樓市調控頻繁加碼 1月樓市漲勢分化

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■經濟時報記者 張一鳴 王松才

2月22日，國家統計局公布的2017年1月70個大中城市房價數據顯示，一二線城市新房房價環比止漲，同比漲幅進一步回落，但二手房市場房價卻依然維持向上的態勢，樓市持續多日的漲幅出現分化。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松2月22日在接受經濟時報記者採訪時指出，2017年1月房價的變動，主要與住房金融政策相對收緊有關，未來要讓公眾對房價形成穩定預期，需要綜合考慮金融信貸、稅收、土地等調控政策的影響，理清楚各種政策對房地產市場的作用機理。

「930新政」后不斷加碼的樓市調控率先衝擊新房市場，一二線城市新建商品住宅價格環比基本止漲，三線城市走勢總體平穩。

2月22日，國家統計局公布70個大中城市房價，各地二手房價格漲幅超過新房，二手房的價格平均環比上漲0．35％，而新房為0．24％。

數據顯示，2017年1月，一線城市新房市場除廣州外全面停漲，15個熱點城市中深圳、無錫環比下調0．5％，天津、上海、南京、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢等城市也都出現輕微下調。但二手房市場回調趨勢並不明顯，普遍環比仍然上漲。

中原地產首席分析師張大偉指出，2017年1月，全國房價處於平穩中，基本結束前期的暴漲，2017年樓市進入了趨穩階段。從最近3個月數據看，調控重壓下的房價拐點已經接近出現，特別是限價嚴格的新建住宅價格調整明顯超過二手房。

但也有分析師認為，由於二手房的價格依然堅挺，現在判斷拐點到來還為時過早。麥田地產品牌負責人張月2月22日在接受經濟時報記者採訪時分析說，新房和二手房在半年內的價格變化基本同步，判斷房價的變動要看一個周期內的變化情況，仍有待觀察。

我愛我家市場研究中心首席研究員孔丹對此持類似觀點，他在接受經濟時報記者採訪時指出，目前一些一線和重點二線城市的二手房逐漸佔據樓市的主導地位，新房市場受到結構性因素影響較大，因此二手房市場的變動更能反映房價的變化。

「目前新房和二手房房價已出現分化，沖高逐漸企穩，是否拐點還要等待二手房市場的變化，目前二手房市場中的需求大部分是去年『930』新政出台後，買賣交易的房子，看未來二手房市場的變化，要等之前的需求釋放完后，還需再等一兩個月。」孔丹說。

2016年以來寬鬆的調控政策或已轉向從緊，貨幣和土地市場等調控手段將影響樓市走向。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，受到去年全國大範圍收緊調控影響，全國70個大中城市房價數據已基本進入穩定通道。而從政策預期來看，收緊仍然將成為2017年房地產市場的主旋律。

2016年天量貨幣是造成房價上漲的重要推手，央行數據顯示，2016年全國新增個人住房貸款總額約為4．96萬億元，是2015年的1．86倍。不過此前就有消息稱，央行明確提出商業銀行必須嚴格控制一季度新增貸款。2017年，房貸政策將會收緊，其中降低利率優惠、嚴格房貸資格認定等措施，將可能在樓市過熱的城市實施。

從土地市場來看，繼北京開始執行「限房價、競地價、競自持」之後，天津也開始加入這一行列，報價達到上限之後「拼自持面積」。除此之外，廣州、深圳等多個城市也在土地出讓當中實施限價，而杭州、鄭州等地則是對於溢價率進行限制。多地開始從土地市場入手來遏制房價上漲的源頭。

任啟鑫認為，在這一系列收緊政策的指導之下，預計2017年各大中城市房價水平將繼續維持穩中有降的水平。

張大偉表示，從2016年9月30日以來，一系列樓市調控政策已經出現在28個城市，出台各種相關房地產的新政接近80次。從春節后的市場預期看，樓市調控趨勢依然延續。從全國樓市看，整體平穩趨勢明顯，春節后，各地信貸收緊態勢明顯。預計本次調控將貫穿2017年全年。20個調控嚴格的城市房價將出現5％－10％的價格下調空間。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2016年第四季度全國熱點城市積極吸收調控政策效應，市場過熱現象受到了明顯遏制。尤其是從月度數據看，四季度各個月份限購等政策不斷升級、政策不斷加碼，所以，房價環比增幅在不斷收窄，這也遏制了房價同比增幅的擴大態勢。總體上說，觀察1月份的70個城市的數據，可以看到房價走勢繼續朝穩健平穩運行的方向演進，預計今年上半年基本上過熱房價可以得到有效控制。

雖然目前市場對於房價走勢還存在不同觀點，穩定市場預期對房地產市場健康發展的作用已經顯現。

鄧郁松向本報記者分析說，預測房價變化，需要分析影響房價的因素。2009年和2016年的房價上漲，都處在較低的利率水平上，國內不止降息，還實施優惠的房貸政策。最近各地又重新實施限購和限貸政策，貸款利率的優惠幅度縮小，減少了對高房價的支撐力。

他強調，如果想保持房價的相對穩定，一定要保持住房金融政策的相對穩定，要控制房價，一定要理清楚各種政策對房地產市場的不同作用。

最近幾輪的房價上漲，率先出現在一線城市。張月向本報記者指出，從一年周期看，房價與城市自身經濟上行與否有關，也與一線城市新房的價格風向關係密切，因此，1月一線城市商品房普遍止漲，其他城市的價格下行壓力會更大。

鄧郁松在接受本報記者採訪時分析說，每次房價上漲大城市都率先上漲，而且漲幅高，主要原因是居民的金融意識較強，對利率變化很敏感，因此，金融政策對一線城市房地產市場的影響相對較大。加之一些一線城市最近幾年新建商品住宅供應量持續下降，成為導致房價上漲的另一個原因。

「最近幾年雖然一線城市增加保障房供應量，卻減少商品房供應量。未來要考慮在可能的情況下，在土地供應中適量增加一線城市的商品住宅供應佔比，同時建議降低交易環節稅費，盤活二手房，以增加市場供應量，緩解供求關係。」鄧郁松說。