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今年樓市金融環境不寬鬆 房價被看跌你信嗎?

今年樓市金融環境不寬鬆 房價被看跌你信嗎?

種種跡象表明,2017年的樓市金融環境或將不再寬鬆。雞年伊始,央行就動作頻頻,連續上調「麻辣粉」(MLF)/「酸辣粉」(SLF)的利率,一夜之間各城市都傳來房貸收緊的消息,甚至有人擔心今年要進入加息周期。北京更是宣布,2月8日起,二套房貸按揭期限從最長30年,縮短到最長25年。以100萬本額等息貸款為例,25年貸款比30年貸款每月多還466元。不少人擔心所在城市會仿效北京這一做法。

信貸環境的變化,將對2017年樓市走勢產生什麼影響?業界普遍認為,縮減房貸優惠、縮短房貸年限等,都不是對房地產市場的「打擊」。但長期來看,房價並不樂觀,甚至有業內人士認為,如果認房又認貸,成交量還將有20%以上的跌幅空間。

央行並非主動打壓樓市

中泰證券經濟學家、研究所所長李迅雷認為,今年的政策核心要點是守住兩條底線,一是穩增長,二是防風險。連續加息會導致資產泡沫的破滅,從而觸發系統性風險,所以,中央經濟工作會議也只是提「去槓桿」,沒有提「去泡沫」。所以目前利率政策的重心,肯定放在去槓桿上。但為了兼顧穩定增長,必然不會下手太狠。所以此次央行上調MLF、SLF利率,並不意味著對房產行業的「打擊」。

經濟學家馬光遠認為,春節期間,各地樓市遇冷是預料之中的,但這和央行的政策調整沒有太大關係,而是房地產市場自身在經歷2016年的瘋狂上漲后的自然調整。不要誤讀2017年的房地產政策,嚴控只是針對投資投機,在不確定性加大的情況下,我們沒有任何本錢主動打壓樓市。

不過,長期來看,李迅雷表示對房價並不樂觀,原因有二:

第一,房地產開發投資增速回落,估計2017年為負增長。去年一、二線城市房地產火爆的原因是居民購房加槓桿,而由於基數過高,估計今年會負增長;

第二,中央經濟工作會議對房價提出了嚴厲的批評,提出「要堅持『房子是用來住的、不是用來炒的』」的定位。今年房價會較為平穩或者略有下跌,因為各地都把控制房地產價格的上漲作為一個非常重要的目標,會嚴格控制房價上漲,會處於『穩中求進』的總基調格局中。

節后成交量或受影響

對於短期而言,北上深或迎來調整。

中原地產分析師張大偉認為,信貸是決定短期房價的最關鍵因素,目前看信貸收緊趨勢下,短期房價調控壓力大,「雖然這一政策波動與認房又認貸、提高首付、減少優惠相比影響小很多,但是趨勢對房地產依然有明顯影響。」張大偉表示,如果認房又認貸,可以預期的是,成交量還將有20%以上的跌幅空間,而房價的跌幅甚至會接近2014年。

房產專家楊紅旭分析,近期政府只管制一手房定價,而不干預二手房交易。「據此,基本上可能判定,本輪短周期,上海房價漲到頭了,2017年將以下跌為主基調,部分時段盤整」。

深圳中原研究院認為,受雙重壓力影響,今年樓市仍會面臨較大壓力。2017年新房市場成交量可能隨供應增加有所回升,但二手房成交不樂觀,整體價格已步入調整期,今年樓市將以震蕩波動為主。該負責人同時指出,央行收緊貨幣政策的影響將會漸顯,節后投資需求應有所收斂,並會在一定程度上抑制節后樓市成交量回升。

業內對穗房價謹慎樂觀

在廣州,業內人士對2017年樓市仍然相對樂觀。原因有二:在幾個一線城市中,此前廣州房價相對沒那麼瘋狂;目前廣州全市一手房的去化率不足半年,處於「不愁賣」的狀況。雖然也多少會受到信貸收緊的影響,但廣州房價仍是穩中有升的趨勢。

合富房地產研究院顧問黎文江認為,廣州2017年商品住宅均價上升10%是合理升幅,原因在於這是與廣州GDP升幅、人均收入升幅相近匹配的。並且土地成本和人力成本等均已上升,如果房價不升,就沒有利潤了。他還建議,今年置業可以選擇沿捷運21號線,2019年以前廣州樓市仍然向東看。

中原地產項目部總經理黃韜認為,今年廣州樓市成交量將有所降低,回歸2015年的水平,價格保持相對穩定,預計漲幅在5%左右,因為政府會繼續調控,開發商不能提價太多。

方圓地產分析師鄧浩志則認為,廣州樓市今年還是會保持補漲的趨勢,與全國其他城市不同,預計有10%-15%的漲幅,上漲最明顯的區域是增城和從化,因為這兩個區域都不限購。

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