判斷房地產市場的未來，我們該怎麼看？！

判斷房地產市場的未來，關鍵看目前的土地制度，戶籍制度，以及嚴控超大城市人口規模的政策，是否會發生鬆動，因為這牽涉到目前房地產市場的核心問題，也就是土地的地區供需錯配。

如果要判斷目前的政策框架是否會發生改變，首先要對在現存條件下的房地產市場發展潛力有所評估。我們測算，截至2015年底，的存量住房達到190億平方米。以現在7.67億城鎮人口計算，的城鎮人均住宅面積為25平方米。 未來的房屋需求主要來自城鎮化，更新和改善性需求。整體看房地產的增長潛力已經大幅下降。具體來說，

城鎮化需求：的城鎮化率在2015年達到56%。假設城鎮化率在2026年達到65% （過去十年從44%增加到56%），這意味著未來十年城鎮人口需要增加1.7億人。假設人均住宅面積為25平方米，這意味著43億平米的新增住房需求。

更新需求：在現有的190億平米存量中，有37億平米是2000年以前建造的。由於的商品房市場從2000年初才開始真正起步，在此之前建造的房屋大都質量較差。因此，我們假設其中有一半將在未來十年內拆遷重建。這又將帶來約19億平米的住房需求。

改善需求：以65% 的城鎮化率計算，到2026年的城鎮人口將達到9.37億人。如果假設人均住宅面積從25平米提升到30平米，這又將帶來47億平米的額外住房需求。

把這三部分相加，未來十年的住房總需求大致在108億平米左右。從新開工的角度看，考慮到目前還有30億平米左右的庫存，未來10年的新開工總和大概在80億平米左右，和過去6年的新開工總和差不多。

以上的估計無疑非常粗略。比如，如果未來城鎮化更多是靠城鄉合併，那麼上面的計算就可能會高估需求。其目的不是預測，而是為了一個大致的估計。但似乎可以說，在目前的政策框架下，房地產繼續大幅增長的潛力是非常有限的，而房地產保增長的能力也將逐漸下降。而且，未來的新增需求很可能集中在人口流入的一二線城市，而這些城市目前面臨著土地供應不足的問題。所以從長期來看，目前政策框架下房地產長期需求並不樂觀，再加上供需錯配這樣的結構性扭曲，有可能會倒逼目前的土地和戶籍政策在未來發生變化。

債務和房地產的本質都在於要素錯配

本文的核心結論是房地產的主要問題並不是泡沫，造成高房價和高庫存並存的主因是土地的供需錯配，而背後又是特有的土地制度。由於存在政府的調控，樓市崩盤的風險並不大，但目前的房地產市場已經帶來了諸多的負面影響，不僅惡化了財富分配，也降低了經濟長期的潛在增長率。

事實上，房地產和另一個熱點問題債務一樣，具有深刻的歷史和制度背景，反映了經濟深層次的問題。一個認識的誤區是將的債務和房地產問題同發達國家相類比，認為主要風險在於債務危機和房地產泡沫的破滅。但我們認為，出現危機的風險其實不大，債務和房地產真正問題在於背後反應了生產要素錯配，這種錯配會大幅降低經濟的長期增長潛力，這才是最大的風險所在。

換句話說，將的債務和房地產問題和美國的類似問題相提並論，就好像兩個人都發燒，但一個是因為肺炎，另一個是由於傷口感染。如果只看體溫高低，把傷口感染當作肺炎一樣治；或者只顧把體溫降下去，不管發燒的真實病因，都無法解決問題。

經濟在過去15年能夠實現大幅趕超，要素配置的改善是最主要的原因。全球化的大浪使得數億農民離開農業，進入工業和服務業，這種部門之間的勞動力重新配置大幅提高了生產效率。但是，最關鍵的生產要素，包括資本，土地，勞動力，目前仍然存在著嚴重的錯配。

的債務問題本質是資本的錯配。在「債務虛與實」中，我們談到債務主要是國有部門的問題。在企業債務中，國有企業的債務佔到6成以上。國有企業債務加上政府債務，佔到總債務的65%。由於債主也是國有銀行為主，再加上政府的干預能力很強，短期爆發債務危機的可能不大。但是，對危機風險的過度關注，可能會忽略債務背後更深層次的問題，也就是資本在國有和民營之間的錯配。一個表現就是民營企業的規模有限。在2015年財富500強中，有94家企業入選，僅次於美國的128家。但美國公司基本都是民企，而的94家企業中僅有9家民企。如果不解決債務背後的體制問題，光通過一些財務手段降低賬面債務，並不能真正達到去槓桿的目的。

而房地產市場則是土地的錯配。一方面人口流入的大城市保留大量耕地，造成房價高企。而另一方面人口流出的城市建造了大量住宅，造成庫存堆積。將一線城市的房價大漲，同其他國家歷史上的房地產泡沫對比，無疑忽略了的房地產市場在供給端的巨大問題，並對一線城市房價的長期走勢產生誤判。

最後，戶籍和土地制度也造成了勞動力的錯配。這既存在於城鄉之間：雖然農業占經濟的比重已經低於10%，仍有超過40%的人口住在農村；也存在於城市之間，原因正是上面提到的土地錯配。

因此，將經濟同日本90年代簡單類比，認為將面臨「失去的二十年」，這種比較並不准確。日本90年代並不存在如此巨大的土地，資本和勞動力的錯配，當然也不存在由於糾正這些錯配帶來的增長潛力。但能否釋放這些潛力，關鍵在於改革。

真正解決的債務問題，主要在於國企改革，改變資本在國有和民營之間錯配。而真正解決房地產的問題，主要在於土地戶籍以及相關的財稅改革，讓土地的城鎮化跟隨人的城鎮化，而不是相反。在這個意義，債務和房地產作為近年來最受關注的兩大問題，既體現了經濟深層次的體制問題，也蘊含了解決這些問題的抓手。