有料！不動產在共享經濟時代將迎來華麗轉身

共享經濟的本質和不動產可能的角色

早在1984年，麻省理工學院的馬丁·威茨曼教授就從宏觀經濟層面的利潤最大化角度，率先提出並深入闡述了共享經濟的概念。可以將共享經濟的本質簡單理解為：通過對利潤的合理配置來使資源得到充分的利用，從而增強市場價格機制的完備程度和彈性。

目前，主流的共享經濟模式在可以預見的範圍內對全球生產模式、消費模式和企業運營模式的重新塑造是通過互聯網進行的。通過將商品、服務、數據等產品在不同主體間進行共享，打破原本的所有權與使用權之間的界限，在資源擁有者和需求者之間實現使用權共享-交易的過程。

目前，比較流行的共享經濟模式有三種：一是基於共享和租賃的模式，例如Uber、滴滴等；二是二手交易的商品再流通模式，例如淘寶的二手交易功能，ebay等；三是基於資產和技能共享的協同生產方式，例如3w咖啡模式、百度外賣的「隨意購」功能等。這三類模式的基本思路都在於在原本資產的使用功能基礎上，探索出發揮並最大化其使用價值的方式，例如Uber、「滴滴順風車」、的初衷便是私家車主和這輛車的空餘時間或空餘空間進行最大化利用，從而創造出運輸租車的服務。

在這樣的模式里，考慮不動產類財產的房屋和場地屬性，其可以扮演的可能角色無外乎對於使用不動產的對象進行進一步的發掘。

開發不動產空間的潛在價值

不動產的空間使用價值往往來源於使用者對於不動產的商業需求。通常意義上來說，商業化的房地產使用途徑的核心在於房租的租賃業務。出租者通常轉讓不動產的使用權來獲取資本租金，但在傳統的市場中，由於法務等諸多因素，市場所能提供的服務種類極為有限，且交易成本較高。隨著共享經濟的理念深入各個領域，擁有大規模商業地產的商家和個體不動產所有者的經營方式都相應受到了改變。

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商業地產

以租代售，綜合運營類模式是大企業擁有的不動產資產進入共享經濟領域的重要手段，基於將商業地產定義為具體的商鋪和寫字樓，並作為一種標準化的商品進行銷售模式的發展潮流隨著城市商用房地產建設的降溫和整體經濟環境的下行而逐步放緩，並且高昂的房價導致眾多企業難以負擔租用或購買一塊不動產資產進行使用的成本。因此，通過以租代售，對不動產中的使用群體提供綜合運營類服務就逐步成為商業不動產領域的主流出路。

淺層次的以租代售主要是進行一個概念的打造，包括所有時髦的概念都可以被使用上，諸如電子商務、O2O、創意、文化、跨境電商、聯合辦公、創業孵化器等等，其核心是以簡單的租金收入為主，而其所謂的概念和配套服務都是吸引商家入駐的手段而已，往往僅僅是停留在營銷的層面。

隨著經濟模式的逐步成熟，則逐步出現了幾類典型的成功模式。

首先，是潘石屹的SOHO開設3Q空間模式。作為一種比較淺層次的共享經濟模式的代表，從創新創業概念入手，在其存量業務基礎上，嘗試吸聚一部分非其傳統服務客戶的關注和入駐，進而嘗試用最小的代價吸引增量用戶，嘗試全新的運營模式。其中運用的手段包括媒體宣傳、聯合辦公概念推廣、以及創業服務扶持，甚至有一定成分的金融投資助力。其核心目的在於實現存量價值的再挖掘，以及全新模式的在探索。3Q空間專註於通過所持有的高價值物業作為載體，提升對小型企業的扶植以及配套服務進行盈利。由於空間內不但具備傳統物業所應當提供的如清潔、硬體維護服務以及孵化器的法務、稅務等軟體服務，還提供了生活所需的娛樂、健身甚至淋浴服務，所以就將不動產所能夠涉及的不同場景集中在了同一個空間內，通過集中建設的服務設施為眾創空間中的使用者所共享，一方面提高了不動產服務的附加價值，另一方面也將原本分散並利用率不高的各類空間，通過在位置上集中提供給更多用戶來提高其使用頻率，從而實現娛樂空間等的共享。

這類商業地產模式的另一個典型則是毛大慶所創立的優客工場。在這一模式的探索和設想中，其除了作為眾創空間提供的服務外，通過搭建會議平台等措施，逐步實現不同空間的企業之間資源互換、數據共享的過程。優客工場創造共享經濟的手段是經營企業空間生態。針對每家企業高效成長所需要的資源，為在其中的企業進行對接來實現。

這樣的共享模式中，實施主體往往都帶有鮮明的跨界特徵，要麼是直接的跨界進入者，要麼是摻雜著跨界者支撐力量，其主體，往往都擁有過往的房地產行業的從業經歷，其核心出發點在於存量經濟的盤活。而不動產所發揮的則是為小型企業經營者和創業者實現各種商業資源的共享和溝通提供一個物理的基礎。

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個人住房

個人住房領域的不動產投入共享經濟的主要案例即為美國在線短租網站Airbnb所提供的商業模式，國內目前也有螞蟻短租等類似平台逐漸受到年輕人的青睞。在這類商業模式中，個人不動產的共享方式即為簡單的房主將房間信息添加到網路平台上，等待租客下單。這樣模式的經濟基礎依然是發揮空閑房間的潛在使用價值來獲利，通過一個信息共享網站，減少了傳統房屋出租領域中法律手續複雜、租期較長、房屋買賣不得影響租客使用等不便於不動產持有者和短期尋租者進行交易的因素，因而減少了傳統短租和房間零散出租領域的交易成本。由於私人所屬的不動產通常價值、體量較小，難以形成規模效應，這是目前私人所屬不動產進入共享經濟領域的主要途徑。

不動產帶來的「人」的價值

除了對閑置資本加以利用，不動產的共享帶來的另一個重要特徵是人員社群的形成。不動產可以聚集的人口分為兩類，一類是商業地產眾創空間所聚集起來的擁有互補商業資源，能夠互相提供服務或產品的社群；另一類則是由於居住型不動產的特徵，大批居民聚居在同一生活區域內，形成居民社區，因此帶來了同樣的購物、餐飲、社交等共通的生活需求。

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商業社群

商業社群的產生與眾創空間往往同步，並且往往由眾創空間的硬體服務開始逐步發展而來。國內目前最為有影響力並在向這一方向發展的應該是酷窩。在初步發展的過程中，酷窩也被外界認為是Wework版的典型代表，其起於地產和附加的聯合辦公、孵化等服務，但在逐步發展的過程中開始聚焦社群運營的核心邏輯。酷窩通過在城市的核心地段，提供聯合辦公空間的方式，在一線城市迅速聚集人群，並計劃通過開發線上APP產品，將線下社群拉到線上，實現更為廣泛的時空層面的更多的社交互動和服務提供，進而形成更為廣泛和用戶粘性較強的線上社區，並將社區中的各種資源，包括人力資源、智力資源、資本資源、創意資源等，定向的挖掘出來，形成新的創新項目點，最終通過線下的實體辦等空間進行O2O落地，進而實現價值。在酷窩設想的發展過程中，租金收入、服務收入、增值收入等都是支撐這樣商業模式的基礎收入，而更多的收入來自於社群運營的增值收入。

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居民社群

通常，居住在同一範圍內的居民會具有類似的基本需求，不管每個人的個性等特徵造成的差異如何，同一社區的居民從社區周邊的各類餐飲、零售、娛樂設施中能夠選擇的服務類型以及社區交友、活動的社交中可以選擇的範圍就被限制在了社區這個天然的地理單元的範圍之內。目前，各類智慧社區的建設中，通常會加入業主的論壇、社團服務、二手市場、團購等共享經濟範疇內的建設內容。這類服務內容通常屬於社區服務業範疇。

不動產領域分享經濟未來趨勢總結

據對各類案例和商業模式的分析，雖然「互聯網+不動產」作為不動產領域實現信息化和加入共享經濟模式的方向，有無數條道路可以被選擇，無數種模式可以被嘗試，卻未必都將實現其最終的價值變現，不動產在現代共享經濟的環境下所能起到的作用仍然需要圍繞著其作為人們生活和工作的場所這一功能進行分享和拓展。

總體而言，共享經濟在不動產領域的表現，就是通過提高不動產中閑置部分的利用率，來最大化發揮，並且通過不動產作為載體，聚集人群形成具有相似需求、能夠形成部分資源互補的社群，進而以此作為基礎發掘盈利空間，實現利潤共享，「1+1＞2」這樣的結果。

▎世聯評估北京原創，已獲得深圳不動產估價協會論壇專業論文徵稿優秀獎，併入選論文集。若需引用或轉載，請註明作者及來源。

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