Zi 字媒體

珠江新城VS萬博商務區，時機紅利，誰更適宜？投得好不如投得早

2021/12/25

在廣州陸續出台的十多個「新城」中，南北相望的珠江新城和萬博商務區尤為突出，兩區域的對比也成了繞不開的話題，然而多數對比集中在片區規劃以及住宅產業的話題之內，少有將兩區域商業狀況和投資前景拿來剖析的，那麼商業方面兩區究竟幾何，誰風光在外，誰又悶聲發財？

人口紅利，誰勝一籌？商業缺口亟待填補，投資前景前赴後繼

人口對商業的發展是至關重要，人越多商業人均面積飽和度會越小，鋪面前景則越高。

珠江新城經過十餘年的發展，廣州塔，金融中心、高端服務業中心、文化中心和跨國公司總部中心等地標在珠江新城的崛起，標誌著廣州作為三大城市之一的特殊地位；區位得天獨厚。總規劃用地面積6.44平方公里，核心地區約1平方公里，商建面積約450萬平方米片區成熟度毋庸置疑，未來常住人口在17-18萬左右。

就相關數據顯示，目前珠江新城片區內的商業供給（公寓除外）約為15萬方，商業與人口比值遠低於國際標準，亟待填補的商業缺口成為鋪面每投必火的關鍵所在，這也是珠江新城鋪租十年漲幅5到6倍的原因所在。

再看看萬博商圈，作為華南板塊的核心，經過17年的沉澱，萬博商務區周邊擁有多個大型高端住宅項目，包括有星河灣、星河灣半島、祈福新村、雅居樂、碧桂園、萬科等大型樓盤，中高端常住人口已超150萬人，超大型品質住宅社區匯聚，萬博未來的常住人口將在30萬左右，這一人口體量大大超越珠江新城的18萬人口。

而長隆5A旅遊度假區每年2500萬的高端遊客，廣州南站每天15萬客流，將來一年能達到1.3億的人流量，再加上來往廣州與珠三角城市的客商，如此龐大的客流量將會為萬博商圈帶來源源不斷的客流，未來萬博商圈的繁榮度將會不分晝夜，不分時段，到2019年萬博商務區開始集體交樓的時候，肯定成為廣州的又一個人口紅利爆發點。

交通紅利，誰更通達4、3、2五維交通體系，助力財富路路通

廣州珠江新城位居天河、越秀及海珠三區的交接處，東起華南快速幹線，西至廣州大道，南臨珠江，北達黃埔大道，地處目前最繁榮的天河北商務區的南面，承天河北濃厚的商務氛圍，渾然組成一條新的城市中軸線，連接西邊毗鄰的傳統商務區域越秀區和待發展的東部區域，貫通隔江相對的南部組團，區位得天獨厚。珠江新城目前的交通配套主要是3號線、5號線、APM線。

地段的成長會直接帶來商鋪本身的升值，如果再有完美的交通配套帶來源源不斷的人流，那麼商鋪的投資回報會更加相當可觀。就交通方面，萬博商務區雖是「後起之秀」，卻是「後來居上」，無論是交通路網，還是實施速度，都比珠江新城起點更高、速度更快！

未來萬博商務區交通總結：泛珠三角樞紐門戶，五縱五橫六捷運。

緊鄰廣州南站，真正的珠三角1小時生活圈。

五縱：廣珠西線、東新高速、新光快速、華南快速、南沙港快速。

五橫：興南大道、興業大道、漢溪大道、廣明高速、規劃中的南大幹線（將預留有軌電車專用道）等。

六條捷運線相連：通過捷運7號線，與捷運2號線、捷運3號線、捷運4號線、捷運18號線（規劃中）、捷運22號線（規劃中）相連。

雙捷運交匯，六捷運相連，快速匯聚廣州客流。萬博商務區交通配套絲毫不輸於珠江新城，一個未來不會堵車的區域，誕生在車輪之上，就是成本、時間和效益，由此帶來的商業前景，孰高孰低，自然明了。

時機紅利，誰更適宜？投得好不如投得早，以小搏大遠見錢景

績優股or潛力股？對於投資商業的人來說，投資成本和投資收益一樣重要，相比於以大換大，小搏大的盈利模式更受歡迎。

無論是珠江新城，還是萬博商務區，最受歡迎的莫過於CBD商業，但是CBD商業的投資成本卻是日新月異的。尤其是經歷十多年發展的成熟新城，相比於珠江新城，萬博商務區的CBD商業無疑商機更大、錢景更遠。

十年前，珠江新城一手商鋪售價為7萬元/㎡，現在二手商鋪最高可以賣到40萬元/㎡。僅10年間，翻了6倍之多，就這個價還一鋪難求，商鋪隨著年限而升值的穩定性彰顯無遺。而租金翻番的背後是投資成本的水漲船高。再看今天的萬博商務區，正在上演的或許正是珠江新城十年前的投資成本，帶來的卻是漲幅遠超珠江新城5到6倍的收益。更重要的，根據萬博商務區現已規劃的商業體量，為區域性商圈，某種程度上而言，更能助升未來的價值前景。