深圳寶安舊改二期推進逾10年 中信退出中洲地產接手

以創業二路北一巷為界，一側高高聳立著已建成的寶城26區一期舊改項目；另一側則是成片廠房和老住宅區陳舊破敗之景，這是寶城26區二期舊改項目。一路之隔，演繹著極不協調的城市畫面。

然而，寶城26區二期舊改項目至今已推進逾10年，仍未完成拆遷補償工作。近日，中信城市開發運營有限責任公司（以下簡稱「中信城市」）正式退出了項目開發工作，由深圳市中洲地產有限公司（以下簡稱「中洲地產」）全盤接手。

對此，深圳市中洲投資控股股份有限公司（以下簡稱「中洲控股」）證券事務代表黃立光對《經營報》記者表示：「中信方面退出應該和其內部經營決策相關，他們選擇通過公開渠道來轉讓股權，我們有機會就參與，至於中信城市退出的原因並不清楚。目前該項目暫時不會有大動作。」

中信離場賺4.66億

9月初，中洲控股旗下子公司中洲地產以4.74億元價格通過天津產權交易中心競價獲得中信城市所持有的深圳中洲寶華置業有限公司（以下簡稱「寶華置業」）80%股權，截至記者發稿前雙方尚未完成股權變更登記手續，該標的公司核心資產為深圳寶城26區二期舊改。

記者通過深圳商事登記簿查詢獲悉，2005年7月中洲集團和中洲商業開發有限公司（以下簡稱「中洲商業」）共同出資成立了寶華置業；2007年12月寶華置業經寶安區舊改辦公室確認，成為寶城26區舊改二期地塊開發單位。自成立之後，寶華置業一直承接著中洲集團對寶城26區二期舊改的拆遷工作及全部經營開發工作。

2010年3月，中信華南（集團）深圳有限公司（以下簡稱「中信華南」）與中洲集團及中洲商業公司共同簽立了《合作開發寶城26區二期項目協議書》，收購了寶華置業80%股權，出資金額為800萬元，並於當年5月完成股權交割。2016年5月，中信華南又將其80%股權轉讓至北京信雅房地產開發有限公司（后更名為「中信城市開發運營有限責任公司」）。

根據中洲控股發布的公告交易顯示，此次從中信城市受讓寶華置業80%股權需一次性付清轉讓款。此外，中洲地產將代寶華置業向中信城市及中信城開成都投資有限公司償還全部欠款本金5.77億元及其利息。

若深圳市中洲集團有限公司對其向寶華置業提供的4.09億元借款提出計息，具體利息金額由寶華置業承擔，中信城市不再享有義務；同時，此次交易的80%股權用作質押擔保向光大銀行貸款18億元，中洲地產需負責接觸質押並支付相關擔保費用。

至2017年，中信城市參與寶城26區舊改項目已近七年，待此次交易完成後則意味著其正式離場，若忽略該舊改項目推進過程中產生的人力物力等成本，中信城市從該項目中可獲得直接收益約4.66億元。

關於此次交易中信城市是否提前與中洲地產交涉，黃立光表示：「中信城市選擇通過公開渠道來轉讓股權，我們看到有機會就選擇參與。」問及中信城市退出的原因，其表示應該與其內部經營決策相關，具體不清楚。

中信集團官網顯示，中信地產的全部股權和中信泰富的住宅地產業務已於2016年9月15日轉予海外發展有限公司，中信方面則更專註於商業項目。據了解，之後中信成立了中信城市投資發展有限公司管理剩餘地產業務，后被中信城市開發運營有限責任公司替代。

項目舊改周期仍需時日

作為寶華置業的核心資產，寶城26區二期舊改項目早在2004年就被納入寶安區2004年度舊城改造計劃中，時至2017年已近13年，寶華置業獲得開發主體資格也已10年。那麼，目前項目推進情況如何？

寶城26區一期舊改高樓聳立，二期工廠大部分工業廠房已空置。

本報記者郭敏敏/攝影

記者實地探訪發現，區域內呈現一片老舊之景，大部分工業廠房已空置，仍有少數在正常運轉，大型的普威娛樂廣場也已空置，老舊的居民房仍有不少居民居住，但以租客為主。該娛樂廣場停車場保安對記者表示：「娛樂城已經簽約，主要是住宅部分的業主尚未同意賠償條件，所以至今沒有拆遷。」

而小區內一位居民則表示：「一兩年內肯定拆不了，說拆說了很久，廠房還好談，住宅部分的業主較難談妥。」此前有媒體報道指出，區域內居民提出1∶1.5的賠償條件。

而與寶城26區二期舊改項目僅一路之隔的一期舊改，目前已全面完工，住宅部分已順利交付，僅剩商務公寓在售，開發商同樣是中洲集團。

根據中洲控股的交易公告顯示，寶城26區二期舊改項目佔地面積約10.22萬平方米，規劃功能主要為商業、辦公和酒店，項目總規劃建築面積約37.24萬平方米，可售建築面積約29.33萬平方米。

目前寶城26區二期舊改項目已明確開發主體，地上建築物尚未完成拆遷補償，尚未繳納土地出讓金，尚未取得土地使用權和建設用地規劃許可證。

此次中洲地產全面接盤后，項目進展是否能有實質性突破？「以公告為主，現階段剛接手項目，目前狀態與收購前基本一致，暫時不會有大動作。」黃立光表示。

由北京中企華資產評估有限責任公司出具的寶華置業股東權益價值項目評估報告中指出，根據寶華置業管理層對寶城26區二期舊改項目拆遷情況和建設情況預估項目剩餘開發周期約4.5年。

下半年銷售亟待改善

通過本次交易，中洲控股進一步吸納了深圳地區土地儲備。其通過公告表示，此次交易為公司獲取深圳地區房地產開發項目創造了先決條件，符合公司現階段專註區域、深耕城市、多盤聯動的發展戰略，將會對公司在深圳地區做大、做強產生積極影響。

除了該項目外，中洲控股目前在深圳主要有筍崗物流項目、黃金台項目和上沙村城市更新項目。

進入2017年以來，中洲控股拿地力度明顯加大，據其上半年業績報告顯示，報告期內通過招拍掛、企業併購、合作開發等拓展手段實現新增土地面積22.65萬平方米，已超過2016年全年新增土地面積20.73萬平方米，首次進入重慶、佛山等城市。房地產開發投資25.03億元，比上年同期增加56.24%，完成年度目標的21.38%。

中洲控股方面所披露的2017年度計劃顯示，該年度內，公司計劃實現房地產銷售面積110萬平方米，合同銷售金額150億元；房地產開發投資120 億元；新開工建築面積230萬平方米；新增土地儲備計容積率面積150萬平方米，計劃投入資金100億元。

然而，大舉獲取土地資源的背後所顯現出來的是中洲控股銷售規模的大幅減少。據其2017年中期業績報告顯示，報告期內公司銷售面積較2016年同期減少42.14%至24.69萬平方米，銷售金額為31.21億元，同比減少38.84%，完成年度目標的27.62%。

中信建投研報指出，中洲控股下半年銷售亟待改善，其下半年可售項目主要集中在上海、成都、惠州和青島等，貨值超200億元，預計可支撐2017年150億元的年度銷售目標，但考慮到主流城市較大的政策執行壓力，下半年銷售任務仍充滿挑戰。