買房貸款辦不下來怎麼辦？違約算誰的？首付和定金能退嗎？

不少購房者有過這樣的經歷，交了首付款後由於各種原因，銀行房貸批不下來，這也意味著辦不了購房貸款。貸款既然貸不了，不買房了是否可以退還已交付的首付款呢?開發商肯退嗎?如果你也遇上這樣鬧心的事怎麼辦？

（一）按揭辦不下來怎麼辦？原因有哪些？

按揭辦不下來的原因有多種，不同情況的處理也是不同的，在審理合同糾紛時法院一般會優先適用合同中的約定。因此，合同中對貸款不批的違約責任由誰承擔的規定是最重要的依據。如果沒有約定或者約定不明，按照下面的原則處理：

1.開發商原因

如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，銀行審查時發現這種情況是不會批貸款的，此時購房者可要求開發商退還首付及定金，並要求開發商支付相應的利息損失。

2.購房者原因

如果購房者提供的資料不真實或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批准貸款，購房者應該承擔違約責任。

3.非買賣雙方原因

如果政府的政策或者銀行的規定發生變化導致購房者本應拿到的貸款不能實現，購房者應與開發商協商，協商不成合同上又沒有約定的。購房者可以起訴並舉證自己沒有過錯並確實無力購房，要求開發商發還首付及定金。

這三個方面，任何一個出現問題都有可能被銀行拒貸。

（二）那麼為什麼銀行會拒貸呢？

1、收入有問題

從收入的角度來說，購房者必須保證家庭月收入是月供的兩倍左右，假如月供是5000塊錢，那麼你的家庭總收入最好要超過1萬塊錢。否則銀行拒貸的可能性比較大。

如果月供與收入差距比較大，那麼該怎麼辦呢？

一般有三種方式來彌補。

第一種是增加首付款，首付款不能來自於開發商等融資渠道，最好是來自於親朋。

第二種是增信，也就是找人擔保。個人和機構都可以，擔保人有共同還款責任，這一點要注意。

第三種是更改貸款周期，比如由20年改成30年，降低月供成本。

2、徵信存瑕疵

信用污點的補救方式不多，一般只能等了信用自動消除，比如信用卡逾期記錄一般只記錄兩年內的。很著急的購房者需要與銀行信貸部門協商，看能不能通過提供相關材料來補救。實在不行的只能換銀行，因為各銀行審核貸款尺度也有區別。

3、房子有問題

這種問題一般出在二手房交易中，二手房房齡是影響貸款額度非常重要的因素，以學區房為例，這種房子市場價特別高，但銀行批貸卻比較「吝嗇」，他們可不會考慮房子的市場價格，而是根據剩餘產權年限來確定貸款額度，很多老學區房銀行直接不給貸款，比如房齡超過20年以上的。

因為房齡而被拒貸，說實話，沒有多少辦法，貸款縮水的只能自己補齊放款，貸款直接拒貸的只能解除交易了。

4、購房者年齡超標

如果你年齡超標了，銀行也可能拒貸的。雖然一般20-60周歲都能申請貸款，但銀行最歡迎的是30-40周歲的購房者。太年輕的收入不夠，年齡抬高的，預期收入不足，都不容易獲得貸款。計算方式是「購房者年齡+貸款年限」不超過65年。對於這種情況，購房者只能縮短貸款年限，但如果貸款額度不減，月供壓力會相應上升。

（三）房貸申請被拒后還能再申請嗎?

是可以再申請的，不過需要滿足一定的條件， 包括：

1.借款人個人信用良好。(如果是因為信用不好被拒的話，最好找小貸公司申請貸款，會比銀行容易一些)

2.在同一家銀行貸款被拒的話，需要等待一段時間;

3.如果是因為資料準備不齊全的話，第二次申請貸款資料準備齊全后，通常可以通過貸款;

4.具體的還要結合當下的房貸市場、政策等決定。

（四）貸款下不來，購房者退房，首付怎麼辦？

貸款下不來，一般只能退房了。這時候就得考慮退首付款了。

如果是開發商或者房主的問題，首付款可以足額退回；如果是購房者的原因（比如上面提到的收入、徵信、年齡），購房者要承擔違約責任，需按照合同支付違約金，剩餘部分可退回，至於違約金比例，一般不超過總房款的20%。

總之

提醒市民在購買商品房時，首先要認真考慮自己的資金能力，如果採用按揭方式，要事先認真了解申請銀行按揭的程序和要求，在與開發商簽約時，要仔細閱讀所有需要簽署的合同條款，弄明白條款的法律意義，最好請律師陪同簽合同，有律師為您說明各項條款以及定金的法律性質能夠更好地防範可能出現的風險。

切記：最後還要要求開發商在合同中註明「如果因申請銀行貸款達不到預期金額，或銀行拒絕貸款，而導致購房失敗的，可免責並退回所交款項。」這樣在不因自己的原因造成貸款不成出現糾紛時就能避免自己的利益受損了。

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