炒房者合同被判無效 天津法院幹得漂亮

今兒還是特約撰稿四點兒的文章。上午起來一看，天津判了個案子，雖然案子本身的價值不大，但是特別有意義——這應該是首例因買家以炒房為目的而被判購房合同無效的案子。

據《每日新報

》報道，房產中介人員尤某某，利用自身優勢從市民吳某某手中購買房屋，簽訂房屋買賣居間合同，約定以81萬元購買吳某某的房屋，並約定同意買方在辦理該房屋手續時過戶給第三方。

賣房者吳某某發現買主是為了炒房，提出解除合同。中介尤某某將吳某某起訴到法院，要求繼續履行合同，並賠償損失。

天津濱海新區人民法院塘沽審判區經審理后，認定雙方簽訂的買賣合同不成立。法院認為，原告尤某某利用其具有的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢，簽訂買賣合同只是先佔房屋的購買機會，同時另尋買主，將房屋轉售他人從中牟利。而並非真要購買該房屋，其簽訂買賣合同並非真實意思表示。

此外，炒房人的行為既會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權，也會造成房屋交易的環節增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風險，實際上已經影響了實際買賣雙方當事人的合法權益，有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序。故該買賣合同不成立，法院駁回了買主尤謀謀的訴訟請求。

不僅是這個案子，塘沽審判區最近對17件房屋買賣合同糾紛案件認定為「名為買房，實為炒房」的行為，都依法認定合同不成立，駁回索賠的訴訟請求。

在四點兒看來，天津的法院這次算是幹了件好事兒，這才是實際執行「房子是用來住的，不是用來炒的」這個口號嘛。而且，雖然是大陸法系，但是此事一出，也不排除其他地區的法院，參照此判例進行判決。

其實，這種以炒房為目的而發生糾紛的案件，買家多為房地產中介人員，他們利用具有的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢，和賣房者簽訂房屋買賣合同后，再加價轉賣給他人從中牟利。

不過，中介人員買房的時候，跟那些短期或長期持有的炒房客還有不一樣的地方。由於中介人員的資金無法跟正宗的炒房客相比，因此在炒房的過程中，跟房主簽訂的合同一般會約定交付定金后便騰空並移交房屋。這樣一來，中介在帶實際買房人購房時就會方便得多，可以加快周轉周期，也可以避免原房主和實際買房人碰面，泄露中介賺取的差價。

不僅如此，中介還會在合同中要求約定允許過戶給第三方，以保證賣房人為實際買房人辦理過戶。如果賣方人發現陷入中介的炒房圈套，拒絕履行合同，炒房中介就會以違約為由起訴，並索要高額違約金。

在這個案子中，首先，買家是中介人員。房產中介這種「加價再賣」的問題，不僅在一線城市，在其他地區也屢屢出現。實際上，這種行為在業內被稱之為「自我代理」，其實是受著買家的委託坑買家，而賣家也因賣低了房價而遭受損失。北京、上海等地就多次嚴打中介炒房。不少地方的法院在相關的判決中也多次認定，中介的這種行為違背居間合同義務，必須返還「差價」。這次天津首判買賣合同無效，也算是給炒房的中介從業者一個警鐘。

不過，世界之大，無奇不有。這不，就有人動起了歪心思，比如買家找出「買房是為了炒房」的借口，要求推翻合同……看到這種想法，四點兒不得不五體投地，真是「想法超前」！不過，這種想法有沒有可操作空間呢？

在天津這次的判決中，有三個關鍵點：1、買家是中介從業人員；2、約定合同可轉讓給第三方；3、支付首款之後出售人需要馬上搬走；4、買家的目的是為了炒房。

在正常的交易中，能實現的一般是第二條，因為常規的合同中一般會有可轉讓給第三方的條款。第三條也比較容易實現，畢竟有不少賣房者在準備賣房時就已經搬走。

比較難以實現的是第一條和第四條。這兩條合起來，才是法院認定買家「炒房」的關鍵。在如此高壓嚴打下，中介人員會不會為了一套房子的利潤鋌而走險，冒著被政府部門拖入黑名單的風險「頂雷」，還不好說。而如果要找「炒房」的借口，能否被法院認定，也不好說。

最關鍵的是，此事是賣家反悔引起，法院判決不予支持買家。而如果是炒房者自己主動提出，恐怕法院是不會做出有利炒房者的判決的。

四點兒也在這裡奉勸炒房的諸位，炒房有風險，小心接盤俠，別昧著良心賺真正剛需者的血汗錢。

特殊提示

由於目前限購政策出台均比較突然，且限購政策導致房產交易無法進行是否屬於「不可抗力」並無明文規定，使得不少買家在房產交易中受到巨大損失。地產情報站在此提醒買房子，在簽訂合同時，可在合同中約定，因政府突然出台的限購政策導致交易無法進行屬於「不可抗力」，以免遭受不必要的損失。