房價漲不動了！已經到了賣出北京上海住宅的時候了

一

限貸限購限售限價等新一輪樓市調控政策的效果正逐漸顯現，在成交量回落額同時，一線城市房價開始鬆動、住宅投資增幅回落、熱點省市調控不斷加碼升級……近期出現的不少新信號，揭示出樓市走勢的最新動向。

1、上海房價降了，北京、深圳漲不動了。

國家統計局18日發布數據顯示，15個主要城市中，上海、天津、南京、合肥、福州城市新建商品住宅價格環比下降，其中上海環比下降0.2%；深圳、杭州、廈門、成都環比持平，北京漲幅出現回落（環比上漲0.2%），廣州環比漲幅儘管超過1%（環比上漲1.4%），但也比3月收窄1個百分點以上。而在70個大中城市中，三亞新建商品住宅價格環比降幅最大，從曾經的領漲到如今領跌。

2、住宅投資增速時隔9月首次回落。

數據顯示，雖然全國房地產投資增速繼續上揚，但住宅投資增速在時隔9個月後再現放緩跡象。1月至4月，全國房地產開發投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速環比上調0.2個百分點。但其中，住宅投資18671億元，增長10.6%，增速回落0.6個百分點。按照統計口徑，房地產開發投資包括住宅、辦公樓和商業營業用房投資三大類。

3、房屋新開工增速7個月以來首次下滑。

數據顯示，1-4月份，房屋新開工面積48240萬平方米，增長11.1%，增速回落0.5個百分點。這是去年10月以來該增速首次下滑。

4、跨省調控機制首次出現。

16日，北京通州區宣布，將與天津市武清區、河北省廊坊市建立「通武廊房地產治理工作組」，三地將從哄抬房價、操縱市場價格，虛假宣傳、誤導市場預期，壟斷房源、擾亂市場秩序等方面，打擊投機炒房炒地行為。這是房地產調控首次出現跨省調控，三地共同治理有利於協調發展，避免炒作資金跨域影響市場。

5、一線城市商住房市場全面冰凍。

17日，上海市委、市政府召開全市商業辦公項目清理整頓工作推進會，全面部署對違法違規商業辦公項目（即所謂的「類住宅」）清理整頓工作。上海市住建委同時發布《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，停止審批「公寓式辦公項目」，重新審核尚未上市銷售項目；「已售未交付入住」項目將按照商業辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。北京、上海、廣州、深圳都發布了針對商辦類項目的調控政策，一線城市的商住房市場已經全面冰凍。

6、地方調控政策仍在不斷出台。

統計顯示，去年9月底以來，已有60個城市出台了房地產相關政策，房地產調控高壓不減。同時，熱點省市調控不斷加碼升級，樓市調控的「打補丁」模式仍在繼續。如：

17日，河北唐山出台調控新政，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在唐山市連續1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在路南區、路北區、高新技術產業開發區範圍內限購1套住房(所稱住房均含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在唐山市連續1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在以上範圍內向其售房。

三亞方面，全面禁止商品住宅預購人將購買的未竣工的預售商品住宅和產權式酒店客房再行轉讓。海南省內戶籍居民家庭在三亞新購買第2套及以上住房，須取得不動產權證滿2年後方可轉讓；而非本省戶籍居民家庭新購買的住房，必須取得不動產權證滿2年後方可轉讓；企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。此外，作為產權式酒店業態發展的熱門地區，三亞將提高產權式酒店經營比例。

武漢方面，為防止開發商隱性漲價，武漢發布新政要求對全裝修住房實施分段限價，例如預售備案單價不超過1萬元的，全裝修價格不高於2000元／平方米；預售備案單價3萬元以上的，全裝修價格不高於5000元／平方米。

二

現在已經到了大膽賣出北京上海住宅的時候了，哪怕是唯一住宅！這背後的道理非常簡單，

1、美聯儲加息將刺破樓市泡沫，預計6月份美聯儲將再次加息一次，預計9月或者12月美聯儲會再次選擇加息，預計2018年美聯儲將加息3次，2019年將加息2次。也就是說從現在開始到2019年底，美聯儲將加息7次，美國聯邦基金基準利率將上漲到2.5%-2.75%；

2、預計2017年底或者2018年初將開始縮減資產負債表，預計將從目前的4.5萬億美元縮減到2.5萬億美元，這個過程與加息三次的效果相當；

3、一旦美聯儲加息到2.5%-2.75%，香港利率也得加到2.5%-2.75%，這意味著香港的房貸利率將上漲到4.5%，而目前香港住宅年租金回報率低至1.5%-2%，大量的資金將迴流到美國，這對香港樓市的打擊將是致命的，泡沫破滅是不可避免的；

4、一旦香港樓市泡沫破滅了，一江之隔的深圳也是扛不住的，破滅也就不可避免了；一旦深圳樓市泡沫破滅了，北京上海樓市破滅也就不可避免了；

5、當前大搞金融監管，希望管控住不發生系統性風險，如果系統性風險能夠被管控，那也就不叫系統性風險。中央高喊不發生系統性風險，這恰恰說明中央意識到了發生系統性風險的巨大可能性！

6、從歷史周期率看，1988年經濟危機，1998年經濟危機，2008年金融危機，2018年發后經濟危機的可能性是越來越大了。為什麼最近的股市跌跌不休，或許這就是危機爆發前的正常表現吧！

3

那麼問題來了，

問題一：如果在北京上海僅有唯一住宅，可以大膽賣出嗎？

答：現在或許已經是最後的出手機會了，現在北京、上海的住宅，大部分年租金回報率只有1.5%左右，相當於67倍市盈率，一般來說，很難突破100倍市盈率，因為很少人能活到100歲。2007年，股市大泡沫，也是接近100倍市盈率，然後泡沫就破滅了。

問題二：如果賣出北京上海僅有唯一住宅，住哪裡呢？

答：現在租金回報率只有1%-1.5%，賣出房子的錢，建議去買保本保收益的大額存單，年收益率在4%-5%，用每年投資收益的錢去租個豪宅住，也算是改善家庭居住條件了。

作者簡介：鄭亞蘇，季開資本投資總監，華東師大金融學博士研究所。歡迎大家就本文的觀點及不足之處進行交流，，添加時，務必註明：真實姓名-單位簡稱-所在城市；