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《中國金融》|「租購同權」重在落實

作者|周景彤梁婧范若瀅「銀行國際金融研究所」文章|《金融》2017年第17期

近期,廣州市提出的「租購同權」引發了市場廣泛關注,中山、瀋陽等城市也明確跟進「租購同權」。住建部有關負責人稱將通過立法,明確租賃當事人的權利義務,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。這更加激發了市場對「租購同權」的熱烈討論。

「租購同權」的含義

所謂「租購同權」,是指租房人和購房人同樣享有子女就近入學等公共服務資源的權益。我們認為「租購同權」的推出主要基於以下背景。

房價過快上漲的同時,租房需求日益旺盛。近年來房地產市場出現一些新變化。一方面,自2015年底開始房地產市場進入新一輪的上漲周期,其中學區房備受追捧。例如,北京西城區好學區的二手房掛牌價格達到10萬~20萬元/平方米,相比之下有些城區的房價為5萬元/平方米左右。在資源有限的情況下,教育等資源通過與房產捆綁進行分配,既推動了房價的不斷上漲,也進一步促進了房價看漲預期的形成。另一方面,一線城市租房需求日益旺盛。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市是人口流入的密集區。熱點城市限購政策的不斷收緊提高了購房成本和購房門檻,會減少具有購房能力的人口規模。加之,隨著年輕人群消費觀念的改變、晚婚晚育趨勢的發展,購房年齡會有所推遲,這些都會帶來較大的租房需求。在此背景下,租賃市場就成為政府促進房地產市場合理降溫和穩定發展的重要切入點之一。

承租人合法權利難有保障,難以平等享受市民化權利。目前來看,住房租賃市場仍處於自髮狀態,發展相對滯后。有統計顯示目前規模化住房租賃企業大概只佔到住房租賃市場份額的2%,遠低於發達國家成熟市場20%~30%的比例。這就使得房屋租賃市場發展不規範,部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。同時,在許多市民化權利與房產掛鉤,擁有房產的市民在子女上學、落戶等方面有明顯優勢,甚至在享受優質教育資源方面有絕對優勢,這也一定程度上使得有房產者在醫療、就業、養老等方面能享受更多權利,而租房者難以平等享有公共服務資源。

政策調控思路有所調整,更加註重供給端管理和長期制度建設。與過去限制政策不同,近年來房地產調控政策開始更加註重供給側的調整和長期制度的建設。早在2015年底召開的中央經濟工作會議就提出「以建立購租並舉的住房制度為主要方向,把公租房擴大到非戶籍人口」等去庫存措施,今年《政府工作報告》進一步明確和提出房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,要加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展。總的來說,目前地方調控措施已經開始有所轉變,增加土地供應、完善住房租賃市場已成為當前政策的重要方面。

廣州此次推出的「租購同權」政策,雖然市場討論較多,但其實並不新鮮。梳理國內外其他地區關於「租購同權」做法,可以總結一些值得借鑒的經驗和啟示。將房屋產權與公共服務資源適當鬆綁,有利於房地產市場的健康發展。學區房並不是獨有,其他國家也都存在,學區房房價和租金往往要高於一般房屋價格。香港、新加坡等地區的學位不看產權,而是看實際居住地、家庭與學校間的緊密程度等,這在一定程度上有利於減緩學區房價格的上漲。

「租購同權」的具體方案和落實更值得關注。廣州等城市雖然提出採取「租購同權」措施,但如何實施仍有待具體方案的出台。如深圳在學位安排上探索積分入學辦法,不僅需要考慮對戶籍、房產的分類情況,還考慮購房或租房時間、社保等情況。實施方案不同,其效果也可能會有差異,其中如何確定教育資源分配方式是重點,是「租」與「購」能否同權、在何種程度上實現同權的重要決定因素。

「租購同權」長期意義大於短期意義

短期對房價影響有限,可能抬升學區房租金,但長期將緩解房價上漲壓力。從短期來看,房價並不會因「租購同權」政策的出台而快速、大幅回落,當前一、二線城市房地產市場的供求緊張狀況仍然存在,且「租購同權」政策落地難度較大,相關的配套細則與措施仍有待進一步完善。此外,「租購同權」改變的只是資源分配方式,而不能改變優質教育資源稀缺的現實狀況。學區房供給有限的背景下,在購房入學基礎上增加租房入學的需求,將大概率推動學區房租金的上漲。

從長期來看,「租購同權」一定程度上能緩解房價上漲壓力。住房兼具投資與消費雙重屬性,當前的高房價是這兩種屬性的綜合反映。房屋產權上綁定的附加值越多,其投資屬性越明顯,買房的投資需求甚至高於住房需求,進而抬高房價。「租購同權」政策旨在剝離房屋產權上綁定的附加值,有助於回歸住房的基本居住功能,稀釋住房的投資屬性,從而抑制房價上漲。

有助於培育和發展住房租賃市場,建立購租並舉的住房制度。2015年中央經濟工作會議就提出,要大力發展住房租賃市場,建立購租並舉的住房制度。此次廣州市出台的「租購同權」便是政府發展住房租賃市場眾多措施中的一條。「租購同權」實現后,租房與購房一樣可以享受教育等公共服務資源,因此會有眾多家庭選擇租房,大大提高租房需求,促進住房租賃市場發展。除廣州市出台「租購同權」政策外,住建部等九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,選取12個城市作為首批開展住房租賃試點的地區。無錫等多個城市明確「租房落戶」政策,進一步將房屋產權與戶籍鬆綁,從中央到地方均密集出台政策推動住房租賃市場快速發展(見表1)。這些政策皆體現了政府鼓勵租賃的導向,房地產市場正逐步向「購租並舉」的模式過渡,多層次房地產市場供應體系正加快形成。

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有助於租房者子女享受優質教育資源,實現公共服務權利均等化。就近入學的招生安排使得教育資源與房屋產權緊密捆綁,在優質教育資源稀缺的情況下,只有購買名校附近的住房才能擁有名校入學資格。「租購同權」政策則旨在改變這一現狀,將房屋產權與教育等公共服務資源相分離,不擁有房屋產權不再成為獲取公共服務權益的障礙,使符合條件的承租人子女同樣享有就近入學的權利和機會。這實質上是以住房為抓手,謀求公共服務權利均等化,讓租房者和購房者一樣可以享受公共服務資源。

有助於緩解年輕人的購房壓力,促進房地產市場平衡健康發展實現「租購同權」,將有利於完善房地產市場的「租買選擇機制」,人們可根據自身經濟實力進行由租到買、由小到大、由舊到新的梯次消費選擇,推遲年輕人的購房時間,甚至引導更多人選擇終身租房。這既能分流一部分購房需求,又有利於培養更為理性的住房消費觀念,促進房地產市場未來的平衡健康發展。

相關政策建議

完善相關配套細則,使「租購同權」儘快落地。住房上附加的教育、醫療等公共服務資源不平等問題,涉及社會的諸多方面。要讓「租購同權」真正得以實現,需要多個部門形成合力、共同推動,後續應儘快出台相關配套細則和規範,包括用地規劃、稅收征管、融資貸款、承租人管理制度等相關措施的細化,使「租購同權」政策更具可操作性。要加快立法、完善租賃環境,明確出租人與承租人雙方權利義務關係,規範相關行為;政府在稅收、融資方面提供相應支持;搭建房源交易平台,為租賃市場健康穩定運行提供便利和保障。近日住建部表態將通過立法逐步明確「租購並舉」的房地產市場供應體系,便是響應政策深入細化的一個重要信號。

加大公共服務資源有效供給,平衡區域差異,逐步放寬承租人的門檻限制。目前廣州市出台的「租購同權」政策對承租人仍有較嚴格的門檻限制,其他城市也對承租人進行了條件限制。在當前城市公共服務資源有限的情況下,對承租人設置一定門檻有助於階段性目標的實現,防止對現有資源尤其是優質資源的無序競爭。未來要實現真正意義上的「同權」,則需要加大教育、醫療等公共服務資源的有效供給,縮小區域間的差距,不僅要分好「蛋糕」還要做大「蛋糕」。要充分發揮市場機製作用,動員社會力量參與,構建多層次、多方式的公共服務供給體系。加強公共服務人才隊伍建設,從培訓體系、激勵機制和福利待遇等方面促進公共服務隊伍的長效運行。通過教師交流輪崗制度等方式,縮小區域差距,實現公共服務資源的均衡配置。

保障充足、優質的租賃房源,防止房租的過分上漲。一是政府提供更多的租賃房源,對租賃性用地乃至相關公共服務進行統一規劃。北京、上海今年公布的土地供應規劃中,將租賃住房與商品房進行了區分,且提高了租賃住房的比重。近日上海以「招拍掛」方式公開推出位於張江和嘉定新城的兩塊租賃住房用地,明確所建物業「只租不售」,均是這方面的有益探索。二是充分利用好當前的存量市場,鼓勵國有企業進行廠改住、商改住,通過稅收、融資等優惠提高社會化方式提供租賃房源的積極性。三是積極探索租賃運營融資新途徑,借鑒國際經驗,充分發揮房地產信託投資基金(REITS)的作用,吸引社會資金的參與,提高市場運營效率。



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