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樓市巨變!三線漲得比一線還凶,這15城出人意料!

樓市巨變!三線漲得比一線還凶,這15城出人意料!

鳳凰房產(ID:houseifeng)綜合,來源:華爾街見聞(ID:wallstreetcn)、葉檀財經(ID:tancaijing) 、樓市氣象、上海易居地產研究院等。

導語:

最近,大部分一線城市和熱點二線城市實施了嚴厲的調控政策。那三線城市是否也受到房地產調控政策的影響,還是說,三線城市的樓市將一枝獨秀,漲起來?

01 三線城市:衛星城vs非衛星城

據德銀報告統計,從宏觀角度而言,三線城市的房地產前景是非常關鍵的。從銷售面積而言,2016年三線城市的土地拍賣面積佔全國的70%,三線城市還佔據了全國房地產投資的46%。

德銀稱,首先應該注意的是,三線城市內部是具有多樣性的,也就是說,不同的三線城市之間的房價有著很大的不同,尤其是衛星城和非衛星城之間。

2008年以後經濟轉型,投資回報率到達臨界點,製造業必須轉型,固定資產投資順理成章帶動了城市化進程。

正在形成大大小小的城市群,這些城市群有各自的經濟特色,也有各自的發展階段。目前,正在形成三大國際級城市群,長三角、珠三角較為成熟,而內部落差最大的城市群京津冀,終於在中央的關心下,有形成城市群的趨勢。

城市群形成,就有核心城市,就有衛星城,我們分析了核心城市之後,進一步分析哪些衛星城比較靠譜。

在篩選衛星城的標準上,我們團隊挖掘了統計公報、城市規劃中與衛星城發展密切相關的數據。

首先,衛星城在核心城市200公里範圍以內,利用軌道交通在90分鐘以內可以到達。衛星城有自己的獨立基因,但沒有強大到像天津、杭州、蘇州這樣不可能成為其他城市衛星城的地步。

其次,所謂的核心城市必須已經有溢出效應,衛星城才能成為承接地。以前北京有燈下黑效應,華北所有的資源都往北京集聚,現在北京受制於自然資源等因素,資源必然向周邊溢出,才可能在北京周邊形成一圈衛星城。

換句話說,只有有資源溢出效應的大城市才有衛星城,其他城市再重要也無法形成衛星城。從這個角度出發,只有北上廣深有衛星城,而武漢、鄭州還像20年前的北京一樣,不斷向外拓展城市邊界,周邊城市的資源在向武漢、鄭州集聚,不可能形成衛星城。

第三,承接核心城溢出,衛星城必須有區隔於衛星城的行政區劃,有經濟基礎,既有資源又有人才又有文化特色,不會被核心城市這個黑洞所吸附。

衛星城,主要是指距離一線城市和熱點二線城市200公里以內,或1小時之內高鐵車程的城市。2015年年中以來,這些衛星城跟隨著一線城市和熱點二線城市,房價有了較大的漲幅。而非衛星城的三線城市,房價走勢就要弱很多了。

02 三線城市的地價是否引導房價?

德銀的答案是:是的。如下圖所示,藍色線指的是三線城市前6個月的平均土地拍賣價格漲幅,橙色線則是當前月份的房價漲幅。兩個數據的相關性高達0.9。這意味著,三線城市的地價是引導房價的。

03 未來幾個季度三線城市的樓市如何走?

德銀認為,對於非衛星城的三線城市,儘管並沒有出台相關的調控措施,但是預計地價和房價也會有所回落。這有兩個原因:首先,近兩年這些城市房價漲勢相對較弱,意味著這些城市並不受「投機」資金的喜愛;其二,這些城市並不是一線城市和熱點二線城市的一個良好的可替代項。因此,一線城市和熱點二線城市的樓市調控趨嚴,並不會使這些城市的樓市漲起來。

衛星城的情況則要不同了。首先,這些城市的房價漲幅要遠高於非衛星城,其2016年11月的同比漲幅超過14%。第二,更加重要的是,這些城市距離一線城市和熱點二線城市很近。一線城市和熱點二線城市的嚴厲調控政策還將會持續,因此投資資金將會流向這些衛星城。

除此之外,德銀認為,衛星城的樓市相對不同還有一個原因:儘管衛星城的房價緊跟一二線城市,但它們的平均土地拍賣價格和較冷門的二線城市差不多,要遠低於一線城市和熱點二線城市。這意味著,這些衛星城的土地價格還有進一步上漲空間。如果是這樣的話,那麼這些城市的樓市上漲將會比其他城市更加持久。

因此,德銀認為,包括一線城市,二線城市和非衛星城的三線城市的房價不久后將失去上漲勢頭,最不確定的就是作為衛星城的三線城市了,該不確定主要來自其對一線城市和熱點二線城市的可替代性。

另外,在土地銷售開發方面,德銀注意到一個很有趣的現象:在去年11月和12月,其他城市的土地銷售增長率都是負的,而衛星城的增長卻是正的。這還不足以說明,衛星城的房地產業將一定會一枝獨秀,但起碼是一個非常值得關注的現象。

04 2016年全國樓市50強城市排行榜

12016年TOP50城市的成交面積排行

城市排行

2016年TOP50城市的成交面積排行中,排行前三位的城市分別為成都、武漢和天津,成交面積分別為2909、2881和2332萬平方米。

成都房地產市場納入統計的區域相對較多,近幾年新房的供應量也較大,所以市場交易規模也較大。

武漢城市規模較大、城市投資價值不斷提升,住房交易規模也較大。2016年天津市場快速崛起,趕超重慶市場,成為排行第三的城市,其個別月度成交面積甚至超過了300萬平方米的水平。

受京津冀概念、武清板塊市場活躍等因素的影響,2016年天津房地產市場成交行情較為火爆。

2016年TOP50城市新建商品住宅成交均價及城市分類(單位:元/平方米)

數據來源:CRIC/易居研究院

22016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行

城市排行

2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中,排行前三位的城市分別為鎮江、漳州和蕪湖,同比增幅分別為164%、139%和105%。

此類城市均為重點三線城市,其成交行情較火爆,受到了周邊二線城市的影響,比如鎮江和蕪湖受到了南京市場的影響,而漳州則受到了廈門市場的影響。加上此類城市本身不限購不限貸,市場交易容易反彈。

32016年TOP50城市的成交均價排行

城市排行

2016年TOP50城市的成交均價排行中,排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京,成交均價分別為53774、38283和33412元/平方米。

深圳此前房價不及上海,但經歷了一輪大漲后(個別月份均價已超過6萬元/平方米的水平),成為了房價最貴的城市。

上海和北京則處於3萬元以上的水平。受2016年第四季度政策調控的影響,這幾個城市房價上漲的水平受到了明顯遏制,年底前均價有所回落。

42016年TOP50城市的成交均價同比增幅排行

城市排行

2016年TOP50城市的成交均價同比增幅排行中,排行前三位的城市分別為深圳、蘇州和東莞,同比增幅分別為56%、43%和38%。

對於深圳和蘇州兩個城市來說,房價過快上漲的態勢也是倒逼其出台嚴厲管制政策的重要原因。而東莞此前受到了限購收緊預期的影響,購房者積極入市,房價也隨之快速上漲。

5

我們對TOP50城市進行新的分類,主要依據成交面積同比增幅和成交均價同比增幅這兩個指標而進行。根據全國行業平均值即成交面積增幅約25%、成交均價增幅約11%,分別設置上下兩個區間,這樣就形成了四個象限。不同的象限或散點圖,對應了不同的樓市特徵和趨勢。相應分類如下。

第一象限:面積增幅>25%,均價增幅>11%。共11個城市,分別為漳州、鎮江、天津、蕪湖、長沙、南通、濟南、無錫、佛山、南昌和廣州。此類城市庫存量總體偏大,但2016年購房熱度快速上升,房價也隨之快速上漲,屬於去庫存和控房價兼顧的城市。

第二象限面積增幅≤25%,均價增幅>11%。共11個城市,分別為深圳、蘇州、東莞、合肥、南京、北京、上海、崑山、惠州、成都和常州。此類城市屬於成交面積增幅較小、但房價上漲過快的城市。總體上屬於庫存不足的熱點城市,另外部分購房需求轉移到了二手房市場,進而使得二手房的買賣也比較活躍。

第三象限:面積增幅≤25%,均價增幅≤11%。共13個城市,分別為南寧、蘭州、瀋陽、貴陽、烏魯木齊、淄博、重慶、大連、昆明、長春、西安、台州和溫州。此類城市屬於量價相對不活躍的城市,或和庫存量相對較大、需求量相對較小等因素有關。

第四象限:面積增幅>25%,均價增幅≤11%。共15個城市,分別為洛陽、杭州、鄭州、武漢、呼和浩特、中山、寧波、青島、徐州、珠海、太原、海口、煙台、清遠和淮安。此類城市市場交易相對活躍,但庫存相對高、房價漲幅也相對小。

圖 1 2016年TOP50城市量價增幅散點圖

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