曾經能買下美國的東京，如今房價被北京上海甩九條街

近期北京的房價問題被推到了風口浪尖上，高不可攀的房價讓眾多的清北碩士逃離北上廣。房價還要漲多少，房價什麼時候跌？我不知道，但是牛熊交易室可以告訴你一些數據：

日本1990年房地產的頂峰期，日本所有房子的價值相當於日本GDP的200%，2006年美國房地產泡沫的頂峰期，全美國的房子價值相當於當年美國GDP的170%，咱們已經干到咱們GDP的250%，這個是在現代資本主義歷史上前所未有的一個數字。

一說到高房價大家就會想到日本東京，這個曾經創下房價記錄的大城市。在東京房價最紅火的時候，一個東京可以買下一個美國。那麼現在在日本買房還貴不貴？咱們的背景上海是不是已經超過東京了？

圖1北京上海東京「中心主城區」按地理位置分檔房價表

上表裡的東京23個區就相當於北京的城六區，上海的中心八區。中央區是東京23區經濟核心，「銀座」及築地魚市場所在地，大致相當於北京的西單，上海的淮海路。北京通州的房子都已經賣到5萬了，東京最低的是2.5萬。也就是說東京房價不到北京上海的一半。

現在指導買房的基本理論就是人民幣必然大幅貶值，想要保值增值只有買房一條路。根據這個理論，東京的房子顯然比北京上海的房子更加適合投資，房價不到一半，長租回報率高達4-6%，而且在日本政府千方百計打壓日元的情況下，日元從2015年5月份對人民幣升值了30%多。真正聰明的投資者理性選擇肯定是拋售北京上海的房子在日本和歐美置業。

不過說到日本的房價，有一個地方是跟的房地產市場截然不同的。的房子面積都是按照建築面積計算。日本房子面積是按照實用面積，也就是自己家裡的室內面積來計算，走廊、陽台、電梯間、大廳等公用部分，是不能計算在房價中分攤到每一戶住戶頭上的，必須由建築開發商自己承擔。

那麼，房子的建築面積和日本房子的實用面積相差多少呢？一般是相差30%。也就是說，在日本買的70平方米的房子，相當於在買了100平方米的概念。這也意味著，日本的房價假如是1萬元人民幣一平米，那麼，在就變成了1萬3000元的價格。

圖2北京中關村二手房房價地圖來源：鏈家網

經過查找，東京新宿附近在售的房屋均價摺合人民幣大約為3.4萬元/平米，而且絕大多數仍是小於40平的超小戶型。在上海與之相應的是徐家匯中心地段，這個地方二手房的均價達到了9萬元/平方米，是新宿車站附近的2.6倍。即便是擴大範圍、房源數量達到1.4萬套的大徐家匯地區，也是6.1萬元的均價。在北京對應的是中關村附近，2017年2月中關村的二手房的參考均價是12.3萬/平方米，是東京新宿的3.6倍。

北京上海深圳的房價在國內數一數二，東京的土地和房價是日本全國最貴的。兩者相比差距居然如此之大。一個發展家的房價居然是發達國家的兩倍，是不是說明房價被嚴重高估了？嚴格來說，日本城市化已經結束，城市人口已趨於平穩，輔以日本人口增長停滯，東京的住房剛需遠不及的一線大城市。這對地價而言就是抑價因素。