探討：休閑農業小鎮，成為投資者的新商機！

國家大力推動現代農業和新型城鎮化的背景下，未來農村將成為以現代農業為支撐的小村鎮;現代農民和休閑度假高端消費人群，對住宅的需求也將會迅速增加。 隨著鄉村逐漸向城鎮化靠攏;建設部、國家發展改革委、財政部明確提出，到2020年，將培育1000個左右特色小鎮;加速農業地產的發展。據官方的定義，「特色小鎮」是「具有明確產業定位、文化內涵、旅遊和一定社區功能的發展空間平台」。其既不同於建制鎮、工業園區、經濟開發區、旅遊區，又不是四者的簡單疊加 。

▲特色小鎮的政策紅利

▲特色小鎮、建制鎮、工業園、經濟開發區、旅遊區的比較

特色小鎮「特」在哪裡?

▲特色小鎮的主要特點

從綠城建設建設的特色小鎮來看，所謂特色小鎮並非城鎮化建設中一般意義上的小鎮，而是有著鮮明的特色，其與建制鎮，工業開發區、旅遊區功能定位不同的一種城鎮化模式。通常，特色小鎮擁有以下特點：

1. 特色之一：通常在上海，杭州，北京等產業基礎好的城市周邊，距離城市中心30到50公里。

2. 特色之二：不只是地產開發，而是把支撐小鎮的基礎農業包含在內。

3. 特色之三：模式創新：基礎農業配套&為返鄉創業的人提供產權保障，有效抑制人口流出。

4.特色之四：在建築規劃中，90%的是住宅，預計售價1萬/平米，10%的是配套設施，包括醫療、教育、餐飲、娛樂和文化等。

特色小鎮的背後需求

1.老齡化背景下的「銀髮經濟」。世界銀行相關數據預測：2025年，60歲以上老人將 達到3億，佔比例為百分之21，65歲以上老年人比例也將達到百分之13.7，接近深度老齡 化社會。城市緊張的交通狀況，污濁的空氣，使其並不適合養老。而周邊小鎮和鄉村顯然 成為養老的理想之地。

2.大城市承載力日益受到挑戰。2016年，北京五區公布人口上限，這標誌著以北京為代表的大城市人口數量已經開始逼近人口上限。大城市病，指的是在大城市裡出現的人口膨脹、交通擁擠、住房困難、環境惡化、資源緊張等「癥狀」。由於一些大城市的「城市病」日益嚴重，很多上班族不得不逃離「北上廣，到二三線城市尋求新發展。環境污染同樣嚴峻，2013年，「霧霾」成為年度關鍵詞。不僅僅是霧霾，大城市病還體現在戶籍歧視，入學難，資源緊張等，城市的承載力已經遭遇空前挑戰。很多城市中產階層渴望在城市周邊有自己的一塊地或者農莊，可以在緊張的工作之餘，享受田園生活。

3.城市生活節奏快，人們對「慢生活」需求增加。通過對某二線城市周邊的房地產市場進行考察，結果發現周邊的別墅雖然價格不菲，但生意十分火爆。這體現了人們對城市快節奏生活的厭倦和慢生活的嚮往。特色小鎮正好能迎合這一需求。

4.地理空間布局和產業布局的需要。隨著城市的日漸擁擠，承載力日趨緊張，城市一些特色產業向周邊轉移成為大勢所趨。未來，一個行之有效的辦法就是在大城市周邊，形成若干具有產業特色，呈衛星狀環繞城市周邊的地理形態。這樣，既可以將一些產業分離出去，發展周邊經濟，又可以緩解大城市的壓力，其離城數十公里的距離又可以使得其可以共享城市的教育、科技等資源和發展紅利。實現協調發展。

5.農民迴流與產業空白的矛盾凸顯特色小鎮的必要性。與沿海地區出現民工荒同時出現的是，大量農民工迴流，由此也形成了就業壓力。如擁有800萬務工人口的重慶，目前保持穩定迴流態勢，市內就業的農民工已超過市外近100萬人。大量的迴流人口客觀上增加了對產業的需求。

6.城市產業轉移的需求。在中心城區，整個商業地產價格依然攀升的大背景之下，產業轉移就成為大勢所趨。越來越高漲的租金和房價使得企業不堪重負，因此，向城市周邊房租相對較低的區域進行產業轉移，成為一種必然需求。而特色小鎮因為其離城市較近的距離，相對完善的配套設施和優美的環境，理所應當地成為產業轉移的一個較好的選擇。比如，嘉興市規劃創建的南湖基金小鎮，就是準備承接上海金融服務業轉移的業務。

▲特色小鎮承接的產業類型

特色小鎮對農業的戰略機遇

城鎮化建設紅利：特色小鎮建設將是城鄉一體化建設的抓手之一。正如經濟學家厲以寧所說，經濟的最大問題之一就是城鄉分割，這有損社會公平。而就近城鎮化，可以解決一系列農村的社會問題。相比之下，美國等發達國家是城鄉高度一體化的。在幾乎所有的商業模式的策源地和發起地都在城市，而美國則很多商業模式發起於農村，比如美國20世紀50年代的鄉村小鎮，孕育了沃爾瑪這樣一個零售大麥克企業。美國孕育沃爾瑪的鄉村小鎮現在仍然只有3萬人。希爾斯百貨公司最初的客戶是農民，後來才發展到城市。

由於特色小鎮一般都在經濟發達地區或者經濟帶上，比如長三角、珠三角、京津冀、中原城市群等。這些經濟帶的城市周邊，一般都有著較好的工業基礎和產業基礎，因為，這些周邊的小鎮可能成為商業模式的策源地，比如，無錫市西側的査橋鎮，周邊就坐落著雅迪和新日兩家電動車，由此帶動整個這座小鎮的發展 。

產業轉移的紅利：特色小鎮所依託的城市母體，通常都有較強的特色產業基礎。比如杭州的電商、絲綢，無錫的電動車、輕 紡等產業;上海有金融、國際貿易;深圳的電子等，都是具有特色和競爭力的產業。一旦承接了這些產業，特色小鎮的發展就不是孤立的，而是站在城市產業集聚區甚至整個周邊城市群、經濟帶的「巨人的肩膀上」。這無疑將推動特色小鎮進入發展的「快車道」。

城市農業需求：農業的最大障礙之一是供求分離，這種分離不僅僅是時間上的，也是空間上的。特色小鎮所催生的農業需求 體現在兩個方面，其一，特色小鎮建成之後，必將湧入至少數萬人口，這些人口一方面來源於城市，一方面，來自於周邊農民的城鎮化，人口的集中化必然產生對於農業的需求。另一方面，特色小城鎮離城市距離近，農產品配套半徑小，資訊較農村發達，便於把握城市局居民需求，可以更好地服務城市母體對農業的相關需求。菜籃網總裁姜曉宇曾經給筆者算過一個賬，以鄭州市為例，每年生鮮消費金額大約在600億元左右 ，這是一個驚人的數字。

如何抓特色小鎮給予農業的機遇

1.可以在滿足農業需求中扮演多重角色。特色小鎮幾十公裡外的城市母體孕育著巨大的農業需求。針對不同層次的需求，特色小鎮可以扮演多重角色，和城市經濟牢牢焊接在一起。比如，農業生產基地管理者的角色，物流配送起點的角色，訂單農業執行者的角色，鄉村旅遊度假中心的角色。

2.生鮮電商的「後院」。近年，生鮮電商或者了長足發展，其最大特點在於打破了農業供求在時間和空間上分離的狀況。特色小鎮可以作為生鮮電商的「後院」，儘管目前多數生鮮電商實際上還是通過一級批發市場來採購，但依託特色小鎮的周邊，可以增加產地直供在整個商品供給中的比例。比如，可以在特色小鎮周邊種植時令的花果、蔬菜，經由生鮮電商供給給城市消費者。

3.農業本身可以作為產業特色。特色小鎮依託城市母體，通常擁有一定的產業優勢和特色。實際上，農業也完全可以成為特色小鎮的產業特色，在一些農業資源稟賦良好，或者周邊本身就有地理標誌性產業的地區。可以開發附加值高的農業產業集體，打造大特產品牌，推動農產品深加工。

4.打造多層次農業需求。城市對於農業的需求是多層次的，特色小鎮可以通過打造農業多層次產業體系，滿足城市對於農業 的多層次需求，打造農業服務「綜合體」。比如，針對養老需求，特色小鎮可以打造休閑農業和鄉村旅遊項目。針對養老需求，可以建立養老社區，針對城市休閑需求，可以建設特色農莊、農家樂等。

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