太原親海國際：違規交房棍毆業主記者？開發商逾期交房責任如何定

近日，親海國際小區的業主們向記者反映，他們的房屋已經逾期交房，但是目前開發商不僅沒有支付逾期交房的違約金，而且房屋也不具備交房條件。業主們在準備收房時得知，開發商不能向他們提供「兩書一表」。如果開發商提供不了兩書一表，也就意味著將來業主很可能拿不上房產證。於是，很多業主提出拒絕收房。

▲手提棍棒毆打業主、記者

太原親海國際小區違規交房 記者採訪卻遭暴打

為了進一步了解情況，記者跟隨業主來到了親海國際的物業管理部。在出示採訪手續后，記者向親海國際小區工作人員進行採訪，但是親海國際小區的工作人員卻不停的對記者進行辱罵。言語不堪入耳。

▲親海國際工作人員推搡業主

錄音內容：老子問你，哪個車（記者的車）？現在這裡誰是帶班？給老子蹲下。沒動手的蹲下。車呢？他們開著哪個車？還有哪個？往死干！

▲親海國際工作人員搶攝像機

▲記者被打出血

▲攝像機被砸壞

▲親海國際工作人員阻礙記者正常採訪

▲記者在醫院接受治療

據業主反映，每次他們和開發商溝通時都會遭到開發商的辱罵，他們感覺不到自己是被服務的，這樣的房子讓他們實在不放心居住。而親海國際小區樓盤在銷售時，對客戶承諾的是水電費收取標準按照民用執行。可是，等到真的要收房時，水電標準卻變成了商業用水用電。業主們認為，開發商就是在欺騙業主。現在他們非常後悔買了這樣的房子。業主們說，他們會通過法律途徑來維護合法權益。

在這裡山西真強律師事務所提醒廣大業主法律途徑來維護合法權益。開發商的交房義務實際上是由書面通知義務、交付房屋的主義務及交付、提示必要文件資料的附隨義務組合構成的義務群。

根據司法解釋規定，在當事人沒有特別約定的情況下，「轉移佔有」視為交房完成，交房在法律上是房屋毀損、滅失風險劃分的標誌，同時在實踐中也是開發商開始承擔保修責任，購房者開始繳納物業費的時間點。

交房即「房屋的交付」是商品房買賣合同履行中的重要環節，交房不同於普通買賣合同中的交貨，而是具有顯著的合同程序性與專業技術性的活動。具體而言，從程序上是由開發商的通知收房、房屋交付與購房者的質量驗收、書面確認四個基本環節組成，專業技術方面則涉及房屋質量驗收、相關房地產資料交付與出示兩大基本問題。

根據司法解釋規定，開發商的交房義務實際上是由書面通知義務、交付房屋的主義務及交付、提示必要文件資料的附隨義務組合構成的義務群。根據司法解釋規定，在當事人沒有特別約定的情況下，「轉移佔有」視為交房完成，交房在法律上是房屋毀損、滅失風險劃分的標誌，同時在實踐中也是開發商開始承擔保修責任，購房者開始繳納物業費的時間點。

下面我們就法院房屋買賣合同糾紛的裁判問題一起來探討一下：（請廣大業主朋友注意！）

（一）正確區分及審查逾期交房的兩類情況

1.開發商未按約定期限交房

這一類情況是開發商方的主動違約，未能完全按照合同約定的方式、程序、期限提出交房。「交房」具體落實在開發商按照約定通知購房者，且將房屋交與購房者初步驗收的行為，凡不具備完備形式、程序的行為均不屬於合格的「交房」。在這類情形中，需要重點審查開發商是否違反了合同對交房期限、程序的細節約定，且是否有免責事由。

目前的預售合同範本一般規定，開發商需在交房前的一定期限內書面通知購房者，並由購房者預留送達地址，這一程序是為了保障購房者的知情權和準備期限。因此，開發商按期交房，首先應當是以書面形式及合同約定的送達方式向購房者告知，若開發商未完整履行合同所約定的通知義務，如未以書面形式、未按購房者預留的地址或未在規定期限內告知購房者，購房者可相應延後或不收房，逾期責任由開發商承擔。反之，如開發商履行了書面送達義務，收房通知已經按期到達預留地址，因購房者自身的原因未能及時閱讀知曉，則應自行承擔風險、責任。在舉證責任方面，購房者只需主張己方沒有在約定期限內收到書面交房通知，開發商如辯稱未逾期，則需舉證證明己方已經按期書面通知。

另外，當前實踐中有部分開發商要求購房者先簽署收房文件后驗房，而購房者不同意，從而導致未能進行驗房程序，引發糾紛，這種情況是開發商違背了交房程序，購房者當然有權拒絕，也應視為開發商未「交房」，應認定開發商承擔逾期交房責任。當然，對這一事實的存在應由購房者舉證證明。

2.購房人合理拒絕收房視為開發商未按期交房

第二類情況是開發商已經按期提出交房，但購房人拒絕收房。購房人拒絕收房，首先是實際未接收房屋，如購房者已收取鑰匙，實際使用房屋或有其他可以被認為是認可交房完成的情形，均不能再主張開發商的逾期交房責任；其次是必須基於合理理由，即根據法律可認定開發商的交付的房屋或資料不合格，如購房者的拒絕理由經法院審查不成立（不屬司法解釋所指的「正當理由」），則需要自行承擔風險。司法解釋第11條明確規定，買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交付通知確定的交付使用之日起由買受人承擔。此類情況具體又可以分為兩種。

（1）開發商未提供應當提供的文件致購房人拒絕收房

根據合同約定和相關法規規定，開發商在交房時應該主動出示、提交部分文件，這類文件又可分為兩種：一種是用以證明房屋已處於法律適格的可交付狀態的文件（如《住宅交付許可證》、物業維修基金繳納證明），另一種是符合規範的房屋保修書、使用說明，這是為了保證購房者充分享有收房后使用利益。

應當注意的是，當前購房人的權利意識逐漸成熟，在驗房過程中也可根據合同或相關規定，選擇性地要求開發商提供相關文件，如開發商拒絕提供，則容易引發糾紛，如房屋實測面積的有關資料。另外，根據相關法規，房地產項目竣工后，經驗收合格方可交付使用，因此，項目的竣工驗收備案表也是目前實踐中購房者一般要求提供的材料，且備案表中的每一項均應當通過驗收備案（住宅小區的驗收應當按照《城市房地產開發經營管理條例》第18條規定的5項內容綜合驗收），如開發商未能提供完全合格的驗收備案表，則無法證明房屋已經竣工驗收合格，購房者可拒絕收房。

此類當事人可要求提供，而開發商應當提供的文件須有兩個條件：第一，合同中未明確約定應由開發商提供；第二，是相關規範性文件規定的證明房屋具備交付使用條件的文件。不屬此類文件的，當事人要求提供而開發商未提供的，不構成購房者拒絕收房的合理理由。如果購房者主張開發商未主動出示第一類文件，訴訟中應該由開發商舉證己方已主動出示、提交。而後者，則應該由購房者舉證證明己方在交房驗收過程中向開發商方面主張出示相關文件，而開發商未能提供，法院應審查購房者主張的文件是否可以被認定為是前述應當提交的文件。

（2）房屋質量問題

合同法規定，標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可拒絕接受標的物。一般認為，標的物在交付時被發現無法滿足基本合同目的，買受人可拒絕接受，視為賣方未能交付，承擔相應逾期給付責任，而普通的質量問題，應當通過出賣人的物之瑕疵擔保責任制度（如履行維修義務）來解決。

商品房的交付，實際上也是購房者對房屋質量進行初步驗收的過程，隨著驗房程序越來越被購房者重視，在交房驗房程序中可能被購房者提出的質量問題也越來越多，易發生糾紛。何種程度的質量問題可以成為購房者拒絕收房的「合理理由」。司法解釋中列明了「房屋主體結構質量不合格」與「房屋質量問題嚴重影響正常居住使用」兩項可以由購房者解除合同的情形。實踐中一般認為，這兩類情形下購房者也可拒絕收房，前一標準直接源自合同法的規定，較為明確，而對後者的理解在司法實踐中則存在較大爭議。筆者認為在適用這一標準時，需要對根據購房人收房后的使用方式及不同的房屋類型來區分進行。

①毛坯房。毛坯房不帶裝修，購房者通常需在收房後進行裝修，在適用司法解釋「嚴重影響正常居住使用」的標準時，應當更加註重購房人實際使用利益，即便質量問題對居住不構成嚴重影響，但如果將導致裝修無法正常進行，也可以認為構成購房人拒收房屋的合理理由。

②全裝修房。全裝修房是開發商已經完成裝修的房屋，應當達到交房后即可適宜居住的標準，在適用司法解釋「嚴重影響正常居住使用」的標準時，應更注重居住需求，考慮到裝修工程的必要質量要求，比如目前上海相關規定要求裝修後房屋的空氣質量必須達到強制性最低標準，否則可拒絕收房。筆者認為，對全裝修房的收房驗收，實際上是對房屋工程及裝修工程的雙重驗收，可根據裝修的附加要求審查購房人提出的質量問題是否構成合理拒收理由。

如購房者主張質量問題而拒絕收房，應當負責舉證物業人員在驗收單上明確記載了驗房過程中發現的問題，且不得收取鑰匙或實際使用房屋、辦理合同約定的交接手續。凡屬在收房后發現的質量問題，都屬於瑕疵擔保責任範疇，而不是逾期交房責任，購房者可另行主張權利。對於判斷購房者提出的質量問題理由是否成立，應在訴訟中首先通過專業鑒定確認具體的質量問題，再由法院判定質量問題是否達到了可拒絕接收的標準。

總體而言，筆者認為，在質量問題上適當地擴大司法解釋中的認定標準，在當前購房人相比開發商實際處於弱勢地位，且開發商往往不積極履行維修義務的情況下，有利於保護購房人利益，敦促開發商儘快解決房屋質量問題。在具體認定時，可以參照相關的工程標準，正確區分開發商的交房義務與瑕疵擔保責任。

（二）逾期交房的責任承擔方式

對於逾期交房的責任承擔，應本著「有約定從約定，無約定從法定」的原則處理。商品房預售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應按合同辦理，在司法實踐中只存在約定的違約金是否過高而請求調整的問題。如果合同中沒有約定逾期交房的違約責任，買受人只能主張損失賠償，應由買受人舉證證明因開發商逾期交房而給他帶來的直接損失。這裡應注意一個時間節點的問題，即開發商逾期交房的期間應從合同約定的最遲交房日起至業主實際收房日止。

（三）開發商免責情況的審查

如開發商對於逾期交房的事實主張免責，則對免責事由負有舉證責任。司法實踐中，開發商主張免責的事由主要集中在因不可抗力而導致逾期交房以及因第三人的原因造成開發商逾期交房這兩種情況。對此應區別審查。

1.對於不可抗力的免責審查

合同法規定，所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。商品房預售合同中出現的不可抗力事件主要集中在房屋建設施工中的突發情況，如重大自然災害和特殊社會事件導致的停工。經審查，如確實存在不可抗力事件而致開發商不能按期交房的，應根據不可抗力造成的影響免除開發商相應的民事責任。在認定過程中值得考慮的是，開發商是否在不可抗力出現后及時告知了購房人以減輕購房人的損失，如未及時告知，導致購房人的利益受損，仍應承擔相應違約責任（如購房人根據預期收房時間，簽訂了到期向租賃人交房的房屋出租合同）。

2.對於因第三人的原因而主張免責的審查

在商品房預售合同糾紛中，司法實踐中，開發商提出的所謂第三人的原因主要有：因工程隊的施工質量問題而造成施工停工、因拖欠民工工資致民工停工而延誤工期、因工地周邊居民抗議而暫緩施工、因政府規劃改變而延緩工期等。根據合同相對性原則及《合同法》第121條的規定，開發商不能請求免責，仍應向業主承擔逾期交房的違約責任，開發商與第三人間的糾紛由雙方另行解決。

但有一種特殊情形值得注意，即因政府政策的原因或規劃改變而導致開發商不能按期交房的情形，房地產開發項目與政府行為密切相關，政府的規劃變更往往會直接影響項目進度，這種情形雖不能直接歸類於不可抗力範疇，但可考慮歸類於情勢變更。對於因此類情況而致使開發商逾期交房的，開發商能否免責，實務上存在很大爭議。有觀點認為，合同法確立的是嚴格責任制度，一方當事人違反合同規定，除不可抗力外，均應向合同相對方承擔違約責任。筆者不同意這種觀點，因為此類情況也是開發商不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況，不能歸責於開發商，完全剛性地適用合同法的嚴格責任制度，在處理這類糾紛時會造成明顯不公。雖然法律沒有設立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》的精神，根據公平原則並結合案情實際認定開發商免責。該解釋第26條規定，「合同成立以後發生了當事人在訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應根據公平原則，並結合案件實際情況確定是否變更或者解除」。根據這一規定精神，繼續按合同約定的期限交房對開發商而言是明顯的不公平，開發商可以請求法院對該條款予以變更。【1】

註：【1】周峰、李興：《商品房買賣合同糾紛中開發商的幾類違約責任認定》，載《法律適用》2010年第11期。

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