精讀4大亮點，未來五年年住宅用地供應計劃有哪些新變化？

  提要

  8月14日國規委公布了《廣州市2017-2021年住宅用地供應計劃》（下簡稱《計劃》），文件涉及未來5年住宅用地供應量、供應分佈等計劃；

  其中「租賃住房用地供應」、「以交通環線區分供應」等概念成為其中的新亮點，本篇廣州中原研究發展部將為大家帶來解讀。

  亮點一

  供地總量大增，高於以往計劃標準

  《計劃》中提出今後五年全市普通商品住宅用地計劃供應2375萬㎡、租賃住房用地計劃供應825萬㎡；

  這意味著未來5年，每年平均供應475萬㎡普通商品住宅用地，按照2014-2016年平均每年實際供應290.4萬㎡（僅統計公開招拍掛）的水平來看，將大幅提高64%。

  以2017年情況為例，上半年廣州公開招拍掛供應宅地123.6萬㎡，此外還有多個三舊改造項目落地，假如全年按照475萬㎡的標準來看，順利推進將會成為近4年推地峰值。

  而按照目前最新的供地計劃來看，年平均475萬㎡遠高於7月公布的《2017年廣州供地藍皮書》的351.6萬㎡以及2016年11月公布的《廣州市2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃》中389萬㎡商品住宅用地的標準。

  廣州中原研究發展部認為，供地量增加體現了3月新政后官方從各方面穩定樓市的應對措施，本次《計劃》公布則有望從源頭處為市場派定心丸。

  亮點二

  首提「租賃住房」用地供應

  租售同權推進有序

  「租賃住房」用地初次亮相

  佔比達25.8%

  以往除普通商品住房以外，針對保障性住房官方主要提供安置房、人才公 寓用地。

  而本次《計劃》中提出2017-2021年將推出825萬㎡租賃住房用地，預計可供應租賃住房15萬套。

  廣州中原研究發展部認為，官方首次提出「租賃住房」用地供應的概念，將為「租售同權」的落實推進注入強心劑；

  此外，《計劃》中租賃住房用地將預計佔總體供應的25.8%，但實際上普通住宅用地競拍在增加競配建、競自持后產生的租賃住房面積將會進一步增加，

  因此實際上租賃住房在未來新供應中佔比將更加大，日後將會成為住房市場的重要組成部分。

  「租售同權」推進有序

  全方位「保駕護航」

  廣州中原研究發展部認為，從當前形勢看，穩定房地產市場的第一個突破口並非討論多時的房產稅，而是「租購併舉的住房制度」。

  本次《計劃》中提出供應租賃住房用地可視為繼十大部門聯合發布《關於嚴格落實房地產調控部署全面加強市場管理的通知》后又一推進租賃市場發展的保證，預測後期更多相關政策會陸續發布。

  租購同權后，房租會漲嗎？

  1、短期看，在細則還未出台前，市場仍處觀望狀態，根據廣州中原研究發展部監控，當前住房租金水平平穩。

  2、長期看，細則出台後，廣州「租購同權」的政策得以保障和落實。

  第一，隨遷子女的教育問題得到解決，會吸引更多人才來廣州安家落戶，促進租賃需求增長；

  第二，租房增加了入學價值，從經濟學角度講，這種價值一定會在房租中體現；

  第三，隨著政策鼓勵企業開展租賃業務，未來租賃市場將越來越規範，企業租房所提供的房源，無論環境、配套，質量，裝修等各方面，均會提升檔次，從而增加租房的價值。

  因此，長期看，「租購同權」將促使租賃市場進一步活躍及發展，未來房租將溫和上漲。

  亮點三

  舒緩中心區壓力

  以交通環線區分供應，更加註重均衡

  《計劃》中提出了分區清晰的供地計劃。

  其中內環以內、老城區主要提供存量住宅用地，即以「三舊」改造用地為主；

  而內環與外環之間則主要為普通商品住宅用地；

  而備受關注的「租賃住房」用地將重點布局在外環與北二環-東二環-廣明高速之間，即包含白雲區中、北部，天河東、北部、蘿崗、番禺北部等範圍，《計劃》中同時強調這一範圍作為城市拓展的主要區域，未來將加大供應住宅用地。

  廣州中原研究發展部認為與以往供地計劃只集中在供地面積、數量上不同，本次《計劃》更加強調對於城市建設、規劃、平衡人口流動等因素，預期未來城市人口分布將更加均勻。

  其中外環與北二環-東二環-廣明高速之間將會成為人口流入的重點範圍，這對於未來的產業布局、商住圈形成趨勢均有推動作用。

  附表：各交通環線區間部分熱門板塊價格情況

  亮點四

  4條捷運站被「划重點」

  增城、黃埔等5區未來人口流入或增加

  《計劃》中捷運9號線、14號線、21號線、4號線被「划重點」，上述線路形成的四個放射軸線兩側將布局普通商品住房、人才公 寓，相應增加供應住宅用地。

  預計未來增城、黃埔、南沙、花都及從化人口流入速度將提高。

  從線路走勢來看，9號線均位於花都區內，14號線與知識城支線貫穿白雲、從化、黃埔，21號線連接黃埔、增城（永和、朱村、荔城）、4號線主要有利於南沙通往中心區。

  在上述線路周邊重點布局住宅一方面有利於城市人口疏散，另一方面有利於對城市新片區的開拓。

  目前如南沙、黃埔、增城為廣州招商引資、公共資源投入重點區，人口流入以及通過人才公 寓的形式招攬勞動人口，有望為新區帶來優質勞動力；

  而對於花都、從化等發展優勢相對較弱的區域，人口流入有望改善其「居住屬性」，為日後帶動周邊商業、配套發展帶來動力。