怎樣選到最適合創業的聯合辦公空間

與不同的公司、一群陌生的人坐在一個空間里辦公，已經不是一件新鮮的事情了。

大約三年前，北京和上海開始陸續出現了仿照美國Wework模式的聯合辦公空間，然後這種以工位為基本租賃單元，共享茶水間、會議室、休息室、前台、保潔、網路等服務，被認為特別適合創業者的辦公空間服務也迅速傳導到了新一線城市。

根據各種不同的研究報告顯示，目前國內的聯合辦公空間總數可能在2000至3000家左右，不過真正成規模品牌性空間還不是很多。

新一醬最近收集了其中17個知名度和連鎖規模較大的聯合辦公品牌的數據來做研究，它們當前共有396個聯合辦公空間，分佈在19個城市。其中在新一醬統計範圍內，擁有超過5個聯合辦公空間的城市有7個，分別是上海、北京、深圳、成都、杭州、南京和天津。

先來看一下這7個城市的聯合辦公選址與城市資源分佈有什麼樣關聯。新一醬又一次使用了柵格化的商業資源評估方法——將新一線城市商業資料庫中餐飲、地產、酒店、銀行和零售等類目的160個主流消費品牌門店地址輸入到地圖，以1平方公里為最小柵格單位，對地圖劃分了柵格。圖中灰色柵格代表城市商業資源的分佈，柵格顏色越深代表此處擁有的商業資源越多，而每一個亮綠色的點都是一個聯合辦公點。

你可以很直觀地看到，綠色的點總是和顏色更深的柵格在一起——以創業公司為主要服務對象的聯合辦公專挑資源密集分佈的繁華地帶落子，從城市商業資源的核心區域向周圍擴散，在北京和上海尤為如此。

商業資源的分佈指明了一個城市的黃金地帶在哪裡：這個城市的智力資源和財力資源都流向這裡，從而創造了大量的連接——對於創業公司而言，「連接」是極為寶貴的資源。

但僅僅有商業資源並不夠。更現實地考慮，來聯合辦公空間上班的人也需要交通的便捷度。

臨近捷運就成了諸多聯合辦公選址的標準之一。比如在上海，59.83%的聯合辦公空間在500米內就能找到捷運站，97.44%的聯合辦公空間能出門在1000米內坐上捷運。在新一醬選取的7個城市中，每個城市都有超過一半的聯合辦公空間可以在方圓一公里內能找到捷運。按照每分鐘80米左右的步行速度，走完1000米只要12分鐘，戴著耳機聽三首歌，就能夠從捷運站走到公司。

看到這裡，也許你已經產生了疑問：聯合辦公空間凈挑最接近繁華商圈的地點，又要臨近捷運站，創業公司能承受得起租金嗎？

由於每家聯合辦公的工位種類不一，新一醬挑選了它們共有的、也是最便宜的工位種類「自由工位」來計算價格。在上海、北京和深圳這3座一線城市，自由工位的平均月租金都超過了1000元，而在成都、杭州、南京和天津4個新一線城市，這個數字在400至700元的區間內。

只看聯合辦公工位的租金難以產生一種直觀的感受，新一醬又找到了這幾個城市甲級寫字樓的租金來做對比。如果假設寫字樓中每個員工大約需要3平方米的工作面積，就可以推算出寫字樓的工位月租金。

在像北京中關村或者杭州黃龍這樣的創業區，聯合辦公代表品牌氪空間的自由工位平均租金都要比同一地段的甲級寫字樓便宜200多元，對於一個10人的初創型團隊，這相當於一年可以少付出24000元的租金。不過新一醬也沒明白的是，在深圳南山的氪空間反而更貴些。

當然到了CBD，聯合辦公空間的租金性價比可能更容易凸顯出來。比如在北京寫字樓租金最貴的金融街，一個3平方米的甲級寫字樓工位月租金接近2000元，而氪空間的工位只需要800元——這種場面似曾相識，比如在北京國貿一堆高級寫字樓附近的建外SOHO也是創業者最喜歡的地方。

不過在新一線城市的CBD，由於甲級寫字樓的租金也相對便宜，聯合辦公空間的價格優勢反而沒那麼明顯了，甚至還要比甲級寫字樓更貴。同樣是10人的初創型團隊，如果在天津南京路創業，選擇聯合辦公的自由工位，每個人每月就要多付出140元，一年下來就要多花16000多元。

但，創業階段選擇甲級寫字樓真的合適嗎？雖然新一醬是按照「工位」去計算甲級寫字樓的月租金，但是寫字樓並不能像聯合辦公空間那樣以工位為最小單元切割出租。因此，即便新一線城市CBD的寫字樓租金更便宜一些，創業者卻必須一口氣租下很多他們不需要的空間，反而不如為每個工位多花一些錢，到聯合辦公空間去租一些恰好夠用的自由工位——「恰好夠用」正是聯合辦公空間相對於傳統寫字樓的優勢。

聯合辦公空間的出租粒度更細，自由工位可以靈活應對不同規模公司的需求，從而最大化資源利用效率。同時它描述的「不同領域的人相互碰撞產生思想火花」這種場景似乎也足夠吸引創業者。

聯合辦公也在以更高的價格提供獨立辦公間。價格理論告訴我們，在一個理性的市場上，價格能夠反映商品的價值。租金更高的獨立辦公間說明聯合辦公空間的經營者仍然認為獨立的空間比開放共享的空間更具優勢和吸引力，開放空間的思想碰撞並不足以成為一個真正的優勢。

為了比較各個品牌聯合辦公的優勢，新一醬挑選了幾個維度來衡量這些聯合辦公空間的特徵。

價格是各個品牌聯合辦公空間自由工位的平均租金，租金越低，價格得分越高。夜間出行為聯合辦公空間500米內能找的夜間公交站點，站點越多，得分越高——這項尤其針對那些長期需要加班至深夜的創業團隊。咖啡店為聯合辦公空間500米內能找到的咖啡店數量，數量越多，得分越高。由於很多創業者喜歡在咖啡店裡談生意，這個維度象徵著與客戶交流的便利性。飲食為距離聯合辦公空間500米之內的便利店和中西式餐飲店數量，店面越多，得分越高。捷運為聯合辦公空間在1000米內能找到的捷運站數量，站點越多，得分越高。城市下沉代表了聯合辦公品牌對於非一線城市的關注程度，在非一線城市擁有越多的聯合辦公地點，得分越高。

綜合評價后，新一醬發現方糖小鎮和氪空間代表了兩類頗為不同的聯合辦公空間。

方糖小鎮租金很高，但它們的選址通常靠近咖啡店和餐飲店面，會見客戶和外出聚餐都非常方便，而且方糖小鎮的選址500米內能找到很多夜間公交站點，創業者深夜下班，幾分鐘就能走到站台。

與之相反，氪空間的自由工位價格非常低廉，而且向許多新一線和二線城市布局。但是氪空間的周邊環境並沒有非常出色，無論是捷運還是夜間公交都距離選址較遠，在氪空間工作，通勤未必足夠方便，附近的餐飲選擇也比較匱乏。

其他幾家聯合辦公品牌都與方糖小鎮或是氪空間表現出了類似的特徵：要麼價格低但交通和餐飲都不太方便；要不就是交通便捷餐飲豐富，但租金偏高。在沒有更好的聯合辦公空間可以兼顧價格與周邊商業、交通資源之前，創業者估計只能自己在兩者之間找平衡了。

有點心疼。

在對比聯合辦公空間與甲級寫字樓租金時，新一醬多做了一件事，對聯合辦公空間租金價格與周圍商業資源和交通資源做了回歸分析。結果發現，聯合辦公選址附近餐飲店越多，聯合辦公空間的自由工位租金越高——具體點說，方圓500米內每多一家餐飲店，自由工位租金就顯著平均上漲17.3元。

這是一看上去頗有意思的相關性結論，但它背後是否一定存在因果關係呢？你要來跟新一醬聊聊嗎？