北京放行13.5萬預售 調控要放鬆？

別說話，攸克君要說一件事。今天，北京市住建委發出了一張單價13.5萬元的預售許可證。得到這張預售許可證項目，是中駿地產位於二環德勝門的中駿天宸。是的，沒錯，批准預售的單價確實是13.5萬/平方米。

聽完這些，諸君絕大多數會有以下兩種心理活動：

1.對中駿天宸項目羨慕、嫉妒，並且不解，恨不得同樣的情形，也能發生在自己項目上。

2.前有兩個項目單價9.5萬元得到放行，現有中駿天宸13.5萬元/平方米的預售許可證發出，一定會有人揣測，住建委的預售價格審批是不是放鬆了？乃至於，北京的樓市調控是不是也要放鬆了？

有第一種想法的諸君的心情完全可以理解。不過，有第二種想法的諸位，攸克君恐怕要潑上一盆冷水，羨慕中駿天宸可以，但揣測預售價格管理放鬆、調控放鬆，就是有點白日做夢的意思了。北京的樓市調控，沒有絲毫放鬆的意思，這一點，監管層仍然非常堅決。

之所以會有這種幻想，是因為你沒有從這張單價13.5萬元的預售許可證中，讀出以下5句潛台詞。這些攸克君綜合各方信息讀出潛台詞，自認為價值連城，現在與君共勉：

一、13.5萬元/平方米的單價，很可能是未來相當長一段時間以內，預售價格審批的「天花板」。這一點，先不要只盯著13.5萬元/平方米的價格，而是要看看中駿天宸的項目條件。

中駿天宸項目的位置是北二環，屬於北京城市核心地段，在新版北京城總規中，屬於城市核心區。同時，中駿天宸所處的區域還是德勝學區：這其中包括5所重點國小——育翔、裕中、實驗二小、五路通、西師附小；5所重點國中——第四中學、第八中學、十三中分校、三帆中學、北師大附中。從產品類型的角度看，也屬於規劃、設計、建設等方面，品質極高的。

另一方面，攸克君特意查看了一下近年來土地成交的記錄，還有土地儲備中心正在準備入市地塊的公開信息，看過之後，只能說中駿天宸項目所處的地理位置，基本沒有土地供應，而且在未來相當長一段時間內，地處北二環沿線、西城區也很難有土地供應，所以，地處北二環、德勝門的這個項目，是什麼樣的價值體系，諸君都是理解房地產基本常識的，對應13.5萬/平方米的價格，監管層批證的尺度，大家心裡也一定都清楚。

直白一點說，監管層對這個項目的預售價格，也是「狠狠壓低了的」。

仔細思考一下，這其中存在一種對應的邏輯關係，即中駿天宸的區位、公共資源條件、品質、區域市場價格對應的預售審批價格是13.5萬元/平方米。那麼，反過來理解，就是達不到如此條件對應的項目，預售價格審批的單價，就不可能超過13.5萬元/平方米。

放眼市場，條件能夠超出中駿天宸的新項目並不多，所以，按照這個邏輯，13.5萬元/平方米，市場可以理解為近一階段的「價格天花板」。

二、市場中排隊等待拿預售證的項目很多，心態各有不同，有的願意順應市場、順應調控，合理定價，即時銷售實現良性周轉；也有的項目，還是寄望預售價格管理口徑放鬆，能賣個高價，多賺些利潤。還有的項目，在深入研究監管層的口徑，爭取在可能的範圍內，拿下最高的預售價格。

中駿天宸項目13.5萬元/平方米的預售價格，實際上成為了一個給其他項目參考使用的價格標尺。無論是上述三種情況的哪一種，都可以用自己項目的各方面條件和中駿天宸項目對標，如果各方面條件均不能和中駿天宸項目的條件達成對等，那麼，攸克君奉勸一句，就應該主動調低價格預期，這才是最務實的。這也有利於項目理性判斷監管口徑，合理選擇入市時間。

三、脫開中駿天宸項目的本身條件，不可否認，無論是此前放行的9.5萬元，還是此次放行的13.5萬元，單論價格絕對值都不低。但是，監管層何以仍敢放行？攸克君覺得，惟一合理的解釋就是，監管層現有的政策手段和儲備的政策手段，有足夠信心，讓房地產市場保持健康、平穩的狀態。

我們能夠看到，在放行9.5萬元單價的項目同期，監管層相繼推出了「共有產權住房」、「租購併舉」等一系列旨在解決普通公眾階層住房問題的制度設計和產品，同時，在此之前一段時間，自住房也已經進入實際入市階段。這一切，實際上均對市場預期產生了有效影響，而其對預期的影響程度，也遠遠超過預售許可單價。也正因如此，我們沒有看到，個別項目得以9.5萬元高價「放行」，對市場產生了推高預期的影響。

這一次中駿天宸13.5萬元的預售單價，也是同樣的道理。

四、監管層對於預售價格的管理，不會放鬆。中駿天宸所在的德勝門區域，03年建成的陽光麗景小區，二手房價格在15萬/平方米左右。因此，你看起來很高的預售放行價格，只是絕對值高，一旦對比同區域市場的二手房價格看，監管層仍在嚴格控制預售價格，絲毫沒有放鬆。如果諸君對此有興趣，可以仔細看看中駿天宸同區域、帶學位的二手房價格。也就是說，這次監管層批准的新房預售價格，比同區域的二手房價格還地，「控價」的力度，絲毫沒有減弱。

五、監管層對於北京房地產市場的引導，將進入到「控制引導」與「制度建設」並舉的新階段。近一年半以來，北京兩次強化地方樓市調控，先是通過有效手段限制、剔除樓市中的投機、投資資本，凈化市場交易秩序，引導樓市合理預期，確保房地產市場基本平穩，從現在看，卓有成效，市場大為穩定。

從2017年7月開始，北京市的監管層開始從制度層面入手，通過共有產權、完善住房租賃制度，發展住房租賃市場等手段和方式，從供給端開始解決房地產市場的結構性問題，強化住房的「居住」屬性，從而合理引導樓市預期，再次確保了市場平穩。

在這樣的環境下，個別絕對值價格較高的項目得以放行，因為數量極少，其市場影響將很容易被消化，之前以9.5萬元的價格放行項目沒有導致市場波動，即是證明。這也是將樓市預期引導的主動權，掌握在監管層手中的一種有效技術選擇。

讀懂以上的五句潛台詞，不知諸君作何感想？攸克君還是想說那句話，順應市場，合理定價，實際上是市場多方共贏的理性選擇。所以，千千萬萬不要臆想「樓市調控放鬆」了，到時候，受害的只能是自己。