如何判斷當前中國房地產市場的形勢？

上個星期，各種經濟數據基本上已經公布，而房地產市場的數據同樣成了各方關注焦點。對於這些數據，按照政府發言人的說法，從2016年930之後，特別是在今年317之後，國內一些城市出台了一系列的房地產調控政策，比如限購、限貸、限價、限售、限商等，而且所出台的房地產調控政策越來越多，越來越嚴厲。所以，在這些房地產調控政策出台之後，特別北京的317調控政策出台之後，2016年那種國內房價瘋狂上漲的局面已經得到控制，許多城市的房地產市場也開始向理性回歸。

比如，1-4月份商品房銷售面積41655萬平方米，同比增長15.7%，增速比1-3月份回落3.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長13.0%。的商品房銷售額33223億元，增長20.1%，增速回落5個百分點。其中，住宅銷售額增長16.1%。也就是說，無論是住房銷售面積還是住房銷售金額今年都出現全面回落。特別是以同比來看，2016年1-4月份商品房價銷售面積增長達36.5%，今年下降到15.7%，相差近20個百分點；去年1-4月份商品銷售金額增長達到了55.9%，今年下降到了20.1%，相差近36百分點。兩者下落的幅度更是大。還有，從今年1-4月份70個大中城市的房價變化來看，從環比來看，已經連續7個月在下跌，絕大多數城市的房價漲幅都在縮小。這些可算是房地產調控政策出台後的效果與業績，也預示著未來房地產市場走勢。

但是，在這些數據背後，當前房地產市場調控政策的效果還是不容樂觀的。儘管今年以來的住房銷售面積與銷售金額都出現了漲幅大幅下降，但是並沒有結束這種漲幅。房地產的銷售還在增長，增長幅度仍然在15%以上，只不過比2016年那種瘋狂的快速增長慢一點而已。正因為房地產市場銷售還在快速增長，所以國內房地產開發商仍然是看好當前及未來的房地產市場。房地產開發商不僅增加對房地產市場投資，甚至於對住宅投資的增長達到10%以上，創兩年來最高紀錄，而且房地產開發商還在湧入土地市場購買土地，從而使得今年1-4月份地方政府土地出讓金的金額也創歷史新高。既然房地產開發商看好當前及未來房地產市場，那麼政府的房地產市場調控政策所起到作用肯定會大打折扣。

還有，從公布2017年4月份70個大中城市房價變化的數據來看，儘管國家統計局說從環比看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平；5個城市漲幅回落，回落幅度在0.2至1.1個百分點之間。從同比看，15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.7至7.4個百分點之間。但是，這裡有幾個概念遊戲要明白。一是以新建住宅價格環比來看，還有61個城市的房價還是在上漲，只是漲幅比以前小一些。而且這種漲幅在0.2至1.1個百分點之間回落，與2016年房價瘋狂上漲的幅度相比，這些城市房價要回到理性水平肯定是猴年馬月的情況。因為，如果以2015年的房價為基準，上漲超過20%以上城市有17個，新住宅價格上漲最快有廈門與合肥，分別是50.2%和48.9%。

二是以新住宅價格漲跌來判斷房地產市場價格變化意義不是太大。因為這些價格完全可以由地方政府的房地產管理部門來操控。因為當前住房的銷售都採取預期制度，在上面「5限」的房地產市場調控政策下，地方政府為了平衡房地產價格漲幅，它在批准新房預售項目時，就可對不同的項目和不同的價格，批准不同的預售項目。比如，如果有中心城區高房價的預售項目批准出售，同時也搭配遠郊低房價的預售項目出售。這樣對於新房價格漲跌基本上可操縱地方政府管理部門手上。所以，當前這些由地方政府房地產管理部門統計上來的數據，對市場的意義有多大，是相當令人質疑的。

還有，對於二手房價格，環比下跌的城市只有5個，而且下跌的幅度最大也只一個為1.2%,其他4個城市下跌幅度都在1%以下，而房價上漲的城市有61個。如果以2015年為基準，上漲20%以上的城市有16個，其中二手住宅價格同比上漲最快是北京與廣州，分別為56.8%和45.2%。也就是說，即使是出台調控政策最為嚴厲的一線城市，如北京，其房價的環比還是沒有下跌，其他一線城市如此。即使按照房價已經下跌的5個城市下跌幅度，那麼2016年房價瘋狂上漲的城市要讓房價回歸到理性也得花很長的時間。而只要房價還在上漲或不下跌，要讓房地產投機炒作者退出市場是不可能的。

也就是說，從當前的房地產市場形勢來看，儘管中央一而再再而三地強調「房子是住的，不是用來炒作的」對房地產市場重新定位的原則，儘管中央政府一而再再而三地強調要建立起的房地產市場的長效機制，但是對於地方政府來說，說歸說，做歸做。地方政府更關注的是讓當前這種房地產市場態勢持續下去，特別是讓當前房價不下跌持續下去。因為，這樣才能保證地方政府的GDP增長，保證地方政府的土地財政。否則，房價下跌，住房投機炒作者退出市場，地方政府會感覺到對他們會相當不利。所以，地方政府推出的限購、限貸、限價、限售、限商等一系列的短期的行政性的房地產市場調控政策，除了限商對商業地產會造成嚴重打擊之外，房地產市場投機炒作者根本不會擔心這些調控政策的出台對其投資有多少影響，因為這些調控政策不會導致房價下跌，只要房價不下跌，他們仍然還在以不同的方式湧入市場。

但是，如果堅持住房要回到居住功能，房地產市場的調控政策就得對房地產市場投機炒作進行事中及事後的限制而不是僅現在這種事前短期行政性的限制，就得用嚴厲經濟槓桿堅決遏制住房的投機炒作的行為，就得堅決去除住房的賺錢功能賺錢效應。如果不是這樣，只要住房購買有利可圖，無論是短期交易獲得利益，還是中長期交易獲得利益，那麼想讓住房投資炒作者不進入房地產市場是不可能的。如果住房投資炒作者還在湧入市場，甚至於現在不湧入，過一兩年後再湧入，那麼房地產市場要回到健康發展之路是不可能的。這可能是判斷當前及未來房地產市場形勢關鍵所在。