疏解來了，天津寫字樓準備好了么？

北京產業轉移在全國範圍內引起了產業格局的不小震動，多地加入這場爭奪戰。但無疑，天津、河北兩地既得政策之機，也有地緣之利。天津住宅市場火爆之後，寫字樓市場表現頗為冷靜。7月23日，符合條件的企業成建制遷入天津，員工可直接申請落戶的政策發布，引發市場強烈震動，天津神來之筆吸納北京企業遷入，對於寫字樓市場，同樣是重大利好。

總部爭奪戰

2015年，《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2015年版)》公布，該規定要求：禁止在全市範圍內新設立自有房地產經營活動中的集中辦公區；禁止新建酒店、寫字樓的範圍從東西城區擴大至了城六區。目錄規定，東、西城區禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目，朝陽、海淀、丰台和石景山區的東西北五環和南四環以內，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。

北京一直是北方總部基地、企業布局必爭之地，但是北京在擠出與禁建方面提出嚴苛要求使得企業外遷提上議程。隨後一系列促進企業外遷的政策出台，也讓天津北京在分一杯羹上看到了希望，僅第一批轉移企業便高達207家中。

總部經濟的進入一方面是能夠直接促使樓宇經濟的發展，另一方面，總部遷入意味著註冊地的變更，隨之而來的是公司納稅，這是最為直接的利益所系，在總部爭奪中，無論天津河北，都不敢掉以輕心。

天津對於承接北京產業轉移頗為重視，承接工作由市一級主導部署，甚至有媒體報道在京設有辦事處。從對接的主要企業方向上來看，以生物製藥、新能源、航空航天、科技型高端製造業為主。總部爭奪戰成為關乎城市資源、城市經濟發展、總部經濟發展的重要因素。

佔領城市核心區

企業依賴成熟完善的商務氛圍，而公司商務活動頻繁，對會議服務、酒店、餐飲、會展等方面的配套服務需求量大。中央商務區不僅可以提供詳盡的配套服務，而「特定區域的品牌價值，可以使入駐企業獲得用於業務拓展的無形資產。」

縱觀國內外諸多知名企業選址邏輯：城市中心、地標建築、形象匹配、硬體到位是核心訴求。城市核心區域不僅意味著企業辦公地周邊擁有良好的綜合配套環境，還意味著對於整個城市經濟動態的快速感知。

2016年9月，海河地產在海河岸開發的高端獨棟商務辦公項目面世，該項目緊鄰海河，與小白樓CBD、解放北路金融中心相呼應，又有多線路交通網路貫穿。在佔據優勢區域的基礎上，項目主打海河歷史人文景觀，便是希望藉助海河絕佳的城市名片效應為寫字樓群帶來更多隱形價值。

數據顯示，天津市寫字樓市場近年來來以企業搬遷升級項目成為租賃成交的主力，部分客戶為尋求更好的辦公環境紛紛撤離原樓宇，搬入新晉樓宇。與住宅市場一樣，辦公市場同樣存在改善與迭代，天津寫字樓正處於外來需求擴大與本地更新迭代的雙重助推之下。而在建寫字樓分佈廣泛，也將會催生諸如八大里、海河沿岸新的城市中心寫字樓集中區。

自購、獨棟蔚然成風

投資界有「住宅是銅，商鋪是銀，寫字樓是金」的說法。天津市場上，內資銀行、保險類金融客戶在自建或購買寫字樓方面表現尤為積極，天津農商銀行已確定要自建寫字樓、興業金融租賃有限責任公司則選擇在中心城區購買寫字樓。2016年12月長城資產管理公司和天安財產保險股份有限公司相繼認購了海河·西岸公館3棟價值億元的商務獨棟寫字樓。自購寫字樓不僅是企業配置的舉措，也包含了現代企業在辦公場所生態、環境、景觀方面表現出來的新的要求。

城市景觀帶上打造獨棟寫字樓，在天津曾經是只屬於五大道的殊榮，海河西岸公館將這一理念帶到了海河沿線。該項目整體建築面積68697平方米，由9棟單體寫字樓和1棟歷史保留建築組成的水岸低密辦公集群，容積率只有1.4，建築高度不超過22.8米，法德式建築風格融入海河沿線景觀。除外部享有海河景觀帶之外，西岸公館在景觀設計上突出內外景觀協調，在項目內部打造「漫步萊茵廣場」、「情系黑森林」、「細味海德堡」、「四季不萊梅」四大德式風格景觀組團，成為天津低密辦公的一個經典。

創智型經濟正在逐步發展成為城市核心區產業中堅，傳統密集型辦公已經在辦公舒適度與氣質匹配上難以滿足。車位緊缺、交通擁堵、問題陸續湧現。北京企業外遷對於天津寫字樓市場而言無疑是重大利好，在高效率、更個性化、更生態的辦公需求推動下，城市中心景觀帶上的獨棟寫字樓將會站上新的風口。