十城房市月報-7月（上篇）

在剛剛過去的7月里，北京、上海等十大城市的房產市場有哪些特點和變化呢？讓鏈鏈帶你盤點一番吧！

一、總體趨勢，均價持續下行

1.成交均價較 3 月下跌近 8%

2017 年 7 月，北京鏈家二手房成交均價環比下跌 0.28%，跌幅明顯收窄，與 3 月相比下跌 7.9%。

2.分城區：均價全面下跌

分城區看，除成交較少的房山區和門頭溝區環比表現為結構性上漲外，其餘城區均下跌，其中東城區下跌 4.9%，跌幅較大，其次是通州區，跌幅達到4.3%。

二、成交：成交量低位反彈，市場成交節奏放緩

1.網簽量：降至歷史低位

7 月北京二手房網簽量 7158 套，環比下降 19.7%，同比下降超過三分之二。3月調控后，北京市二手房成交低迷，這使得網簽量持續四個月下降，目前已經降到自 2012 年以來的歷史低位上。

2.成交周期：市場成交節奏持續放緩

7 月客戶成交周期在調控后持續4個月延長達到了62天，與市場活躍時的3月相比延長 22 天，再次刷新2012年以來客戶成交周期的最大值。

調控后，房屋成交節奏放緩，這主要有三個原因：第一，力度空前的行政調控使得需求大幅減少；第二，買賣雙方預期扭轉，觀望情緒明顯，購房更加慎重；第三，在收緊的信貸環境下，銀行放款周期拉長，在連環單佔比高的市場下，成交節奏放緩。

三、議價空間：掛牌價大幅下跌，業主態度明顯緩和，議價空間增大

北京二手房掛牌均價環比跌幅達4.7%。隨著有效需求的大幅減少，業主預期已然鬆動，報價進一步向理性水平靠攏。

客戶在交易中的價格談判能力持續增強，7 月議價空間繼續擴大至5.9%，再次刷新 2012 年以來的最高值。

一、價格：成交量環比下降 4%，成交均價環比下跌 2.12%，跌幅度最大為郊環外

1.成交均價環比下跌 2.12%

7 月，上海鏈家成交均價環比下跌 2.12%，價格回落至 4 月初水平。在市場成交量處於低谷時，成交均價保持穩定波動和小幅下降趨勢。

2.環線成交均價均有所下跌

從成交結構看，7 月與 6 月環線成交量佔比變化不大，近一半（49.35%）的成交量集中在外環外。

從各環線成交均價來看，7 月除內環內均價維持，其餘環線成交均價均有所下跌，其中下跌幅度最大為外環外。

三、議價空間：降價佔比上升，議價空間增大

7 月，上海鏈家二手房成交價與掛牌價差異也連續上升，議價空間達到近一年最高水平5.6%，目前業主願意讓渡更多收益促成成交，市場中買房議價權進一步增強。預期未來一個月，若成交量進一步下降，則成交均價小幅下跌，議價空間進一步上升。

四、中小戶型成交逆勢上行

在信貸縮緊以及「認房認貸」政策影響下，二手房市場整體低迷，剛需和首次改善群體的交易需求相對穩定，中小戶型成交佔比逆勢上行。90平米以下房屋成交佔比為75.2%，環比擴大0.3個百分點，同比增長5.6個百分點。

一、成交均價上漲，區域價格發展分化

1.成交均價環比上漲 4.0%

2017 年 7 月，廣州二手房成交均價環比上漲 4.0%，同比上漲20.5%，同比漲幅有所收窄。

2.區域價格發展分化

7 月，廣州均價環比漲幅最大的為花都，環比上漲 31.7%；環比下跌幅度最大為海珠，環比下跌 6.6%。

二、成交：網簽量持續下降，南沙為唯一增長區域

1.中介網簽量繼續下降

政策持續深化影響，2017 年 7 月廣州二手房中介網簽量延續下降趨勢，環比下降 10.8%，同比下降 11.4%，為近一年以來最低水平。

2.南沙為唯一增長區域

7 月份，中心六區環比下降 9.3%，外圍五區環比下降 12.2%。南沙為全市唯一網簽量環比增長區域。

三、新增供需

7月新增房源量、新增客源量環比均呈現增長，為新政后首次環比增長。同時7 月新增客房比降至 1.46:1，創近一年以來的新低，供需關係呈現持續緩和傾向。

租賃市場整體供需矛盾小，租金收入負擔比在一線四城中等偏下。

一、全市均價小幅下跌，南山和福田同比漲幅領先全市

1.總體走勢：全市均價小幅下跌

2017 年 7 月，深圳鏈家二手房成交均價環比下跌 1.0%。7 月市場回升較為明顯，房貸利率上浮的預期並未使得房價明顯下跌，反倒促使一部分置業者加快入市，其中首次剛需入市比例進一步增加。

2.各區域：漲降幅進一步收窄，南山和福田同比漲幅領先全市

環比方面，南山、寶安、龍華三區上漲，其餘四區下跌。其中，南山漲幅最大，環比上漲 2.2%。整體來看，各區域均價漲降幅較 6 月進一步收窄。

二、成交：實際交易量回升，置業需求釋放

1.網簽量：環比下降約一成，實際交易量增長約兩成

2017年7月，據深圳鏈家研究院監測，7月深圳二手房實際交易量增長約兩成，市場回升明顯。

三、議價空間：7 月掛牌均價小幅下跌

2017 年 7 月深圳二手房掛牌均價環比下跌 1.7%。整體來看，除熱點片區、優質物業持有業主心理預期增強外，大部分業主心態較為穩定，也有部分誠意出售業主放盤價格較為合理，再加上中低價樓盤放盤佔比增加的影響，7月二手房掛牌均價出現小幅下跌。

北上廣深四大城市就盤點到這裡，其餘六市，下一條我們繼續盤點。