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不動產活化, 相信很多人都聽過逆向抵押房貸 俗稱: 以房養老 但是以房老最終會喪失房子的所有權 跟一般人要傳承給後代子女的傳統觀念相悖 (或繼承人償還欠銀行的錢, 但如果繼承人有這樣的能力, 當初應該不會走上以房養老的路) 相信都是不得已才會走以房養老的路線 另外,以房養老一般最長為30年 少數可以達35年 30或35年後,老人仍需要房子怎麼辦? 這就是難解的習題了 期滿人還健在,就必須還錢, 還不出錢,房子就會被銀行拍賣, 老人將要露宿街頭 所以除了以房養老以外 還有什麼其他方法可以活化不動產呢?   IRR 21%的新光美旺福 文中舉例借用五年寬限期的房貸 可以看到類似如下的表格: FB:  儲蓄保險王 @wvr5039s FB: 儲蓄保險王 美旺福: 100 匯率: 30.7 貸款利率: 1.70% 月 年 IRR 解約金 貸款餘額 解約金-餘額 36 3 1.96% 105.9960 100 5.9960 48 4 2.72% 111.3320 100 11.3320 60 5 2.99% 115.8711 100 15.8711 72 6 3.32% 121.6484 93.3328 28.3156 當時文章只有算式跟表格 但很多人都說一目了然 上表是什麼意思呢? I have “解約金”. I have “貸款餘額” 解約金-貸款餘額 假設將保單全部解約 清償剩餘的貸款餘額 就是獲得的正現金流 再往文章下面看 負現金流代表資金流出 列的是每年還的貸款本息 而正現金流就是算出來的 “解約金-貸款餘額” 再依此正負現金流算出IRR 五年寬限期的話, 付出的貸款本息極少 可以算出IRR 21%驚人的報酬率   那假設我六年後, 不要”全部”解約,清償所有房貸呢? 改採用”部分”解約 金額只要足夠償還當年度的貸款即可   宣告利率4%的新光美旺福 (密碼為3.3513) 其解約金增加率4.04% 寬限期過後的房貸本息則是年還7.5576萬   新光美旺福(0.3%折扣) 滿六年解約金=121.6484 121.6484*(1+4.04%)-7.5576 =119.0054 也就是最右欄的第一個數字   119.0054*(1+4.04%)-7.5576 =116.2556 也就是最右欄的第二個數字 依此類推 至20年還完所有房貸 FB: 儲蓄保險王 年付本息 7.5576 @wvr5039s 增加率: 4.04% 解約金- 年付本息 月 年 84 7 119.0054 96 8 116.2556 108 9 113.3947 120 10 110.4183 132 11 107.3216 144 12 104.0998 156 13 100.7478 168 14 97.2604 180 15 93.6321 192 16 89.8573 204 17 85.9299 216 18 81.8439 228 19 77.5928 240 20 73.1699 還完所有房貸後 還有73.1699的正現金流 十年後不用自己的現金還房貸 也是類似的算法 文章就不列了, 有興趣的人可以加賴: @wvr5039s 傳訊1,可以索取原始的試算表格 現金流排列與IRR試算如下: FB: 儲蓄保險王 不還貸款 6年後 10年後 0 -1.7004 -1.7004 1 -1.7004 -1.7004 2 -1.7004 -1.7004 3 -1.7004 -1.7004 4 -1.7004 -1.7004 5 -7.5576 -7.5576 6 0 -7.5576 7 0 -7.5576 8 0 -7.5576 9 0 -7.5576 10 0 0 11 0 0 12 0 0 13 0 0 14 0 0 15 0 0 16 0 0 17 0 0 18 0 0 19 0 0 20 73.1699 120.9401 IRR 9.48% 7.04% 年 20 20 總本金 16.0596 46.2900 總利息 57.1103 74.6501 總報酬率 355.61% 161.27% 只繳六年本息 之後就用保單部分解約償還房貸 20年IRR高達9.48% 總報酬率更是達到356%   只繳十年本息的話 20年IRR則是7% 總報酬率161%   看起來似乎只繳六年本息 有著驚人的報酬率 但別忘了, 這樣你付出的本金(還的貸款本息)並不多 報酬率雖高 但是本金少的情況下 利息只有57萬 還款十年後,才採用部分解約償還房貸 雖然IRR跟總報酬率看起來是下降的 但因為本金大 利息卻有75萬   採用這樣的方法 房子還是自己的 可以出租也可以自住 又為您創造了另一筆現金流 莫當坐在黃金堆上的乞丐 不要窮得只剩下房子 讓不動產為自己創造收益吧!