從國外經驗看，租售並舉能否破解樓市供求難題？

文:曹志傑/海外財富網

最近一段時間，房地產市場發生了很多事情。萬達告別房地產、阿里巴巴進入住房租賃市場；廣州的「租購同權」，上海、重慶的房產稅試點，上海宣布在「十三五」期間建設70萬套租賃住宅，以及北京的「共有產權住房」。

房地產進入新一輪的調控期，並且發展方向發生改變。一系列密集改革措施，標誌著要建立房地產市場調控的長效機制。

其中，共有產權住房、房產稅和租售並舉政策，到底哪一種方式能有效解決目前房地產市場的問題？很多人認為，「租售並舉」是未來房地產發展的方向，是建立市場調控長效機制以及供給側改革的有效措施。

租房時代的保障：租購同權

筆者認為，「租購同權」是房地產市場發展的方向，是實現「租購併舉」政策和租房立法的重要一步。

「租購同權」賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。簡單來說，「租購同權」是指購房人和租房人享有同等權益，而最關鍵的權益即為子女受教育權。

在此規定出現之前，一直處於「租購不同權」的狀態。租房者和購房者在教育、醫療等方面享有不同的權益，特別是教育。房屋作為一種剛需品，使得部分人為了讓子女享有更好的教育資源，而不得不買房。在北京、上海、廣州等城市，房價貴的重要原因就是附著在其上的優質資源，只有擁有房屋的產權，才能享有優質資源。因此出現了所謂的「學區房」、「醫療房」。 而身為租客卻沒法享受到和房屋產權人同等的公共權力。

租購同權對於流動人口和剛就業的年輕人意義重大，因為這些人的住房問題比較嚴峻。租購同權並非一個新的政策，有人說，「租購同權」只是一場「假高潮」，對市場的影響很小。從政策條件上看，「租購同權」是對「本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等給予政策性照顧」，確實符合條件的人數量極少，短期內其實際效果不會很大。

但是，這一政策更重要的意義在於，這是一種政府想要發展租房市場的信號，預示著未來房地產市場的發展方向。如果有了效果，對於政策的普遍實施也將起到示範作用。

技術入手：阿里巴巴殺入房產租賃市場

前段時間，杭州市房管局與阿里巴巴集團旗下創新事業業務部、螞蟻金服旗下芝麻信用達成戰略合作,杭州市藉助阿里巴巴的技術能力、生態資源、創建"智能住房租賃平台",把公共租賃住房、長租住房、開發企業持有房屋、中介居間代理房源、個人出租的房源全部納入平台管理。

這一舉措是用互聯網技術來整合城市住房租賃市場的資源，解決困擾城市住房租賃市場長期以來面臨的難管理、不統一、成本高、信用體系不完善等問題，促進城市住房租賃市場的發展。

但是僅從技術方面來促進城市住房租賃市場是遠遠不夠的，要想建立起「租售並舉」的長期有效機制，還是要從制度方面入手，從根本上解決問題。居民解決居住問題,是購買還是租賃,就在於所推出的一系列的激勵政策,是鼓勵購買住房還是租賃住房。

租售並舉是趨勢

在經濟供給側改革的大背景下，房地產市場改革也逐漸向租賃轉移。7月，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等九部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。此次選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

現在，大中城市的很多外來人員和年輕人都存在住房問題，住房租賃需求旺盛。據統計，一線城市實際管理人口中，超過60%的人選擇租房，深圳租房佔比更是高達80%。未來，還將新增2億人進入租房市場。到2030年，城鎮租賃總人口將達到2.7億，長期租賃人群佔比將超過30%。

但是，這些城市中，租賃房源總量卻嚴重不足，並且還存在著市場秩序混亂、信用體系和政策支持體系不完善等問題。

對於租房客來說，能不能享有和購房者一樣的公共服務權益是租房市場能否發展的重要因素。比如說，如果不能解決租房客的子女教育問題，那麼長租市場就沒有吸引力。

未來的目標是實現新住房、存量住房和租賃住房三者共同發展的體系。把租房變成人生活的常態。而其實，在歐美髮達國家城市，特別是中心城市，租房已經成為他們的常態。

德國的租房體系

歐洲的住房租賃市場非常發達，而德國更是其中的代表，他們的很多居民寧願租賃住房而不購買持有住房，因為居民購買住房持有不可能成為賺錢投資的工具,並且很大一部分人是一輩子都租房，這在是難以想象的。德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制而著稱於世。據統計，德國住房自有率僅43%，租賃住房佔據了57%的市場份額。

德國的住房供應政策是租賃供應為主體。在德國，不管開發新房或經營租賃，企業要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內讓渡政府出租，或按接受補貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。

這一規定使得德國租賃房源充足。「二戰」以來，德國共建設1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數為租賃住房，而德國總人口才8100萬。

德國房地產租賃市場離不開健全的法律體系的支撐，良好的法律法規、政策條例規範了房屋租賃市場，很好地保障了租客與房主的合法權益。德國建立了住房安全與健康標準的評估體系，包括面積、生活設施、生理心理需求等多個評定標準；中介費、房屋修繕費等全部由房主承擔；德國租房和買房享有的公共權益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務。當「適居性」和權益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩定。

美國人為什麼愛租房？

有關數據表明，美國核心都市的租賃人口佔比、租賃集中度遠高於的一線城市。以北京為例，租賃人口佔比約30%，而美國紐約、洛杉磯、波士頓、舊金山、芝加哥等核心都市租賃人口佔比均高於60%，全美租賃人口佔比約35%。

美國的房屋租金很貴，但是美國人也同樣不是那麼喜歡買房，他們對於租房還是買房居住，向來是十分務實和理性的。龍永圖先生就曾拿美國舉例：美國三成人群買房，六成人群租房，實際擁有住房的人並不多。

根據美國人口普查局（Census Bureau）公布的2017年第一季度數據，目前美國房屋自有率維持在63.6%的較低水平，從2004-2005年的歷史最高點68%一路下跌，根據哈佛大學住房研究中心數據，美國國內承租住戶戶數從2004年的不足3400萬戶一路快速上升為2015年的超出4200萬戶，租賃需求超過30%以上。

首先，在美國房屋僅僅是剛需品，不是急需品。絕大多數人購房僅僅是為了有一個居住的地點，在市區還是郊區購房沒有什麼區別，反而會有很多的人因為居住環境好而選擇郊區，而且有更多的人選擇輕鬆的租房居住，買房的人反而很少。

其次，美國也有「學區房」的存在，但是與「學區房」的概念存在差異，與現實情況差別也很大，甚至恰恰相反。在能否將戶籍遷至好學區，與你是否擁有房子的產權有關係，家長沒有選擇，只能買房。

而美國的基礎教育，遵循的是划片入學原則，全國大概15000個學區。美國學區的標準不是產權，而是實際居住。也就是說，入學的標準不是房產證，而是真實居住在這裡的證明。反而是有產權但是不住在這裡，讓孩子入學是違規行為，被學區發現后孩子是可以被開除的。

另外，公立學校入學門檻很低，其職能是「保底」， 就是保障所有適齡兒童都有學可上。提供的居住證明，一般就是顯示家庭戶主姓名的水電費繳納單據或銀行資金往來賬單。

然後，美國租房市場規模化和專業化特徵明顯，這得益於良好的制度基礎。美國建立了REITs（Real Estate Investment Trust，房地產投資信託），為住房租賃市場提供了大量專業化程度較高的機構主體。除此之外，政府還運用稅收手段支持租賃住房經營者，通過提供優惠措施，激勵地產商為低收入群體提供租賃住宅。

美國租房市場提供的各項服務也十分到位，租房居住與購房居住在舒適性和方便性方面沒有較大的差異。美國沒聽說過公租房之類，基本上都是私人和私企提供租賃房源。租賃的房源大致有4類：一是別墅，有家庭的人或者收入較高的人常常選擇組這類房子；二是公寓，價格比較便宜，收入低的人或者是單身常常選擇租住公寓；三是與出租人合住在一起，美國人常常把自己房屋內的多餘房間、地下室或者儲藏室出租以便補貼家用；四是租住在旅館和酒店裡，特別是汽車旅館和小酒店，更是藍領階層的所愛。

最後，美國人在傳統觀念上與有較大差別。他們流動性比較強，沒有故鄉的概念，而人則相信「安土重遷」。而且美國的城市之間在教育、醫療、環境以及居住方面的差距很小，這樣選擇租房，反而流動起來更方便，省去了買房、賣房的麻煩。在2008年金融危機之後，美國人對於租房和買房的觀念進一步發生變化，民眾認識到租賃作為消費行為較買房這一投資行為風險低。

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