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「拆牆」,是一場新地主對老地主的戰爭!(悅濤)

該來的還是來了,7月25日,廣東省國土資源廳掛出「紅頭文件」,明確規定:「不得建設封閉小區」,意味著未來新建小區將不再有圍牆。

另一條消息:

7月27日,成都美團外賣送餐員與格凌蘭小區保安群毆。

再一條消息:

去年12月,杭州復地連城國際小區:「快遞與物業多次衝突大打出手,四五個保安倒地不起。」

去年國務院發文:《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》:

原則上不再建設封閉住宅小區,已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開。

從政府動作和現實矛盾看,「拆牆」已勢在必行。

再發悅濤去年對此事的看法,大家細細品味。

作案動機

1、官方動因不強。這事對政府來說,協調各方、吻定情緒,各地千萬個小區拆拆建建,給自己增加的是無謂的麻煩,沒有利益。而且有點師出無名。

2、物業:不歡迎。國內的物業多一事不如少一事。拆牆讓他們頭大,拆牆之後他們的頭更大。管理、治安、成本,剪不斷理還亂。出力不討好而且無利可圖。

3、業主……從這兩天的吐槽大家也能知道態度:堅決保小家舍大家,小市民嘛。而且物權在手,有權不爽。

4、開發商沒表態。正在算賬,開放式小區的容積率、單價、成本收益……可能還沒算好。但是的開發商和物業的連帶關係很強。如果後續小區不好管,業主不滿意,樓盤就不好賣。所以動小區圍牆,基本是動開發商的乳酪。

以上就是各利益相關方。作案動機都不強。那麼,哪個利益集團有比開發商還大的能量,敢動他們的乳酪?

得看這事對誰有利。小區的地沒有利用價值,但小區的路有用。不是對那些大馬路上的機動車,也不是行人,而是快遞小哥。像螞蟻一樣穿行的他們,遇到的最後一個問題就是物業的吃拿卡要。恨不得把牆拆了。

順藤摸到這裡,你也知道說的是哪個瓜了

電 商

開發商的能量體現在和地方政府的關係。在現在的利益格局裡,電商在更高層面的影響力蓋過了開發商。

可是這堵牆,偏偏是阿里京東順豐包括郵政這些牛B哄哄的巨頭苦惱了幾年的問題。強龍鬥不過地頭蛇。最後一公里其實早就解決了,真正解決不了的是最後一百米。

三個戰場

地產集團軍和電商集團軍為了爭搶這塊蛋糕在線下和資本市場上已經開戰了。

1、線下

所有的商業想進社區,物業都可以拔毛

物業拒收包裹、索代收費已成風,電商苦不堪言。衝突公開化之後,各地物管協會統一口徑:無論從《物業服務合同》中的有關規定還是從各地《物業管理條例》的規定,物業服務企業都沒有代業主收取快遞郵包的義務。

物管協會2014年向兩會提案,要求:電商應承擔網購服務鏈的責任;未經物業同意,快遞企業不得強行將貨品交物業代收;電商按1元/件向物業支付費用;電商設快遞自提櫃,盈利與物業分成。

電商顯然沒同意。雁過拔毛,沒拔得這麼狠的。

2、資本市場

哪裡有故事,哪裡就有資本

自花樣年分拆彩生活上市之後,各大地產紛紛拆分物業公司,包裝成社區O20平台準備上市。萬科、萬達、保利、中海外一眾地產商紛紛跟進。

上市要盈利,從誰那裡盈利?當然是抽快遞的水。

花樣年拆分出的彩生活市值已超越母公司花樣年。而且花樣年老總潘軍認為,這個行業規模會過萬億。假設每人每月的社區消費是2000元,覆蓋4000萬人一年就能消費上萬億元。

電商的動作更早,畢竟是他們先做到社區,地產商才發現這個市場。不止是京東到家、順豐嘿客這些巨頭,還包括社區001這樣的草根創業者。都以「最後一百米」作為切入點。

一場看不見硝煙的戰爭,搶人搶錢搶地盤。地產商寸土必保的背景是,開發業務已觸頂,轉型乏力。物業公司利潤率極低,6成企業虧損。電商大潮太過誘人而且幾乎是唯一的突破口。

最後一百米,是地產商的最後陣地。

不過目前雙方都不太順利,彩生活的社區增值服務收入佔比很小,還沒建立成熟的盈利模式;順豐嘿客被認為是折戟沉沙。

3、輿論戰

輿論世界是資本而不是媒體操縱的

對社區電商,在網上是兩種相反的輿論導向。

一種是這樣的:「房地產或顛覆互聯網:社區成電商新平台」

一種是這樣的:「地產企業搞不定社區電商的N個原因」

電商認為地產商缺乏電商思維、客戶覆蓋面不足、配送能力有限、服務能力低下。

地產商一邊,花樣年老總潘軍就說:純互聯網化的單向改造在O2O領域走不通,人對人的服務質量是第一要務,積累了很多年物業服務經驗的開發商們,在這方面更有優勢。

最後不忘拋一句狠話:「一個不可忽視的問題是,要進入社區,必須經過物業公司這道坎。」

算你狠。那麼,

拆牆吧!

對社區的爭奪上,已是戰火紛飛。而且沒有和談的意思。電商認為不值得談,是地產商的落後思維在擋路;地產商則認為這是他們唯一的轉型機會,當仁不讓。

於是,拆牆了。

(電商和地產商都不作聲,一群意見領袖硬是把政府逼出來回了應。戲里戲外,如夢似幻。)

不是從今天開始拆的。看看過去兩年政府為這事操了多少心。

2014年政府工作報告:首提推動快遞業發展。國務院總理李克強多次深入快遞企業實地考察,五次點贊快遞業。

2014年9月國務院常務會議。李克強:「快遞業搞活了,新的市場就激活了。」「物流業是帶動整個經濟發展、刺激消費的重要行業,而快遞業是其中重要的『領軍者』。」

會上李克強明確要求城市交通等方面要加大支持力度,為快遞業發展提供便利環境。

2015年政府工作報告:四次提及物流,三次提及電商,兩次提及快遞。

2015年5月,商務部發布《「互聯網+流通」行動計劃》,商務部發言人沈丹陽表示,該計劃要想方設法解決兩個「瓶頸」問題,其一是打破電商「最後一百米」的瓶頸,比如鼓勵電商進社區。

2015年10月國務院常務會議。李克強:給予快遞專用車輛城市通行和作業便利。

2015年10月26日,經李克強總理簽批,國務院印發《國務院關於促進快遞業發展的若干意見》。這是國務院為快遞業出台的第一部綱領性文件。

其中包括「對快遞專用車輛城市通行和臨時停靠作業提供便利。各地可結合實際制定快遞專用電動三輪車用於城市收投服務的管理辦法,解決『最後一公里』通行難問題。」

政策出台後,國家郵政局局長馬軍勝立刻跑到政府網接受訪談:國外快遞業是由汽車來運輸、投遞,國內只能用三輪車。因為「主要是城市、高樓、馬路」,導致快遞圍城、快遞圍校,「這種現象不能長期下去,所以車輛的通行問題是一個難點,政策出台解決也是必須的。」

對智能快遞箱和社區服務點,馬軍勝的觀點與物管協會正好相反:「社會的問題總歸要社會的資源來解決,光靠快遞一家可能難以做到。」

2016年1月(也就是上個月),李克強在徵求專家企業家對政府工作報告意見的座談會上再度強調:「快遞行業的發展之迅速、帶動就業之多,遠遠超出了我們的想象,有的企業有數十萬甚至更多的員工,大大降低了全社會物流成本。」 他強調,政府工作不能僅拘泥於傳統模式,而要不斷調整適應,加快改進步伐。

以上一連串政策話語,可以體會政府對電商快遞產業提到了什麼樣的高度,「拆牆」順勢而來。

配圖正是李克強視察快遞業的場景

「新地主」對「老地主」的最後一擊

社區,是最後一個線下的高頻入口。每個人每天生活的起點和終點。消費粘性極強。

本屆政府已經將盤活經濟的希望寄托在了「互聯網+」上,快遞業則是從線上打通到線下的必須通道。

一些政策上的傾斜,不是因為網路巨頭是既得利益,而是因為經濟改革,包括政府改革,從線上往線下打才看得見希望。因為反向的阻力和既得利益太大,效率也太低。

在老牌武俠電影里經常有這樣一句話:此路是我開,此樹是我栽,要想從此過,留下買路財。

這揭示了自古以來最通行的商業模式:買路錢和地租錢。

現在人們的生活從線下轉移到線上,並沒有改變這個商業本質。

線上的空間是無限的,並不像線下土地是壟斷資源,而是靠技術和服務拼出來的收租權。(忍不住吐槽一下,國外的互聯網並不是這麼單一的取向,但我們的傳統實在太深厚。)

BAT,在信息、貿易、社交的壟斷地位確定之後,已經成為線上的基建管道、流量霸主。以至於被徽投資本的蔡偉形容為「執政拱衛力量」。

已經誕生了線上的「新地主階級」。相比「老地主」,他們不是通過壟斷有限資源掠奪財富,而是在無限空間上通過技術、服務、專業、效率比拼建立壟斷通道。

所有的鬥地主都是一場革命。以前是暴力,現在是商業。

「新地主」的影響有多大?2015年深圳的商業地產租金比2014年下跌了14%以上。商貿領域的戰爭,「老地主」已經戰敗。

「拆牆」實際上是「新地主」對「老地主」發動的第二場戰爭——從商業到社區。

這一戰,從攻守雙方的站位已經註定了結局。

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回復入社,可入有牆的公社



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