【法官論壇】房屋買賣遇「毀約」咋維權

賣家遲遲不遷走戶口，買了學區房因無法落戶導致孩子上學成了泡影；賣家以夫妻間未就賣房達成一致為由毀約，寧可賠償雙倍定金也不願履行合同；開發商所售的房屋存在質量問題，買房人屢次反映無果……每個「毀約」背後，都有太多貌似合理的「借口」，這樣的房屋買賣合同糾紛該如何解決？

8月29日，江蘇省南通市中級人民法院向社會通報了近期房屋買賣合同糾紛案件的情況及特點，公布了一批典型案例。據悉，今年1月至7月，南通全市法院共受理房屋買賣合同糾紛1342件，與去年同期相比增長46.76%，案件數呈現快速增長態勢。

2014年2月，張某夫婦與開發商取生公司簽訂一份房屋買賣合同，總價為63萬元。合同附件載明的房型圖顯示，以人員站立於門口面向房內為準，主卧、次卧、衛生間位於右側；餐廳、客廳、廚房位於左側。合同簽訂當日，張某夫婦一次性付清了購房款。

2015年6月，取生公司向張某夫婦發出交房通知。張某夫婦驗房后卻發現，房屋的實際格局與合同附件及房型宣傳冊的房屋布局相反。張某夫婦認為，取生公司交付的房屋無法實現合同目的，已構成根本違約，並向取生公司發出律師函。

后雙方協商未果，張某夫婦訴至法院，要求解除房屋買賣合同。

法庭上，取生公司辯稱，張某夫婦在購房的過程中完全了解其所購買的戶型的左右布局。即使根據約定的房型圖，取生公司工作人員有一定瑕疵，但亦不構成根本違約，張某夫婦無權解除合同。取生公司願意補償人民幣1萬元。

一審法院經審理認為，張某夫婦對案涉房屋的質量、面積、小區配套設施等均未提出異議，取生公司實際交付的房屋並不影響張某夫婦投資、就學等合同目的的實現。且取生公司實際交付房屋的格局、朝陽房間數量、陽台進深等與合同附件房型圖一致，僅存在方向的反差，並不影響張某夫婦實現居住目的。遂判決取生公司補償張某夫婦人民幣1萬元，並駁回張某夫婦的訴訟請求。

張某夫婦不服，向二審法院提起上訴。南通中院經審理認為，取生公司並未交付符合合同約定布局的房屋且無法調換，致使張某夫婦購買符合購房合同附件中約定布局房屋的合同目的落空，其要求解除合同於法有據。遂判決撤銷一審判決，確認張某夫婦與取生公司簽訂的商品房買賣合同解除，取生公司返還張某夫婦購房款63萬元。

該案二審承辦法官谷昔偉介紹說，根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。該條規定賦予了合同目的不能實現時非違約方的法定解除權。合同目的包括客觀目的和主觀目的。客觀目的即典型交易目的，當事人購房的客觀目的在於取得房屋所有權並用於居住、孩子入學、投資等。主觀目的為某些特定情況下當事人的動機和本意。一般而言，合同法上述規定的合同目的不包括主觀目的，但當事人將特定的主觀目的作為合同的條件或成交的基礎予以明確約定時，該特定的主觀目的已被客觀化，屬於合同法第九十四條的規制範圍。

谷昔偉說，房屋並非普通商品，購房者對所購房屋的謹慎選擇符合生活常理。法律尊重和保護個體通過自身價值判斷自由選擇合適房屋的合法權利。本案中，張某夫婦在合同中對房屋內部左右布局進行明確約定並作為特定的合同目的，並不違反法律、行政法規的禁止性規定，亦未侵害第三人權益，屬於當事人意思自治的範疇，依法應受尊重和保護。

由於房屋買賣糾紛案件標的額大，與當事人切身利息相關，當事人對立情緒嚴重；另一方面，房地產類法律法規種類繁多、內容複雜，如何正確適用法律，公正裁判房地產糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，是人民法院審判工作需不斷探索和追求的目標。

■法官說法

2015年12月3日，趙某夫婦和房主張某簽訂一份房屋買賣合同，總價130萬元。雙方約定，買方在合同簽訂時付10萬元定金給賣方，並於當年12月22日前辦理過戶手續，過戶當天付73萬元。合同簽訂當天，趙某夫婦向張某支付10萬元定金。

十幾天後，雙方開始辦理過戶手續，但趙某卻尚未籌足73萬元的購房款。為避免違約，趙某向張某提出，希望能寬限7天。對於這一請求，房主張某夫婦堅決不同意，並稱趙某未按時付款，已構成違約，自己有權沒收定金並解除合同。幾天後，趙某籌集足夠資金，請求張某辦理房屋過戶手續，卻遭到拒絕。

2015年12月30日，趙某夫婦到張某夫婦處再次要求過戶涉案房屋，雙方產生爭執，並引來了當地派出所出警處理。在警方調解過程中，張某稱家中有老人要手術，要延遲半年到一年交付房屋，趙某表示同意。但張某隨後又變卦，稱要拖一年到兩年才交付，最後直接說房子暫時不賣了，趙某已付定金也要沒收。

在多次催促無果后，趙某夫婦一紙訴狀將張某夫婦告上了南通市崇川區人民法院，請求解除合同，並要求被告雙倍返還定金20萬元。

法院一審認為，原告未能按約履行的行為僅構成遲延履行，尚未達到無法實現合同目的的程度，被告方對此具有適度容忍的義務，不得單方解除合同沒收定金或拒絕履行。另一方面，從雙方溝通交流的情況來看，鑒於被告家中老人生病的特殊情況，原告方也同意延遲交房日期，而被告後來的行為已超出正當維權的界限，有違誠信，應當認定拒絕履行合同義務，構成根本違約，遂判決被告雙倍返還定金20萬元。

張某夫婦不服，向二審法院提起上訴。南通中院經審理維持原判。

■法官說法



該案一審承辦法官余雪松介紹說，在相互交往和日常經營活動中，公民負有適度的容忍義務，要具有寬容的心態，以減少衝突和爭執，形成良性的和諧關係，從而保障合同的順利履行。在一定限度內，守約方對於違約行為所對應的違約責任負有適度容忍義務。具體到本案，原告因短期需籌集的款項較大，僅遲延幾天履行義務，一般人都認為這是可以接受和容忍的，且並非因此致使合同目的不能實現；而出賣方提出家中有老人生病，要求遲延交房，原告也給予了一定的寬限期，但被告一再變卦，最後又稱暫不出售，以後也不會出售，這明顯超過了能容忍的限度，明顯有違誠信，應當認定拒絕履行合同義務，已構成根本違約。

余雪松說，本案的裁判宗旨並非意味著遲延履行就不被認定為違約行為，也無需承擔違約責任，而是違約方應承擔的違約責任應與其違約行為相匹配。因此，守約方若要更好地維護自己的權益，應專門設置針對合同遲延履行產生的違約責任條款，比如購房人逾期付款后，按一定的比例支付違約金，遲延超過約定的最後期限，守約方有權單方解除合同並追究違約方的責任，這樣才能更好地防患於未然。■法官提醒

毀約要承擔三種違約結果

在房屋買賣糾紛中，因房地產價格出現的波動，使得一些出賣人心理失衡，以種種借口要求法院確認合同無效。那麼購房人該如何拿起法律武器來維護自己的合法權益？

對此，具有多年房產糾紛審理經驗的南通市中級人民法院民一庭副庭長顧曉威指出，賣房人看到房價上漲后拒絕賣房，屬於典型的民事違約行為，按照合同法規定，要承擔三種違約結果：一是繼續履行合同；二是採取措施補救；三是賠償損失。這三種違約結果由買房人選擇。因此，買房人可以選擇不要賣房人雙倍返還的定金，而要求對方必須繼續履行合同。

顧曉威還提醒說，購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，並在能夠辦理過戶手續時儘快辦理，避免對方反悔。同時，還可在簽訂合同時提高違約金，以降低自己可能面臨的風險。

■司法觀察

建立誠信有序商品房市場

買房是人生中的一件幸福事，隨著住房改革和城鎮化的發展，居民住房呈現更加社會化、商品化、市場化的態勢，進而導致與住房有關的買賣糾紛日益增多，而此類糾紛又呈現出數量多、類型廣、矛盾複雜等特點。南通中院在對大量個案進行實證分析的基礎上，通過對此類案件的特點及成因進行了分析，提出了以下四點對策：

首先，全面提升司法能力。建立房屋買賣糾紛專業審判團隊，加強專業人才培訓，提升房屋買賣合同糾紛專業化水平；吸收具有房地產專業知識的社會人士擔任人民陪審員，幫助解決審判工作中遇到的房屋專業問題。

其次，著力構建常態聯動機制。積極主動與房地產管理部門、各類行業組織等相關單位加強工作溝通與配合。定期召開聯席會議，邀請房屋主管部門、國土局、工商局、行業組織、人民調解組織參加，就房地產市場動態、法律適用、司法實踐等方面的新問題進行探討，統一處理規則和方法。以人民調解為基礎，強化訴調對接，以非訴訟的方式共同化解各類房屋買賣糾紛。

再次，加大法制宣傳力度。要大力宣傳法律判斷和判決結論，引導其他類似情況的案外人對行為性質作出準確的判斷，從而作出恰當的選擇。要通過電視、廣播、網路等多種途徑普及房屋買賣中的風險知識，提高大眾的風險意識。

最後，推動建立商品房交易誠信體系。針對司法審判工作中發現的開發商或相關部門存在的問題有針對性地發出司法建議，促進預售行為管理機制、商品房信息公開機制、開發企業的信譽管理機制等制度的完善。依法加大對房屋買賣違約行為的制裁力度，發揮房屋買賣案件規則的引領作用，規範開發商和賣房人的履約行為，增強購房者風險防範意識，努力營造一個誠信有序的商品房市場。 （文章來源：人民法院報）