王健林不是大甩賣，孫宏斌早有小算盤

萬達商業與融創(1918.HK，下稱「融創」)10日上午聯合發布重大公告稱，萬達將13個文旅項目的91%股權轉讓給融創，代價為295.75億元，並由融創承擔項目貸款；融創房地產集團以335.95億元收購萬達76個酒店項目。兩項收購的總代價高達631.7億元。消息發布后，這筆逾630億元的交易一時間讓萬達酒店發展(00169.HK)快速拉升，一度漲逾150%，至10日收盤股價報收46.55%。

該筆交易所涉及的資產規模和交易對價在商業發展史上實屬罕見。雙方同意在7月31日前簽訂詳細協議，並儘快完成付款、資產及股權交割。如此速度，令人咋舌。

買方總資產2932億元，賣方總資產8826億元；一家做高端住宅，一家做商業地產，創始人也都是商界的熱點人物，可之前從未傳出生意交集。如此兩家公司，突然將一宗超600億的世紀大買賣拋向了市場。王健林為何要賣，孫宏斌為何要買，王健林又為何要賣給孫宏斌？

首富做賣方：去地產化，要輕資產

就在近期，萬達剛剛高調舉行了哈爾濱萬達文旅項目的開業儀式，然而沒過幾天，萬達將包括哈爾濱萬達在內的13個文旅項目和76個酒店項目轉讓給融創。

上述13個計劃交易的文化旅遊城項目則包括西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目、合肥萬達文旅項目、哈爾濱萬達文旅項目、無錫萬達文旅項目、青島萬達文旅項目、廣州萬達文旅項目、成都萬達文旅項目、重慶萬達文旅項目、桂林萬達文旅項目、濟南萬達文旅項目、昆明萬達文旅項目、海口萬達文旅項目。其中少數已經運營，多數在建。這意味著，萬達選擇將所有文旅項目一次性清空，打包賣給孫宏斌。

萬達商業旗下酒店資產頗多，除國內已開業的102家酒店及在建酒店外，在美國、英國、法國、澳大利亞、土耳其等國家還有8家酒店。

針對此次交易，萬達集團董事長王健林10日上午表示，轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營。

根據萬達披露的計劃，上述酒店交割后，酒店管理合同仍繼續執行，直至合同期限屆滿。文旅項目則在雙方同意交割后維持「四個不變」：品牌不變，項目持有物業仍使用「萬達文化旅遊城」品牌；規劃內容不變，項目仍按照政府批准的規劃、內容進行開發建設；項目建設不變，項目持有物業的設計、建造、質量，仍由萬達實施管控；運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。

上述出售的13個文旅項目中，萬達保留了9%股權。

萬達集團方面表示，從四個不變的合作可以明顯看到萬達剝離的是酒店重資產，而保留的是輕資產即品牌和管理輸出。這就是萬達一直想做的去地產化戰略。

王健林此前在萬達集團業績會上明確表示，在商業地產上相比於營業收入，他更看重的是利潤結構的改變，也就是租金收入在凈利潤中的比例要不斷提升。有數據顯示，今年上半年，萬達商業735億元收入中，來自於地產業務收入為563.4億元，而來自於租金的收入為116.9億元，租金收入34.3%的增速遠遠高於地產業務收入11.3%的增速。按萬達的設定，預計未來兩年左右的時間，萬達商業租金等收入將超過地產收入。

梳理公開信息發現，2016年開業的50個萬達廣場，有21個為輕資產，萬達商業今年上半年開業的12個萬達廣場中，萬達自持物業的只有3個，其餘9個都是輕資產化運作；在新發展的26個萬達廣場項目中，全都是輕資產項目。此外，萬達還有大量的大型文旅儲備項目，也都希望強調品牌和管理。

萬達對文旅的整合同時還體現在旅遊業，就在近期，同程宣布正式對萬達旅業整合，將十多家旅行社對接同程，包括部分萬達系旅行社的翻牌、線上線下對接合作、供應鏈建設等。

有消息稱，王健林表示，此次交易完成後，萬達商業計劃今年內清償絕大部分銀行貸款，萬達商業負債率將大幅下降。

公開數據顯示，未來1-3年內，萬達債券到期規模將達250億元，3-5年內，萬達債券到期規模將達620億元。債券評級方面，萬達發行債券評級基本保持為AAA級。

10日下午，萬達電影公告稱，擬發行股份購買萬達影視傳媒有限公司100%股權，涉及重大資產重組，經公司申請，股票自2017年7月11日開市起轉入重大資產重組程序繼續停牌。

萬達集團官網信息顯示，萬達影視擁有美國 AMC、歐洲歐典、萬達等電影院線，全球擁有1352家影城、14347塊銀幕，佔全球12%票房市場份額。萬達電影院線(002739.SZ)擁有影城447家、3947塊銀幕，是最大的電影院線。

第一財經記者多方採訪了解到，從把萬達旅業交給同程整合，到此番轉讓大量酒店資產，再到對影視板塊業務的加碼，這一系列動作的背後，都是對萬達整體地去地產化，尤其是要突出萬達文旅的品牌與管理功能，剝離重資產；而未來還要結合萬達系的影視IP開發更多品牌與管理輸出的文旅項目。

買家：一年豪擲千億買買買

孫宏斌10日對媒體強調，萬達項目交易涉及資金完全來自融創自有資金，截至2017年6月30日，融創賬上還有900多億元現金。融創在今年上半年的銷售業績為1100多億元，全年銷售額將超過3000億元。

年報顯示，截至2016年底，融創手中持有資金698億元。然而，去年底融創凈負債率上升至121.5%。另據不完全統計，僅今年上半年，融創花費在併購投資上的資金就超過了350億元。目前，收購萬達資產的632億元如何支付還未公布，若年內付清，則意味著融創全年在併購上所擲資金觸及千億規模。

2015年以來，房地產行業的併購如火如荼，而融創則是併購市場上最受人矚目的一家公司。

併購給融創帶來的，則是規模的快速提升。資料顯示，2012年著手併購后，主業為高端住宅開發的融創增長迅速。

該公司2010年上市時銷售規模僅為83億元，2015年銷售規模增至735億元，2016年達1506億元。年報業績會上披露的計劃顯示，融創2017年的銷售目標確定為2100億元，可售資源高達4185億元。但截至2017年6月底，融創已經實現合同銷售1118.4億元，同比增長89%。

業內普遍預計，該公司今年將實現3000億元的突破。

2016年，是融創全國擴張至關重要的一年。該公司先後開拓了廣州、深圳、昆明、南寧等一系列一二線核心城市，逐漸形成北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區域、40餘座一線、環一線和核心城市的全國化布局。

截至2017年3月25日，該公司總土地儲備量為7912萬平方米。在這些土地儲備中，西南區域佔比最高，為20%。2016年新增的5394萬平方米土地儲備中，有68%都來自收購。

與萬達的這筆交易也是融創參與的最大宗併購案。

一旦交易完結，融創將憑藉接盤萬達近半資產而實現自身規模的快速膨脹，進而躋身國內地產行業第一軍團，站在與萬科、恆大、碧桂園三家巨頭比肩的全新高度。數據顯示，截至2016年底，融創總資產規模僅有2931.83億元，但同期的萬科總資產為8306.74億元，碧桂園5915.72億元，恆大13508.88億元。

從融創今年以來的種種行為來看，這家住宅開發商已經邁出了多元化戰略的步伐。交易完成後，融創藉此順利進入該公司此前未有涉足的文旅地產和酒店運營業務，連同今年初收購樂視股權而切入文化娛樂產業，融創已由單一的房地產開發企業演變為複合型企業集團。

除了文旅項目與酒店交易，融創此番與萬達也祭出了合作計劃——雙方同意在電影等多個領域進行全面戰略合作。此後，孫宏斌是否會將樂視影視業務與萬達旗下電影業務講成一個影視生態圈故事，目前還不得而知。

內容綜合自一財網。作者：張歆晨、樂琰、蔡胤。