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地產大佬忙著甩賣資產 你期待的房地產時代來了嗎

地產大佬忙著甩賣資產 你期待的房地產時代來了嗎

今年真是個多事之秋,房地產真要變天了嗎?

有媒體評論,「對於房地產行業來說,一個舊的時代漸行漸遠,一個新的時代,即將到來。」

7月10日,萬達集團將旗下的13個文旅項目91%的股權和萬達的76個酒店項目轉手賣給了孫宏斌的融創,共收資金631.7億元。其中,13個文旅項目91%的股權作價295.75億元,76個萬達酒店作價335.95億元。

在萬達今年年初的工作報告中,加大旅遊投資一說被提出,王健林還強調2025年全球開業25個萬達城,其中海外開業5個萬達城。但僅僅半年,他就反悔了?

王健林給出的理由是:「轉讓這些項目能大幅降低萬達商業的負債率並將企業向輕資產型轉化。」

7月4日,SOHO在北京和上海同時召開渠道溝通會,董事長潘石屹宣布啟動光華路SOHO2、凌空SOHO兩個項目的整售。而不久前,上海虹口SOHO也被出售,加上SOHO自2014年以來相繼拋售的物業,預計套現將超340億元。

潘石屹的說法是:做生意永遠不變的規律就是低的時候進貨,高的時候出貨。SOHO這麼多年發展時間裡,永遠在遵循這樣一個原則。

而更早,從前兩年開始,李嘉誠就陸續拋售內地投資性物業套現。李嘉誠的商業嗅覺可不一般,如此脫手物業套現,當時不被理解,如今已經被行業再一次證明了他的眼光,提早出手,安全脫身。

進入行業下半場

房地產行業拿地開發銷售的這種商業模式,到2017年走到了十字路口,地價高,地產企業利潤率很低,天花板就在頭上,如何保持增長已然是行業內各位大佬都在擔心的問題。

問題擔心不完。2018年,地產行業還有279億美元的債券到期,資金緊張由此可見一斑。一些負債率較高的地產企業只能提前甩賣旗下資產,就是為了應付即將到來的兌付危機。

過去幾個月以來,眾多媒體也紛紛得出結論:房地產行業的高暴利時代已經過去了,房地產從黃金時代正式進入到白銀時代。

這個白銀時代長什麼樣?

房地產企業從過去搶著拿地到目前企業之間股權兼并、資產重組,房地產行業進入到存量運營的時代。行業的集中度會不斷提升,投資者買了房坐等升值的時代將一去不復返。

國內房地產行業的集中度相比美國等發達國家,還是比較低的,未來巨頭型房地產企業的利潤會越來越高,大量中小房地產企業會被收購兼并或者直接倒閉,那些不斷做大做強的地產企業,投資機會還是不錯的。

隨著行業集中度的提升,少數巨人型地產企業的投資機會不容小覷。與此同時,不少傳統的房地產企業會謀求轉型升級,比如房地產產業與文化、旅遊、休閑、養老等行業的融合,也會衍生出不少投資機會。

同時,在互聯網時代,隨著人工智慧、大數據、與計算等新興行業的發展,互聯網、高端製造業、消費電子等新興行業對經濟增長的作用越來越彰顯,並且在未來將成為國家的主要支撐產業,這也許才是李嘉誠、王健林、潘石屹等地產大佬甩賣旗下地產物業的重要原因。

面對整個房地產行業的下半場,潘石屹稱,最大的感受是今天的世界變化太快了。

告別房地產?假的。

再次拋出出售自持物業的消息后,77日上午潘石屹及時出現在公開場合,在一場小型的SOHO 3Q發展戰略媒體見面會上,主要回答了有關拋售物業、逃離房地產圈等諸多問題。

是否就此告別房地產?一時半會兒還告別不了房地產發展商,我們擁有這麼多項目,正在建設的就有兩個(北京麗澤SOHO和上海古北SOHO),量都非常大。我心目中永遠不能銷售的項目是外灘SOHO(位置太重要),望京SOHO(太漂亮),只要這兩個項目在的話,我還是(房地產)發展商。

套現的錢都拿來做什麼了?「SOHO將向輕資產轉型,不會再拿地建房,將集中精力聚焦SOHO 3Q的發展,以租賃方式獲取物業,再改造成SOHO 3Q進行運營管理,該業務將成為SOHO未來兩三年之後新的業績增長點。

SOHO 3QSOHO2015年推出的一款移動辦公產品,運用O2O模式,流動人群提供O2O模式的辦公場所,所有流程都可以在線上完成。據SOHO介紹,這款產品目前已成為北京和上海最大的共享辦公空間,截至20161231日,SOHO已在北京和上海開設了17SOHO 3Q中心,平均出租率約85%

從重資產向輕資產轉變,潘石屹和王建林一樣,也提到了這點解釋。如果說SOHO是為了做SOHO 3Q,那萬達呢?

今年1月份的時候,追溯到王健林的年度工作總結可一窺一二。那時他就提到,等萬達城全部開發完以後,萬達商業就逐漸從地產開發這個行業退出。

退去哪裡?萬達商業也不再是地產企業,我好幾次建議是不是在2017年底或2018年把商業地產名字改了得了,叫商業投資管理服務集團,別再當地產商了。

這說明,萬達商業不是要消失不見,而是要集團轉型,甚至非常迫切地想要轉型,例如轉成輕資產的模式經營。

我們再看回萬達商業與融創的聯合公告中是這樣寫的:一、萬達以註冊資本金的91%295.75億元,將前述十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創,並由融創承擔項目的現有全部貸款。二、融創房地產集團以335.95億元,收購前述七十六個酒店。

在這公告中提到了四點不變——品牌不變;規劃內容不變;項目建設不變,項目持有物業的設計、建造、質量,仍由萬達實施管控;運營管理不變,項目運營管理仍由萬達公司負責。可以說除了這些資產的大股東或者所有權轉讓給了融創,其他什麼都沒變,這些項目在運營和管理上還是由萬達來負責。這不就是年初王健林所說的輕資產嗎?

輕資產有什麼好處?

重資產一塊錢租金我們拿到的凈利潤也就四毛錢左右,因為要扣除管理費,繳17.55%的稅金,再繳所得稅。輕資產分得的凈租金除了25%所得稅,全部是凈利潤,所以今後萬達商業租金含金量更高,王健林說。

那既然輕資產那麼好,是不是每個人都應該來拋售?

當然不是,接受的孫宏斌做的也是有得賺的買賣生意。只是不同企業有不同的發展,不同的企業人也有不同的理念與志向。

只是這些伴隨著時代的發展,國內行業環境已變,而最動蕩的年代,將是個人意識最能得以呈現的時代。誰都不知道下一步會輪到誰買誰賣?但時代總是輪迴的,房地產行業永遠都會在,只是玩的人和方式也許正在變化。

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