建立「房子不是用來炒的」長效機制

●高槓桿下的信貸擴張是這輪樓市強勁飆升的最直接原因，是信貸擴張讓房價插上了翅膀，買漲不買跌、預期驅動的大城市房價已經純粹是金融現象，要遏制大城市房價飆升就需要多採用金融手段、從降槓桿入手。

●政府自身應該積极參与住房供應體系的結構性改革中來，轉變公共住房保障方式，創新「托底」機制，加快實物保障與租賃補貼並舉。支持推進公租房貨幣化，完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。

●逐步放寬住房保障准入標準，主動面向新就業大學生、青年醫生、青年教師以及其他青年專業技術人員等「夾心層」群體，提供有限產權的自住型住房，可租可售，釋放真正的剛需。

2016年中央經濟工作會議對如何促進房地產市場的健康平穩發展問題給予高度重視。會議公告指出，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位。中央對住房問題的這次最新意見指出了必須以突出住房的居住屬性為「牛鼻子」來設計房地產市場長效機制。在中央對住房進行準確定位之後，如何落實「讓房子不是用來炒的」就成為當前經濟工作中具有高度緊迫性的重要內容。然而，要在政策實踐中科學有效地落實「房子是用來住的、不是用來炒的」，又需要對這個命題有全面完整和準確的認識。

從理論上理解「房子是用來住的、不是用來炒的」

對如何理解「房子是用來住的、不是用來炒的」，我們認為從理論角度看應有以下認識：

首先，「房子是用來住的、不是用來炒的」並不是反對住房具有投資功能。這句話強調的是，住房的投資功能必須建立在服從和有利於發揮住房的居住功能為前提。中央並沒有否定住房的投資屬性。只要是市場經濟，住房就天然同時具有居住和投資雙重屬性，這點是無法抹滅的。然而，住房的投資功能並不是無限制的，是必須以有利於住房居住功能發揮為前提，那些不是建立在居住功能基礎之上或妨礙住房居住功能發揮的投資功能，是要禁止和反對的，這部分就是投機炒作。「房子是用來住的、不是用來炒的」，表明了中央對住房投機炒作堅決反對的堅定態度。

其次，住房投資與住房投機炒作最本質的區別在於當事人是否有市場操縱炒作行為。要落實好「房子是用來住的、不是用來炒的」，就要認識好住房投資與住房投機炒作的最本質區別到底是什麼？從使用價值決定交易價值、交易價值圍繞使用價值浮動的價值規律出發，我們的理解是，投資行為是遵循和服從價值規律，去認識去發現商品本身內在的潛伏的使用價值，投資本身是市場經濟下價格發現機制的重要組成部分。而投機炒作是背離和不尊重價值規律，並不在乎這個商品內在的使用價值是多少，而只在乎該物品在短期內的交易價值。投機炒作有一個顯著特徵是，具有主觀惡意的操縱炒作商品交易價值的行為，讓商品的交易價值遠遠背離其內在使用價值，從而從中牟取暴利。如果只是買住房，然後用來出租讓住房資源得到合理利用、居住功能正常發揮，業主靜靜等待住房因為使用價值上升而帶來的交易價值上漲，從而獲取合理回報，這是正常投資。但買了住房自己不住也不出租，刻意製造市場短缺，讓市場接收到錯誤信號認為這個市場一直還是供不應求，有主觀上人為去改變住房交易價格的內在動機並且付諸行動，這就是投機炒作。那些大量買房又大量囤房大量空置，還在市場上煽風點火製造恐慌心理，影響市場供需格局進而影響短期內交易價格的，就更加明顯是投機炒作行為了。後面這兩個都是政策要堅決遏制打擊和禁止的。

在實踐上落實「房子是用來住的、不是用來炒的」

根據要落實好「房子是用來住的、不是用來炒的」要從需求側和供給側雙管齊下、供給側是關鍵的理解，特提出以下建議：

首先，堅持降槓桿。雖然部分熱點大城市的本輪房價飛漲也有供需基本面的一定基礎，但高槓桿下的信貸擴張是這輪樓市強勁飆升的最直接原因，是信貸擴張讓房價插上了翅膀，買漲不買跌、預期驅動的大城市房價已經純粹是金融現象，要遏制大城市房價飆升就需要多採用金融手段、從降槓桿入手。2016年11月上海樓市調控政策第一次取得了立竿見影的效果，就在於「認房又認貸」加上全國性聯網來認定二套房的組合威力很大。眼下大城市房屋總價高揚，入場買家極少數是第一次買房，大多數都是置換型購房或多次購房，「認房又認貸」本身把大部分購買力屏蔽在外了，再加上全國聯網認購，相當於把外地炒房資金基本封殺在大城市之外。只有繼續堅持在土地市場與居民購房兩個維度都降槓桿，才能保證大城市樓市在中短期內的穩定。

其次，加強預期管理。住房市場天然存在嚴重信息不對稱，開發商和中介的價格操縱行為往往由於難以認定而屢禁不止、手段層出不窮，刻意推動消費者恐慌性和非理性購房，引發市場大起大落。政府一方面要加強市場監管、鼓勵行業自律、獎勵消費者舉報，另一方面也要努力推進統一市場信息平台建設，善於利用權威部門和專家人士發聲來引導和穩定市場情緒。住房市場上的需求引導是一門大學問，但政府應該學會這門學問。

第三，強化市場管理。要引導好對住房的合理消費觀和投資觀，就需要精確打擊住房投機炒作行為。具體的行動可以包括，首先絕對禁止個人一次性大量購房。「房子是用來住的」，一次性大量購房顯然違背這個原則。熱點一線城市的限購令短期內仍需要堅持，其他城市也要有購房數量的一定限制。即使以公司名義大批量購房，也要嚴格限定只能用於解決內部職工住房問題並且是出租形式，對於購房中弄虛作假逃避限購的，一旦發現不僅可以責令購房合同無效，還可以在若干年內禁入市場。進一步，如果發現一些個人近期大量短線操作住房買賣、快進快出、交易十分頻繁的，不僅要很快提高其再次購房的貸款門檻和過戶審查門檻，也要給予警告乃至階段性禁止入市資格。同時，還需要加快全國不動產登記聯網，查實每個人名下擁有的住房，或者至少通過銀行聯網系統了解一個人曾經貸款買過多少套房，對持有多套房者要重點關注，必要時候採取有效對策。另外，對於上海等短期內房屋庫存十分緊張的城市，要提前做好應對房價反彈的政策儲備，如在上海研究適度調高房產稅稅率，考慮從當前的0.6%微調到0.8%或1%，房產稅的豁免面積也可適度收緊。上海樓市是全國樓市的指向標，如果上海有新政策出台，可以對全國樓市的預期產生影響。

第四，推進增量調結構。建立「房子不是用來炒的」長效機制要從推進房地產業供給側結構性改革入手，供給側結構性改革首先從增量入手。

在增量方面，要切實增加需求旺盛區域的土地供應指標、推進舊區改造、加快城郊接合部工業土地的再開發利用，方便閑置工業用地向住宅用地的轉性，應該適度提高住宅用地的容積率，也要想辦法利用城區閑置商辦樓宇進行商轉住。

增量層面，還要嘗試新的土地出讓方式。比如一部分熱點城市的熱點地段，當土地市場過熱時候，對於住宅土地出讓，可以嘗試將70年土地使用權出讓改為30-40年，甚至年租制，以冷卻土地市場，也改變房源供應結構。

土地增量開發另外一個新思路是，可以在土地出讓環節就要求房地產開發企業自持部分或全部商品住房以用於對外出租，一定期間或終身不得銷售。房價高漲和市場迷漫投機氣氛時候，市場上新建商品住房一旦售出往往有不少被囤積空置純粹作為投資品而空置，很難說真正有多少新建住房實際投入到居住供應中。新的模式下，開發商有很大的資金回籠壓力，不敢囤積空置住房，實際投入到市場上的住房供給反而可能更多。新的模式有價值之處在於儘可能去除其投資屬性，回歸住房的居住功能。這個做法的關鍵在於限制住房的轉讓，類似於一種長租房或永租房的形式，投資功能大大弱化，更別說投機，只能用來居住，杜絕「炒房」的可能。新的土地出讓模式還有利於降溫土地市場，從而間接冷卻住房市場。企業在這樣約束下拿的地，減少毛坯房、增加裝修房，加大對項目運營環節的重視，為市場提供長期、穩定的自住房源。就新模式下開發商資金壓力而言，我們認為不必過於擔心，要相信市場的生命力。長租房或永租房市場的穩定出現，正是千呼萬喚的房地產投資信託基金（REITS）大顯身手的時候了。房地產投資信託基金（REITS）的大發展，不僅是分解房地產市場對金融體系壓力的必要機制，也是擴大居民投資渠道、增加普通老百姓分享城市增值的機會。

從北京市的試點情況來看，2016年11月首批4宗「限房價、競地價」的地塊成交結果均為開發商自持100%的商品住房，樓面地價最高不超過3.6萬元/平方米。隨著試點地塊的成交以及後期政府部門對自持商品住房的專門管理，自持模式給租房市場提供了更多有效、高質量的供給，帶來了居住條件的改善。另外，大量房源的增加，有望平抑住房租金，租房者的選擇更加豐富多樣，「購租並舉」的住房市場已初現雛形。還有，試點成交地價的結果將土地價格穩定在合理區間內，對區域房價的未來預期和走勢有一定的引導作用，有助於抑制房地產泡沫，使得市場預期回歸平穩和理性。

第五、強化存量補短板。客觀而言，上海等不少熱點城市在中短期內仍持續性面臨供需失衡，這些城市近年來土地供應持續下降，僅靠調控壓縮需求，難以建立穩定房價的長效機制。所以這些城市在房地產市場調控方面除了強化需求側管理，務必也要在供給側方面多想辦法，化解供需失衡壓力。

城市住房部門在供給側最大的短板是租房市場嚴重瘸腿。要做好長效機制，很關鍵的是要切實加快發展租賃市場和租賃產業。可以採取的措施包括，加快修訂租房市場的法律法規體系及加強落實，並通過採取個人所得稅及房產稅減免等手段鼓勵居民將閑置住房用於提供出租，尤其鼓勵租賃長約。在熱點城市住房租賃需求大的地段鼓勵房地產開發企業改出售房屋為對外租賃房屋，同時用建立政策性住房金融機構等手段激勵企業和機構提供長期性社會化租賃房源。同時，也通過改革住房公積金制度和重構政策性住房金融體系，來鼓勵和扶助居民長期租房而不以買房為唯一選擇。

房地產市場還有一個重大短板是房地產稅收體系不合理不健全，重複徵稅多，並且重流轉輕保有，這方面要加緊優化房地產稅收體系，簡化合併稅種，並可以借鑒國際經驗通過設立徵收空置稅來打擊炒房行為。購買住房而不居住不出租不僅是投機炒作，而且也是巨大的資源浪費。國外一般會採用徵稅的手段來約束房地產市場的炒作，住房空置稅就是其中一種。對住房徵收空置稅，可以把空置的存量住房逼入市場，有效增加住房供給。房產稅雖然長遠來看勢在必行，但目前仍然落地難度很大，空置稅的落地難度較小，更容易被廣泛接受，稅基更加明確和具體，計稅方案設計相對比較容易，對「炒房」的打擊更直接更精準。當然，空置稅的徵收方案還需要進一步設計，相關法律法規也需要及時跟進。

加大住房保障的托底作用，讓人不著急搶房，炒房就會成為無根之萍。政府自身應該積极參与住房供應體系的結構性改革中來，轉變公共住房保障方式，創新「托底」機制，加快實物保障與租賃補貼並舉。支持推進公租房貨幣化，完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。動員社會力量，鼓勵地方政府採取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，加強公共住房專業化、社會化與企業化管理，提高公租房運營保障能力。逐步放寬住房保障准入標準，主動面向新就業大學生、青年醫生、青年教師以及其他青年專業技術人員等「夾心層」群體，提供有限產權的自住型住房，可租可售，釋放真正的剛需。