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三四線城市房價瘋漲 老家的房子你還買得起嗎?

三四線城市房價瘋漲 老家的房子你還買得起嗎?

一二線城市房價上漲的時候,他們告訴我是因為人口流入效應。現在三四線城市房價也漲起來了,他們又告訴我說這是溢出效應。所以不管是「流入效應」、「溢出效應」、「迴流效應」、「loser效應」還是「屌絲效應」,房價怎麼漲都是合理的嘍?

可是政府樓市調控的意義何在?調來調去,一二線不讓買,三四線猛漲價,結果:留不下的是北上廣,回不去的是我家鄉。

有個老家的朋友告訴我說,他一個月四千工資,房價卻是一萬,還要負擔教育,醫療,不知道為什麼房價會瘋漲,只知道在這個四線城市裡,自己很絕望,很絕望。這裡滿大街的淘寶貨,實體低迷,整體經濟形勢不好,普通人的工資都很低,可是房價卻像打了雞血一般瘋狂。

瘋狂,沒錯,道哥就帶大家去看看三四線城市的房價現在究竟有多瘋狂?

坐標:滄州

去年到現在房價翻了三倍,最高價在23000到25000之間。老樓舊樓都已經近萬了。

坐標:常州

點過名的鬼城,三年沒供地。前兩年房價穩定在6000左右,目前本區域二手房報價已經在11000左右了,新開盤更是從7000漲到了15000以上。

坐標:丹徒和南徐

萬年鬼城,房價從4000飆到9000到10000。

坐標:洛陽

2017年年初,房價開始大漲,2016年4000多的漲到6000多、7000多,當初5000、6000的漲到8000、9000多!洛南新區幾處已經破萬,最貴的某樓盤精裝修高層已經13000!

坐標:江蘇鹽城

去年此時好一點的6000多,城東普遍5000賣不掉,現在城南15000左右,城東新開盤13000!蘇北城市,人均收入不高,市區老師每月工資僅3500不到。

坐標:鄂州

武漢一小時城市圈,年前房價3600隨便挑,現在垃圾盤都賣5000多,常住人口只有一百萬,城東城南一堆空房子。

坐標:西安

西安高新區房價從去年8000到10000漲到均價15000+左右。學區房最貴的25000。房源還很少。

坐標:合肥

合肥,一年多房價從6000、7000漲到20000!

坐標:海門

南通海門,一個三四線城市的代管縣級市,市區房價從去年的5000~8000翻到了15000+,有的甚至飈到了20000+。

坐標:黃山

2010年3000,去年6000的均價,現在黃山市中心買不到9000以下的二手盤了,新盤低價不開,臨江的優質小區江南印象,天都蜀郡已經16000,人均工資3000不到。

三四線城市房價這波上漲的背後邏輯是什麼?

這波上漲大面上邏輯是去庫存,當然不同地方也有各自不同的特點;去庫存的方式是什麼呢?漲房價!兩個渠道:一個是壓著一二線城市的房子不讓賣,先緊著三四線城市來;一個是通過棚戶改造和拆遷,讓拆遷戶拿著補償款去庫存,推高房價。只要三四線城市的房價一漲,10年的庫存也能月光,這就是購房者「買漲不買跌」觀念的殺傷力。

三四線樓市能不能進入?

具體情況具體分析:

(1)如果一個城市城區戶籍人口為凈流入狀況(注意一定要是城區戶籍人口,因為很多三四線城市只是農村人口流出,城區人口還是流入的),應立即買房,不過要隨時關注當地城區戶籍人口流入流出,一旦有凈流出的狀況,就可以賣出。

因為政府已經吸取了以前土地供應過多的教訓,肯定以後會繼續減少供地,房價就算不會再漲但也不會跌(雖然三四線城市外來人口少,但是政府供地可以更少啊,假設某城市每年只凈流入1000人,但是政府每年只供應10套房,照樣漲上天),只可能由於人口凈流出而自然下降。

(2)如果一個城市城區戶籍人口已經是凈流出了,那麼就有風險,不建議在當地買房。

(3)如果一個城市的城區戶籍人口已經是凈流出,並且同時拆遷買房人相對於庫存也是九牛一毛,那麼風險就很大,非常不建議在當地買房。

所以,一定要詳細分析當地商品房去庫存周期,土地計劃,以及棚戶區改造牽涉到的人數以及補償方式,城區戶籍人口流入流出狀況,再做決定。

當然道哥也要提醒諸位一句:別人去庫存的東西,還漲價。為什麼你要去搶?

炒房客幾十幾百套房子的買,庫存去起來多快!每個大老闆買下一棟樓,不出半年三四線城市庫存可以全部去完。

再轉給第二批炒房客,前幾批肯定是賺翻的,但是最後一批發現沒有下一批接盤的了,三四線城市不像一二線城市有永無止境的新流入有錢人接盤。

這時為了防止最後一批炒房客急於出手而降價,政府很有可能出台限售措施,買不起又賣不出去,於是高位橫盤有價無市。

這時又有一個大問題了,最後一批炒房客房子賣不出去導致資金鏈斷裂,大量破產,並且由於三四線城市的低房價優勢已不復存在,大批企業,個人返回一二線城市,經濟發展急劇下滑。

於是政府不得不放開限售限購,最後一批炒房客為了回籠資金降價拋售,不過降了價也賣不出去,因為三四線城市房子太多,剛需太少,前幾批炒房客也早已套現走人。

這時炒房客很有可能放棄還貸,讓銀行收回房子,然而國家肯定也不會讓銀行虧,但是也無法繼續推高三四線房價了,因為三四線城市並沒有永無止境的有錢人接盤。

結果可想而知!俠之大者,為國接盤!

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