格為基準，向下競房屋銷售平均價格。當房屋銷售平均價格低於設定下限時，則停止競拍，該宗地流拍。

最終，北京金科展昊置業有限公司（金科地產）以4.73億元的土地成交價斬獲[2017]003號地，北京北望管理諮詢有限公司（金輝地產）分別以3.01億元、6.18億元斬獲[2017]004號和[2017]005號地。

河北省不動產商會常務副會長、石家莊市房地產業協會黨支部書記李水源表示，「10年內不得買賣」的限制，將有效打擊炒房行為，是控制房價上漲的有力措施。

嚴躍進認為，正定新區是後續和雄安新區接軌的重點區域，整體上有較好的投資空間，熱度明顯。而「雙限雙競」「10年內不得買賣」等條件使房企在拿地時更加理性，進而避免土地高溢價的現象。

外地品牌房企「花式」入石

區域科學協會副理事長肖金成認為，在京津冀協同發展中，冀中南地區需要有一個中心城市，石家莊的發展潛力很大，未來10年左右石家莊有望發展成為超過500萬人的大都市。而作為京津冀區域的「第三極」城市，石家莊近年來受到了眾多外地品牌房企的青睞。據統計，截至2017年上半年，已經有包含萬科、碧桂園、恆大、融創、綠地、保利、綠城、富力、榮盛、中冶、金科等在內的眾多外地品牌房企進入石家莊。

事實上，隨著土地市場上的凈地越來越少，外地品牌房企除了通過傳統的「招拍掛」獲得土地之外，還通過收購股權、輸出品牌參與管理、合作開發等花樣方式進入石家莊市場。

6月9日，萬科參股的石家莊萬科潤德翡翠房地產開發有限公司（以下簡稱「萬科潤德翡翠」），以9.1億元競得橋西區留村5.31萬平方米舊改用地，溢價率超過69.46%，樓麵價為5040.45元/平方米。該項目案名定為萬科潤德翡翠公園，宣告萬科在石家莊的首個項目落地。

石家莊創世紀房地產開發有限公司與榮盛地產共同開發榮盛錦繡學府項目。本報記者張忠山/攝

事實上，早在三年前就有傳言稱萬科將進入石家莊，終於在今年3月15日，石家莊萬科房地產開發有限公司成立。半個月後，石家莊萬科與石家莊創世紀房地產開發有限公司共同出資成立了石家莊萬科潤德。股權信息顯示，石家莊萬科潤德由石家莊萬科占股51%，石家莊創世紀占股49%，萬科實際控股。而在此之前，石家莊創世紀房地產開發有限公司還曾與榮盛地產共同開發了榮盛錦繡學府項目。

李水源分析稱，在外地品牌房企不斷進入石家莊的背景下，本土房企的生存空間被擠壓，而本土房企前期儲備了一定數量的土地，因此頻頻促成了其與外地品牌房企的合作。

對於後來者萬科來說，與已經紮根石家莊多年的恆大、保利、碧桂園等相比，已經錯過了石家莊房價大幅上漲的時期，選擇合作開發等方式開展項目利於其快速融入石家莊市場。

萬科潤德翡翠公園項目不是個案，多個外地品牌房企都選擇與本地房企合作開發的方式開始在石家莊「施展拳腳」。比如，恆大通過與河北四方房地產開發有限公司合作開發了林溪郡項目，保利通過「掛牌及合作方式」開發了西山御園項目三期以及裕華區橡膠廠項目，綠地通過收購青鳥控股集團旗下青鳥中山華府項目，開發了綠地中山公館項目，綠城與河北卓陽房地產開發有限公司合作開發了西山桃花源項目等。

隨著外地品牌房企搶食石家莊樓市盛宴，有分析認為，石家莊樓市政策環境不僅不會放鬆，反而有望持續收緊。嚴躍進認為，除了限購政策，在土拍方面，今後不排除會有增加自持比例等各類限制條件出現，這是其他城市比較主流的做法，石家莊也會積極吸收新的土地拍賣理念，維穩樓市。