海外置業如此火爆，但背後的這些坑你都知道嗎？

這幾年海外置業越來越火，從美國加拿大到澳洲紐西蘭再到西班牙葡萄牙，甚至日本東南亞，一時間買房人的身影遍布全球，走到哪都是揮舞著鈔票大有買下全球之勢。

人為什麼喜歡去國外買房呢？首先是便宜。那麼海外房產到底有多便宜？我們以紐約為例，看下圖：

美國紐約是全球最大的城市，房產價格也是全美最高的地區，我們看到2-3居室售價32-46萬美金，約合人民幣214-308萬。沒感覺么？那咱們看看北京的房價吧

可以看到北京的一居室都在400萬以上，社區環境比較好的甚至可以賣到600萬以上。

其次是海外房產的投資屬性明顯，我們還是以紐約為例

2-3居室月租金基本在1400-1800美金/月，年租金合人民幣11.2-14.5萬元/年，即年投資收益率5%以上。而當前三年期國債的收益率也不過3.9%

綜上，可以看到國內過高的房價和海外房產投資收益的高漲，是國人海外置業投資熱情大增的主要推動力。

但凡事都有個「但是」！

隨著海外置業的火熱，其中的問題也不斷顯現，甚至對投資人來說，看似美麗的海外房產投資，實則陷阱密布，步步驚心。很多看似美好的承諾或不會說的秘密，都將給投資人帶來巨大而沉重的損失。

重點來了：今天我來揭秘海外置業那些不能說的秘密？

1. 產權

近年來歐洲置業移民及其火爆，尤其以葡萄牙、西班牙、希臘、塞普勒斯為首，歐洲置業購置新房普遍稅費較高，而二手房則稅費較低，例如希臘新房購置稅26%，二手房僅3%，因此很多國人都首選二手房。但我們都知道歐洲的城市大多立法保護城市古迹，因此二手房經常有數十年房齡，期間業主更換多次，一套房子曾經有過幾十個業主也不鮮見。但因為歐洲很多國家房地產交易並不嚴謹，甚至沒有類似國內的網簽備案制度，因此有時會出現房屋產權不明導致投資人捲入產權糾紛之中，嚴重的甚至要通過法律手段維護自身權益。

2. 溢價

這是海外置業爆發的最集中的問題。簡單來講就是不良中介利用信息不對稱，以遠超房屋本身價值的價格賣給投資人，從中獲取暴利的行為。這種圈套不僅普通的投資人，包括明星也不能倖免，最典型的案例就是王寶強的美國置業。

3. 包租

包租是打動很多投資人的點，經常有開發商或中介機構宣稱包租2年3年或5年，這樣投資人在購買房產之後，每年都有穩定的收益。但這經常會是一個為了促銷而設計的溫柔的陷阱，因為2年或者3年的租金收益一般額度並不高，開發商或中介完全可以通過房產溢價或讓利的形式承擔這部分費用，從而讓客人產生所購房產容易出租的印象，以促進銷售。一旦過了包租期，是否還能出租出去，就看投資人的運氣了。

4. 政策

海外置業尤其以投資為目的，往往會受到所在國家政策的影響，並進而影響投資收益。比如加拿大溫哥華和多倫多政府在研究實施的針對海外購房者徵收高達15%的購買稅以及每年1%的空置稅，將大大降低房產投資價值。而澳洲置業本人更是歷來不予推薦，因為澳洲法律規定外國人在澳洲只能購買一手房，也就是說外國人購買房產之後，未來出售只能賣給當地人，但我們知道歐美國家因為人口的流動所以大部分年輕人是沒有購房需求的。因此導致未來房產變現困難。

說了這麼多，那麼海外房產是不是就不能投資了呢？

我們說當然不是，不能因噎廢食，但關鍵是要選好項目，那麼什麼是好項目呢？

我們看個例子：

西班牙因為經濟發達房產便宜又是歐盟和申根國，因此近年來華人在該國置業移民相當火爆。

這是位於西班牙首都馬德里市中心的一套臨街商鋪，該商鋪正處於出租中，目前為一家營業的咖啡麵包店，不僅向附近居民供應食品，同時也是本地休閑社交場所。中介介紹該商鋪使用面積63平米，現帶租約銷售，售價29.5萬歐元，約合人民幣231萬元，出租已簽約20年，其中前7年為強制租賃期，即承租人毀約則必須賠償業主租金損失。當前年租金為1.8萬歐元（即人民幣14萬元），出租回報率6.1%，所有房產稅和物業費由承租人繳納。

該商鋪價格不高，屬於市場正常水平，水分不大。另外已簽署了長期租約，對投資人利益也更有保障。而且西班牙有移民法規支撐，購買房產累計達到規定金額，還可以獲得西班牙永久居留身份，也就是俗稱的綠卡，將可自由的在西班牙工作和生活，同時還可以免簽證暢行包括德國、法國、義大利等其他25個申根國。因此在法律的保障下，無需擔心針對外國人置業政策的變化，此時選擇一家正規信譽良好的中介，將免除投資人的後顧之憂。

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