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玩真的!央行再度出手,新一輪信貸風暴堵漏洞,沒錢就別想炒房了

南 京 買 房 服 務 中 心

買房就找秘書長

南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人,南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊,在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。

銀行個人消費貸、經營貸變相「輸血」樓市的情況屢禁不止,就在消費貸正要大行其道的時候,央行緊急出手了!北京、深圳等地銀行監管部門開始嚴查個人消費貸款違規流入房地產,江蘇銀行監管部門也已經行動起來。無疑,新一輪的樓市寒冬又加碼了!

南京

人行南京分行、江蘇銀監局:嚴查消費貸款違規流入房地產

據了解,在8月中旬,人民銀行南京分行、江蘇銀監局向轄內相關單位聯合下發了《關於加強個人消費貸款管理防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》的文件。

這份文件提到,今年以來部分地區和機構個人消費貸款,特別是不指明用途的個人消費貸款增長較快,其中部分金額大、期限長的消費貸款用途與消費屬性不匹配,存在違規流入房地產市場的情況。

上述文件要求,各商業銀行在非住房消費貸款用途審查上,既要加強對個人消費貸款貸前交易背景真實性的審查,又要強化貸中資金流向和貸后資金用途管控,謹慎發放長期、大額、不指明用途的消費貸款、嚴禁發放用於購房首付款或償還首付借貸資金的個人消費貸款。

文件同時要求銀行加強合規管理和風控管理,全面開展個人消費貸款違規流入房地產市場的自查自糾工作,對查實違規發放的個人消費貸款,各銀行要認真整改,對相關責任人嚴肅問責,並將自查整改報告於8月31日前報送至人民銀行南京分行和江蘇銀監局。

監管層嚴查背後,是今年居民消費信貸的大幅增長,這被認為和房地產市場有關,是去年被明令禁止的「首付貸」假借消費信貸名義捲土重來。

Wind數據顯示,2017年1—7月,居民新增消費性短期貸款達1.06萬億元,累計同比多增7137億,已遠超去年全年,去年全年新增消費性短期貸款總額為8305億元。

人民銀行南京分行公布的數據顯示,截至今年7月末,江蘇地區居民短期消費貸款2461.89億元,與去年同期相比增加了756.49億元,與去年末相比增加了614.32億元;中長期消費貸款23306.14億元,與去年同期相比增加了5393.68億元,與去年末相比增加了2753.31億元。

海通證券首席經濟學家姜超就稱,短期消費性貸款的爆髮式增長可能與地產銷售密不可分,去年下半年以來銀行房貸額度逐漸受限,部分居民購房貸款或借道短期消費貸款完成。

現在各家銀行的按揭貸款普遍很緊張,但是消費貸款額度卻相當充裕,有部分信貸借道消費貸流入房地產市場的。

按照規定,居民的購房首付款應該是自有資金,如果任由消費貸款流入房地產市場,無疑會加大購房槓桿,加劇風險,使整個房地產調控效果大打折扣,這應該是監管層最不願意見到的。

深圳

深圳個人消費貸30年縮短至5年!

9月8日,深圳某家銀行內部人士發來一張截圖,表示該銀行收到「關於落實人民銀行《金融風險提示》的通知」:

1、除個人住房貸款、汽車貸款、助學貸款以外的其他個人消費貸款(包括房商通、抵質押額度貸款等),貸款期限最長不超過5年。

2、不得以未解除抵押的房產抵押(二次抵押)發放個人消費貸款,上述要求自發文之日起執行。

前幾日,據其他媒體發布,央行就已經發布文件,深圳個人其他消費貸款過於囂張大幅增長,存在部分資金違規進入房地產市場的風險,將對消費貸做出整頓。深圳首家銀行已經通知執行個人消費貸最長5年,據知情人士透露,未來深圳其他銀行也會陸續跟進。

北京

北京銀監局:嚴查個人消費貸、房抵貸違規購房行為;嚴查房地產經紀機構「首付貸」違規行為,要求經紀機構自查

9月5日,據某財經記者從北京銀監局獲悉,北京銀監局、人行營業管理部當天聯合印發《北京銀監局 人行營業管理部關於開展銀行個人貸款資金違規進入房地產市場情況檢查的通知》(京銀監發〔2017〕153號),要求轄內銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作,重點檢查「房抵貸」等資金違規流入房地產市場的情況。

據銀監局介紹,近期北京銀行業金融機構個人經營性貸款和個人消費貸款規模增長有所加快,而且據市場情況反映,個別銀行發放的個人經營性貸款和個人消費貸款存在違規流入房地產市場用於購房的情況,這類行為不符合房地產調控的政策要求。

下一階段,北京銀監局將視銀行業金融機構自查情況,有針對性地開展專項檢查,對於檢查發現的問題,依法依規,從嚴處理。據了解,專項檢查一直會持續到年底,確保政策的持續性和穩定性。

今天(9月11日),北京市住建委透露悉,針對近期媒體曝光的個別經紀人員協助購房人以辦理「消費貸」「經營貸」「個人信用貸」「房抵貸」等方式套取資金,作為購房首付的情況,北京市住建委表示,這類行為既不符合貸款發放政策,也違反了本市房地產調控要求。為進一步穩定市場、規範貸款發放,現要求經紀機構及從業人員開展自查。

據介紹,本次自查範圍為近3個月經紀機構及從業人員經營活動。重點針對以下(但不限於)違規行為:為購房人辦理「消費貸」「經營貸」「個人信用貸」「房抵貸」作為購房首付款的行為;違規發布、代理小產權房等禁止交易的房屋的行為;未經房屋所有權人授權擅自發布房源信息,或經房屋所有權人授權發布的房源信息不全、不真實等行為;協助、教唆購房人提供虛假材料,騙取購房資格或購房貸款的行為;經紀機構未在經營地備案的行為;違反法律法規及國家房地產調控政策的其他違規行為。

北京市住建委相關負責人介紹,房地產經紀機構自查報告在9月30日前完成。北京市、區房屋管理部門將抽查部分自查整改完畢的經紀機構,重點檢查近期投訴、舉報集中的經紀機構,對發現存在的違規行為,將依法給予嚴懲。對檢查中發現配合經紀機構違規辦理貸款的銀行線索,及時移交給北京市銀監局等金融機構管理部門。

個人消費貸款是指銀行對個人客戶發放的用於指定消費用途的人民幣貸款貸款可用於住房裝修、購買耐用消費品、旅遊、教育等。

今年以來,居民短期消費性貸款獲得爆發性增長。Wind數據顯示,2017年1-7月,居民新增消費性短期貸款達1.06萬億元,累計同比多增7137億,去年全年新增消費性短期貸款總額為8305億元。

但是,受房貸政策持續收緊影響,2017年1-7月居民新增中長期貸款總額3.27萬億元,從5月起連續三個月新增額量較去年同期保持負增長。

一方面,居民消費貸款爆髮式增長;另一方面,控制房貸初見成效。業內分析認為,消費貸大概率流入房地產市場。而北京銀監局下發的自查通知則明確指出,近期市場情況反映,其轄內個別銀行業金融機構發放的個人消費貸款和個人經營性貸款存在違規流入房地產市場用於購房。

消費貸流入房地產市場,主要原因有三:

第一,利率不斷上升,再加上很多熱點城市的二套房首付動輒7成、少則5成,購房者在這種情況下比較被動,要麼接受「議價」,要麼等上幾個月的時間。尤其是二套房的購房者,如果沒錢、貸不到款,抵押貸成為了「最好的選擇」。

第二,銀行在拋棄住房貸以後,需要尋求新的業務來盈利,這個時候消費貸就成了不錯的選擇。但問題是,去年萬億規模的住房貸,今年的消費貸能撐起嗎?當然可以,因為住房貸有一部分悄悄轉移到了消費貸,因此在今年1-7月,消費貸總額暴漲。實際上只是「換湯不換藥」。

第三,房地產總體銷售量得以回落,但是,這不代表樓市就真的就遇冷了,甚至有7成房企在上半年利潤上漲。尤其是一二線城市,在「限價」的規則下,很多城市的新盤實際上仍然備受歡迎,個別城市還開啟了「全款買房」。

首付貸、房抵貸危害:變相違反調控 高槓桿增泡沫

這樣的苗頭已經引起了相關部門的重視。很多人可能會問,首付貸、房抵貸有什麼危害?

首先,首付貸或房抵貸,其實都是打著申請消費貸、信用貸的幌子,而消費貸、信用貸本身就不能用於購買房產用途,所以本身就是違規的。而且這還會出現金融問題,增加金融風險。

可能您會問,反正也是貸款,也要還,有什麼金融風險?簡單的給您打個比方。

一套500萬的房子,首付40%,貸款60%,那麼購房者首付就要付200萬的現金,再貸款300萬元。

那麼買這套房子的槓桿率就是2.5倍。購房者已經付了200萬的現金,即便出了什麼狀況,無論是投資還是自住,都要硬著頭皮把貸款繼續還下去。

而如果是連首付都用上貸款,比如購房者只有50萬,剩餘的150萬首付也用首付貸,那麼買這套房子的槓桿率就達到了10倍。

一旦房價下跌,或是資金出了問題,無法還貸,風險就會轉嫁到貸款機構身上,繼而給經濟帶來不穩定因素。

同時,高槓桿也是造成房地產泡沫的重要因素。這是已經達成共識的認識。

今年「317」以來,北京出台了10多項房地產調控措施,其中信貸政策的從嚴目的就是為了去槓桿。而且從實施的效果看,各項新政中,信貸政策的成效應該是最明顯的。

而使用首付貸、房抵貸,其實就是變相的降低首付。這違反了住房信貸政策,是通過鑽政策的空子,讓不符合政策的人,通過高槓桿買到房。

當然,不否認有隻是需要短期資金周轉,才使用首付貸的情況。但更多的是一些當前還不具備購房能力的人,去使用高槓桿買房。更有一些投資投機者,使用這類高槓桿去炒房。而他們的目的實際是想推高房價。首付貸就被投資客利用,成為了推高房價的工具。

本文由輝哥說樓市整合自咚咚找房、財經三分鐘、21世紀經濟報道、南京日報、江蘇金融圈、京字房、華夏時報等

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7年南京大學的城市規劃專業學習,5年萬科等品牌房企的操盤經驗,12年南京房地產促進會的行業領導經歷,南京房地產行業有關的政府部門、千家房企、媒體、上下游產業的整合平台,建委、國土、房產、規劃、河西新城、江北新區等各級政府部門諮詢顧問,中央、省市各級媒體資深權威地產評論員,南京地產圈買房投資達人,經歷南京樓市超20年成長之路,人稱:南京活地圖,南京樓市活地圖。專業權威,買房就找秘書長,買房就看《輝哥說樓市》。

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