2017洛陽樓市半年記：房貸收緊限價政策出台 房價漲勢放緩

  新浪樂居訊（編輯 吳斌）一轉眼，2017年已過去一半，在過去的半年裡，洛陽樓市經歷了前所未有的高潮期，搶房場面盛況空前，熱點區域及樓盤開盤即清盤司空見慣；市場供不應求，多個項目無房可售。房價動輒上漲1000-2000元/㎡，而成交量依然居高不下。和利時數據顯示，2017年1-4月份總體銷售面積180.61萬㎡，其中住宅銷售面積161.41萬㎡。房地產這帶動城市經濟的一大產業支柱在經歷了十年的沉澱期之後又一次成為洛陽市民街頭巷尾的熱點話題。

  「金三銀四」集中入市 多項目開盤即清盤

  據新浪樂居不完全統計，2017年上半年洛陽共有24個樓盤開盤42次（含加推及商鋪開盤）。其中「金三銀四」眾多項目住宅產品集中入市，去化情況良好，如建業龍城、繁華城等幾百套房源基本當天清盤。5月初建業華陽峰渡峰范公館開盤，推出300多套房源，現場到場大概有500至600人，7000元/㎡以上的價格比前期住宅產品高出不少，依然在當天售/罄，甚至連樣板間都直接賣掉。一房難求，眾人搶房，當時市場的瘋狂程度可想而知。進入5-6月份后，市場房源告急，開盤項目減少，商鋪等產品開始大量入市，一些位置稍差的項目開始錯峰發力，分批次推新品上市。

  市場火 爆，部分樓盤如恆大綠洲、君悅藍庭頻繁加推。一些樓盤如保利建業香檳國際、綠都悅府等完成清盤，還有香梔花園、河洛古城等高端產品藉機入市。伊濱區天明城及其他別墅產品蠢蠢欲動，趁勢出手。

  市場火 爆 「爛尾」樓盤獲預售證起死回生

  上半年樓盤獲預售證情況與每月開盤項目數量變化一致。樂居從市住房保障和房產管理局網站了解到，1月洛陽市場獲證面積33.49萬㎡，2月獲證面積11.68萬㎡，3月獲證面積33.82萬㎡，4月獲證面積58.76萬㎡，5月獲證面積22.53萬㎡，6月獲證面積22.57萬㎡。自「金三銀四」后洛陽樓市獲准入市銷售的房源逐漸減少，5-6月穩定在22萬㎡左右，與上半年巔峰的4月相比，相差一半。

  3至4月期間，大批房源獲證入市，就連之前爆出違規售房，甚至長時間爛尾的項目也取得入市資格。3月7個獲證項目中，華源凱旋廣場2016年5月29日曾開盤售賣，隨後被《大河報》曝光未取得《建設工程規劃許可證》及《房屋預售許可證》，引起官方調查。4月則有洛陽知名爛尾樓盤世紀王城5幢樓全部獲證，終結無證售房的尷尬局面。

  土地市場低迷 伊濱洛龍成房企爭奪焦點

  2017年上半年洛陽土地市場成交土地12塊，總成交面積293.69畝，總成交金額為3329萬元，成交均價113.4萬元/畝。相較2016年上半年洛陽成交土地共計20塊，總成交面積1451畝，總成交金額為169302萬元，成交均價117萬元/畝。2017年上半年整體土地供應量明顯回落，成交的12塊土地中居住兼容商業用地僅4塊，表明土地市場的低迷，同時也提示核心區域房源緊張，下半年樓市供應情況不容樂觀。

  和利時上半年土地成交區域分布圖顯示，伊濱區成為市場主角佔比33.33%，其次為洛龍區佔比為25%，從以上兩個區域成交情況來看，隨著城市的不斷發展，伊濱區成為城市重要的工業園區，同時住宅方面以後也將成為各大房企爭奪的焦點。據樂居了解，上半年確有某龍頭房企伊濱區拿地談判的消息，但目前仍未塵埃落定。最近又有包括碧桂園在內的幾家房企爭奪洛龍區西部一轉讓地塊的信息從業內傳出。在土地爭奪戰中，建業則另闢蹊徑，於3月份連續拿下自貿區板塊兩塊城中村改造地塊。此外，大牌房企兼并重組，聯合開發成一大趨勢，去年保利拿下協和置業道北協和和園地塊，現更名保利林語溪，建業接手瀍河美居樂廣場，現更名建業貳號城邦，都將於今年面世。

  房價不斷上漲 近期漲幅放緩

  自2016年3月洛陽樓市回暖之後，房價一直穩中有漲。按照國家統計局70城商品住宅變動情況數據，2016年3月70城新建商品住宅房價洛陽環比上漲0.2%，4月環漲0.6%，5月環漲0.3%，6月環漲0.1%，7月環漲0.3%，8月環漲0.3%，9月環漲0.5%，10月環漲0.5%，11月環漲1.6%，進入全國漲幅前十名，12月雖有滑落，環比價格仍然上漲0.6%。進入2017年後，1月70城房價洛陽環漲0.4%，2月環漲0.2%，3月環漲1.4%，4月環漲0.9%，5月環漲1.3%。房價漲幅變化與市場冷熱情況吻合。

  以洛陽房管局數據為基礎的克而瑞、和利時公布的洛陽各月均價在5079元/㎡-6114元/㎡之間，3月份到4月份均價漲幅明顯，達到500-600元/㎡。但6000元/㎡的均價顯然與購房者的真實感受差距懸殊。目前洛陽市區範圍內均價低於6000元/㎡的新建商品住宅幾乎絕跡，7000-8000元/㎡的價格隨處可見，8000-10000元/㎡的房價逐漸增多。值得關注的是，隨著洛陽市政府限價措施的推出，5月房價的漲幅有了明顯回落。

  捷運、自貿區成為拉動洛陽房價的增值標籤

  自2016年8月洛陽捷運獲批，到2017年6月1號線18個站點確定並正式開工建設。不到1年的時間，捷運所承載的意義，遠遠超出了交通本身。捷運不僅成為話題中心，更是各個行業借力營銷的推手，可以說捷運紅利遍及洛陽，尤其對房地產影響深遠。

  隨著捷運的建設，沿線將出現一個個以捷運站點為核心的，集商業、居住、交通、教育、醫療等各項配套設施於一體的捷運生活圈。捷運線路圖成了樓盤營銷中心的圖騰，站點周邊樓盤的房價瞬間上漲1000-2000元/㎡。城市的整體框架被捷運拉大，市區周邊土地將成為房企爭奪的主要戰場，樓市則會面臨新一輪的洗牌。

  河南自貿區4月1日的掛牌成立，以高新區為中心的洛陽片區劃定，深深地刺激了沉寂多年的高新區樓市。高新區不少樓盤的宣傳用語直接貼上了「自貿區」標籤，房價也隨之水漲船高。據和利時數據，獨享捷運、自貿政策優勢的澗西、高新兩區3月成交面積為547670.81㎡，佔全市總成交面積的67.48%，效果可謂立竿見影。對於自貿區內的房價上漲，業內普遍認為是投/資和投機的需求在推動，並表示產業經濟依舊將沒有懸念地帶動房地產價格起伏。捷運、自貿區這些都將會是拉動洛陽房價的增值標籤。

  樓市限價政策出台 房貸利率上漲

  4月份以來，全國超55城市發布調控政策累計超160次，其中包括限購、限貸、限價、限售、限商等「五限」、商住房政策、公積金政策、等。房價一路上漲的洛陽確始終保持淡定，直到5月10日召開了城市區在售項目的93家開發企業參加的通報會。會議明確要求各開發企業目前在售項目以5月9日之前簽約均價為基準價，再售房源不得高於該基準價。

  此項措施出台後一直低調實施，只在各樓盤銷售中心張貼公布。一個月之後，洛陽政府終於出台了關於房地產的調控政策，即6月9日，洛陽官方正式宣布實行限價，在限價一周之後的6月15日，洛陽市政府網站上又公布了五項控制房價的具體措施，嚴格控制洛陽房價上漲。據和利時分析，從政府出台的五項政策可以看出，目前洛陽在大力整頓遏制房價的過快增長，其核心宗旨就是不準漲價！

  除了調控政策外，房貸政策也逐步收緊。日前，新浪樂居了解到洛陽各大銀行的首付及利率情況，發現截至7月初，幾乎所有銀行首套房利率均上浮10%，首套房首付也基本提高到30%。據新浪樂居從銀行了解到的信息，目前工商銀行、洛陽銀行還能為部分樓盤提供20%首付，具體情況還有看開發商的能力及與銀行的關係。但大部分項目的置業顧問均表示，首套房首付20%樓盤會越來越少，並且洛陽所有銀行已對第三套房停貸。

  在今年上半年洛陽房價暴漲的背景下，洛陽市住房公積金管理中心於4月初公布「組合貸」實施細則，提升貸款額度，減輕了銀行利率上浮為購房者帶來的壓力。據了解，目前洛陽已有兩位購房者成功通過「組合貸」審核，正在等待辦理。

  2017年上半年，洛陽樓市風雲變幻，也讓下半年樓市出現無限可能。供銷、房價、土地、政策等走勢如何，我們只能拭目以待。