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「共享房屋」需求高速增長 有效供給成痛點

「共享房屋」需求高速增長 有效供給成痛點

目前國內前三的共享房租平台許多房源比較偏遠閑置率較大,有效供給大概只佔到20%到30%左右,月均交易量僅相當於攜程體系的三十分之一。

旅途中,與選擇「傳統酒店」相比,越來越多的年輕人喜歡個性化的「共享房屋」(也被稱為「分享房屋」)。

共享房屋是伴隨共享經濟誕生的一種住房經營方式,是一些租賃平台或房東將閑置的房屋資源盤活的一種行為,有媒體將其定義為在線短租業務,涵蓋了公寓、別墅、民宿等短租類住宿產品。

伴隨房地產進入存量房時代,一度有企業以800%的速度增長,引起行業高度關注。國家信息中心數據顯示,2016年住房分享市場交易額約243億元,同比增長131%。主要住房分享平台的房源數量超過190萬套,用戶總人數約3500萬人。伴隨著「共享辦公」的高速發展,對其經營模式、合法地位、安全性的討論在業界展開。

消費者:溫馨、方便、有家的感覺

Julia是個青島女孩,很喜歡旅行,在國外讀書時曾寄宿在當地一戶人家,去其他國家旅遊也是提前約好,住在當地人家裡。「以前以為國內這種共享房屋的形式,沒想到像成都、西安等都可以找到當地非常有特色的住的地方。」在Julia看來到一個地方旅行只有住到當地人的家裡,才能真的了解當地的風俗民情,了解當地的文化。以前和家人、朋友在國內都是預定酒店,現在開始習慣與在一些租賃平台找房東。

「目前我遇見的房東人還都比較好,而且也沒有遇到過什麼安全問題。」在Julia的眼中共享房屋的靠譜程度還是非常高的,而且她認為隨著一些平台制度的完善,市場上說的一些安全問題都是可以解決的。

來自南京的小喬選擇共享房屋則是因為相比酒店,住在當地人的家裡,更感溫馨,不會有一個人來到一個陌生城市的孤獨感。「遇到熱情的房東,可以減少很多麻煩,他可以幫你指路,介紹當地有特色的東西,聊得來的話還可能會成為朋友。」小喬說,雖然有一些平台上房屋的照片經過美化,真實的房子設施老舊一些,但大體想差的也不太多,衛生、環境都還行,住起來也還是挺舒服的。

「現在有很多閑置房源並沒有人住,這是房屋分享能夠產生的基礎;房屋分享還有極強社交屬性,在房屋分享的過程中,房主和房客之間還能產生互動,經驗的分享、情感的分享、知識的分享等等。」小豬短租創始人陳馳在接受媒體採訪時說,這些都是房屋分享經濟的附加價值;同時能很好地滿足個性化需求,比如做飯、洗衣、聚餐、在客廳看電視等。

網友「愛上檸檬」認為共享房屋的理想很豐滿,但安全性值得商榷。他表示,自己遇到的多數房東人是都還不錯,但很少有入住核驗身份證件存在管理制度不完善和一些安全隱患。「畢竟大家開始都是陌生人,萬一發生點什麼事,到時候後悔就晚了。」

市場:安全、合法地位等諸多問題待解

「在平台發展初期,因為房源等問題,確實存在對房東的培訓、監管不到位,房源審核寬鬆等問題。」一位平台負責人表示,隨著市場的發展共享房屋市場的安全性問題正在完善。

國內的一些如小豬短租、途家等相對較大的共享房屋平台,正積極投入信用安全保障體系建設,包括信息驗真、在線交易、入住保障、安全保險、信用記錄、雙向評價等方面,基本覆蓋了從選房、交易、入住、退租、評價的全過程。

實際上,除了租客與房東的信任關係問題,在國內共享房屋的合法地位也受到質疑。《中華人民共和國刑法(2011年修正)》第225條對非法經營是這樣定義的:未經許可經營法律、行政法規規定的專營、專賣物品或者其他限制買賣的物品的;買賣進出口許可證、進出口原產地證明以及其他法律、行政法規規定的經營許可證或者批准文件的;未經國家有關主管部門批准非法經營證券、期貨、保險業務的,或者非法從事資金支付結算業務的;其他嚴重擾亂市場秩序的非法經營行為。《治安管理處罰法》第54條第1款第3項之規定:「未經許可,擅自經營按照國家規定需要由公安機關許可的行業。」

(某短租平台,租客與房東的互動留言)

目前共享房屋,一般分為B2C、C2C兩種模式。對於C2C來說,國內很少有房東為閑置的一兩套房子辦理經營性手續。B2C的房屋來源也主要是民間房東的住房。從上述的法律條文看,共享房屋的合法性就很難界定。

可同時,共享房屋作為共享經濟的一種方式,近年來得到了國家政策層面的支持。2015年11月19日,國務院辦公廳發布的《國務院辦公廳關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》,肯定了「共享房屋」這種業態發展:「積極發展綠色飯店、主題飯店、客棧民宿、短租公寓、長租公寓、有機餐飲、快餐團餐、特色餐飲、農家樂等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業態。」

2016年2月17日,國家發改委等十部門聯合出台了《關於促進綠色消費的指導意見》,,「支持發展共享經濟,鼓勵個人閑置資源有效利用,有序發展網路預約拼車、自有車輛租賃、民宿出租、舊物交換利用等。」

同年5月17日,國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》:鼓勵個人出租住房的優惠政策,鼓勵個人依法出租自有住房。規範個人出租住房行為,支持個人委託住房租賃企業和中介機構出租住房。

2017年1月,中共中央辦公廳、國務院辦印發《關於促進移動互聯網健康有序發展的意見》,也對共享房屋的發展擺出支持姿態,積極鼓勵和規範引導基於互聯網的約車、租房、支付等分享經濟新業態。

7月20日,住建部等九部委聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市,加快發展住房租賃市場。

「政府已出台了一系列鼓勵性引導性政策,共享住宿盤活了大量閑置房屋,並成為房地產市場去庫存的創新模式。」 途家網聯合創始人兼CEO羅軍指出。

專家:有效供給不足 發展難

政策日漸明朗也吸引了國外發展共享房屋相對成熟的企業進入,如Airbnb。它被時代周刊稱為「住房中的EBay」,2015年進入,是一家聯繫旅遊人士和家有空房出租的房主的服務型網站。其官網顯示它的社區平台在191個國家、65000個城市為旅行者們提供數以百萬計的獨特入住選擇,不管是公寓、別墅、城堡還是樹屋。今年,Airbnb首次實現盈利。

「但在,酒店行業的產品線比較豐富,共享房屋還不能提供差異化的產品、服務,沒有差異化的定價能力,缺少有效房源。」鏈家研究院院長楊現領表示,當前最缺少共享房屋的區域是像金融街這樣的地方,但這裡的房源卻最緊缺,即便是Airbnb,其發展最快、收入、利潤佔比最高的地方也還是紐約,所以他對共享房屋的發展持觀望態度。

有業內人士表示,目前國內前三的共享房租平台,小豬短租、螞蟻短租、途家,房屋管理量在50萬套左右,其中許多房源比較偏遠閑置率較大,有效供給大概只佔到20%到30%左右,月均交易量在100萬間左右,僅相當於攜程體系交易量的三十分之一,美團系的十七分之一。從側面為楊現領的觀點提供了證據。

福建農林大學經濟與管理學院教授、博士生導師王文爛則比較看好共享房屋的發展。他表示,共享房屋,不僅是一種新型業態,也為公眾住宿提供了更多選擇,尤其是對處在創業時期的年輕人提供了便利的條件,減少購房成本;另一方面,它賦予了閑置房間變現的能力,分享的形式突破了傳統的生產組織,在法律、稅收和社區管理等方面,都對現有體系構成了挑戰。

目前,共享房屋領域的消費習慣還未形成,且規模有限,多集中在一二線城市,個性化服務對衡量和提高服務質量、用戶體驗帶來困難。不過業內普遍認為,共享房屋未來市場潛力巨大,需求旺盛; C2C領域房源供給側將會出現越來越多的「職業房東」,帶動保潔、維修、保險等專業化團隊建設;平台盈利模式也會走向多樣化,通過為房客的潛在需求提供增值服務探索新的盈利方式。

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