簽好合同交足定金 買家淡定賣掉原有房子 不料到了遞件之日 賣家竟找借口說不賣了

廣州中院二審審理了這起房屋買賣合同糾紛案,賣家賠償買家房價差額損失

買房時與賣家簽了合同交了定金,買家於是放心將原有房子賣掉,同時向銀行申請辦理按揭貸款事宜。等到辦理買賣房屋遞件手續之日,賣家卻臨時變卦,拒絕出售房子。無奈之下,買家只能買下同棟樓的另一處房子,購房款多花了數十萬元。一怒之下,買家將「反悔」賣家告上法庭。

近日,廣州市中級人民法院二審開庭審理了這起賣方違約致買方損失的房屋買賣合同糾紛案,經調解,賣家返還定金5萬元,支付違約金12.5萬元,同時賠償房價差額損失10萬元。據統計,近年來類似的二手房買賣合同糾紛在廣州多個區呈明顯上升趨勢。

■新快報記者 沈逸雲黃瓊 實習生 葉穎平 通訊員 楊曉梅庄薇林北征

賣家臨時變卦買家再購房多花數十萬元

2016年8月11日,買家阿峰(化名)經中介公司介紹,與賣家華姨(化名)簽訂了《房地產買賣合同》(以下簡稱《合同》),購買華姨名下一處位於廣州天河區、建築面積達60.8362平方米的房產。

根據《合同》,房屋總價125萬元,定金5萬元,買方需在成功遞件當天將首期房款(不含定金)33萬元支付給賣方。房價餘款(貸款銀行批准按揭的金額)在辦妥交易過戶及抵押登記后,由貸款銀行划入賣方在該銀行開設的賬戶內。銀行實際貸款額與應付房價餘款的差額由買方於繳交稅費前付清。

簽訂合同當天,阿峰依約向華姨支付了購房定金5萬元。去年8月31日,阿峰很「淡定」地將自己所有的位於廣州增城新塘某知名樓盤的一套商品房賣掉,並向銀行申請辦理按揭貸款事宜。9月28日,銀行向他出具了《個人二手住房貸款承諾函》。

2016年11月3日,阿峰與華姨來到天河區的房管部門,準備辦理買賣房屋的遞件手續。這時,華姨突然變卦,以中介經紀人沒到場,且阿峰不同意先支付首期款再辦理遞件為由,不再願意繼續交易,雙方不歡而散。

11月4日,阿峰委託律師向華姨發出律師函,要求華姨在11月8日前協助其辦理遞件手續。11月15日,華姨以阿峰無能力付款為由,拒絕出售上述地產。

房沒買成,原有房子卻賣掉了,阿峰只好在11月30日租了一套位於天河區的房屋,每月租金4800元。眼看房價噌噌上漲,無奈之下,阿峰於11月25日找到一套與華姨同棟樓、面積約69.2平方米的房屋,以168萬元的總房價(其中117萬元以銀行貸款方式支付)買下,並在2017年3月8日完成不動產登記。

短短數月時間,阿峰為購房就多花了數十萬元。一怒之下,他向天河區人民法院提起訴訟,請求判令原賣家華姨承擔違約責任,返還定金5萬元,支付違約金12.5萬元,賠償房價差額損失30.5萬元以及中介費、按揭貸款代理費、律師費、房屋租賃費等6.02萬元。

賣家承認違約願意返還定金賠付違約金

在一審中,天河區人民法院經查明事實認定,雙方簽訂的《合同》依法有效。華姨拒絕履行《合同》依據不足,已構成根本違約,阿峰有權解除《合同》並要求被告承擔違約責任。基於原告、被告對解除《合同》均無異議,華姨應將阿峰已付的定金5萬元退還。此外,根據《合同》約定,華姨逾期辦理交易手續,阿峰有權要求其支付總房價10%的違約金。

最終,天河區人民法院判決:華姨返還定金5萬元,支付違約金12.5萬元、賠償房價差額損失15萬元。華姨不服一審判決,於今年6月1日上訴至廣州中院,請求改判其不承擔違約及賠償責任。

7月28日,案件進入二審庭審。

在庭上,上訴人華姨稱,她懷疑阿峰在交易過程中沒有能力付款,所以才不配合阿峰辦理遞件手續,但她沒有提交新的證據。

「我再也不想因為這件事情煩惱了。」當法官徵詢雙方當事人是否接受調解時,華姨承認自己違約,並表示願意返還定金並賠付違約金,但希望將一審判決賠付15萬元房價差額調整為10萬元。在法庭主持下,雙方當事人當庭簽署調解協議書。

說法

法官:違約方應承擔房屋差價損失

據廣州中院司法大數據統計,從2016年開始,廣州二手房買賣合同糾紛案件數量首次超出商品房預售合同糾紛案件數量。今年,廣州各區二手房買賣糾紛又明顯上升。今年上半年,此類糾紛除白雲、海珠、越秀、南沙4區負增長外,增城、天河、荔灣、番禺、花都、黃埔、從化7區皆出現較大增長。

廣州中院房地產審判庭庭長鄧娟閏透露,近年來,因房價大幅上升,出賣人「主動違約」終止買賣或「一房兩賣」情況增多,二手房買賣合同糾紛呈現增多趨勢。「目前,廣州中院對同類案件的處理原則是,在計算房屋差價損失時,違約方承擔違約賠償責任應與守約方因違約所遭受的損失相當。」鄧娟閏解釋,因為房價漲跌而違約的,違約方應承擔的損失不僅包括直接損失,還包括守約方可得利益損失,比如房價漲跌所造成的差價損失。

律師:簽訂合同時要明確違約責任

房價上漲較快,不少賣家寧願違約賠償也拒絕出售,買家該如何在二手房交易過程中保障自身權益?

從事多年房地產糾紛案件的北京市盈科(廣州)律師事務所律師時鑫提醒,擬定合同時,買家要注意兩點:一是要明確如果賣家交易中拒絕出售,買家有權要求賣家繼續履行合同;二是明確在上述情況下買家有權要求賣家補償房屋升值所帶來的損失。「不少人簽訂合同時會寫上(違約時賣方)『雙倍返還定金』,有時候這種條款寧可不要,因為(雙倍返還定金)肯定不足以彌補賣家反悔後房價上漲導致買家的損失。」時鑫說。

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「坐地起價」轉售他人房主賠償近143萬元

簽了售房合同也不怕毀約,只要雙倍返還定金就行?這個如意算盤可不要亂打,且看這樣一個案例:東莞有業主售房后反悔,再高價售給第三人,結果法院判定他不但要退還預付定金,還要賠償差價及中介費等142.9萬元。

2015年11月,購房者陳先生與房主廖某簽訂《房屋轉讓合同書》,購買了廖某名下位於東莞松山湖的一套120平方米房產,陳先生隨後預付定金10萬元。在合同履行過程中,由於房價迅速上漲,房主廖某反悔,最終雙方對簿公堂。

東莞市第一人民法院受理此案后,查明被告廖某已在2016年10月將這套120平方米的房產出售給他人,繼續履行合同已經不可能,原告要購買同小區、同戶型、同面積的房產至少需要再支付差價約128萬元。於是,法院組織專業鑒定機構進行評估,確認該房價格為267萬餘元,與原告和被告簽約時的價格128萬元相差139萬餘元。

隨後,該法院一審判決被告廖某退還原告陳某夫婦定金10萬元,賠償房屋差價損失139萬餘元及中介費3.85萬元。