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REITs不動產投資信託介紹(VNQ) ㄧ、什麼是不動產投資信託(REITs)？ 市面上的共同基金是基金公司向社會投資人公開募資，基金經理人再利用資金來購買股票或債券的金融商品，以獲得利息或資本利得再去進行分配的動作。 不動產投資信託也是相同的概念，信託公司將不動產的所有權利用證券化的形式以股票來發售，這些不動產的所有權可能的建物有商辦大樓、住宅、商場、廠房等，都有可能是不動產投資的其中之一。 REITs 本身必須實質擁有該房地產標的，或是以融資方式投資該房地產。 這些不動產的租金收入、土地增值利潤都會用配息的方式分配給投資人。 二、REITs再分配股息有嚴格規定 (1) 75%以上必須是房地產 (2) 75%以上收入必須來自房地產 (3) 95%以上收入必須是被動 (4) 應稅收入的 90％ 以上必須作為股利分配給股東 三、美股ETF: VNQ 英文名稱 Vanguard Real Estate ETF ETF Vanguard 總管理費用 0.12 ETF規模 63,900(百萬美元) 市價 96.12 成立日期 2004/9/23 代碼 VNQ 上圖是VNQ的持股分佈狀況，主要的資金大多投資於專門REITs、住宅REITs與工業房地產，明顯看出分佈都是在住宅、工業、商辦、醫療的地方。 這些地方都是經濟進步下不可或缺的地方，這些地方也是人口密集度高的群聚地，未來在土地或是建物的價值肯定有很大的漲幅空間。 持股第一的VRTPX是什麼？ 上圖是VRTPX的前十大持股，佔總資產39.74%，VRTPX的十大持股跟VNQ的十大持股有很大一部分是相同的，表示VNQ把一成的資金投資在VRTPX，剩下資金再依序買進VRTPX當中持股的部分。 也就是說，VRTPX跟VNQ的持股成分是相當相似的，走勢也是很雷同的。 VRTPX等於是便宜的VNQ，對於資金不是那麼充足的小資族來說，買VRTPX是一個不錯的選擇，這個就像是台灣的台灣50與新上市的國泰台灣5G，成分股都是相同的，差別在於價格上是否是投資人負擔得起的。 四、十大成分股介紹： (1) American Tower Corporation (AMT) 是一家不動產投資信託公司，透過子公司在美國持有、經營和開發無線通訊和廣播基礎設施的不動產。 公司從事持有、管理、開發和租賃無線和廣播通信塔等業務，並出租電塔天線據點給各種無線通訊產業，包括個人通訊服務、傳呼、及行動電話業者。 租金和管理部門從事通信網點的租賃業務，網路發展服務部門提供發射塔和相關土地收購的服務，以及授權與許可服務、建築結構分析服務等。 一個電塔可以在不增加成本的情況下，讓多家廠商共同租賃使用。 (2) Prologis Inc (PLD) 全球最大的物流房地產投資信託公司，投資標的主要為物流相關產業。 港口、機場和高速公路交匯處的高通量分佈設施(HTD)，像是港口的物流廠房，自動化廠房，其投資遍及全球的不動產市場，著重在美洲、歐洲及亞洲地區。 公司出租現代化配送設施給客戶，包括第三方物流供應商、運輸公司、零售業和製造商。 (3) Crown Castle International Corporation (CCI) 為美國前三大基地台設施租賃服務公司之一，主要在美國地區經營共享無線基礎設施出租業務。 提供客戶基地台、光纖網路及其他相關結構，包含屋頂(信號塔)、分散式天線系統、小型基地台等，以及基地台、小型基地台架設場地及數量。。 (4) Equinix Inc (EQIX) 公司為全球最大的數據中心運營商，主要在全球經營數據中心與主機託管業務。 雲端和大數據的趨勢是現代化的改變，不論是消費者或是商家的所有數據都丟到雲端伺服器，Amazon、Microsoft、Google、阿里巴巴等公有雲端廠商則是管理這些數據。 那麼究竟是誰在營運且維護這些數據中心呢？ (5) Digital Realty Trust, Inc. (DLR) 是一家不動產投資信託公司，從事科技相關的不動產持有、購入、開發、再開發和管理。 (6) Simon Property Group, Inc (SPG) 是一家自營和自我管理的房地產投資信託公司，投資遍及全球的不動產，從事零售商業物業之投資、持有、管理和開發。 主要投資於區域性購物中心、高價的暢貨中心、社區/生活型態中心、賣場中心等物業。 美國REIT公司，擁有北美大規模零售物業 (7) Public Storage (PSA) 是一家不動產投資信託公司，投資標的為倉儲物業。 公司在美國與歐洲從事自助儲存設施的併購、開發、持有和經營，其儲存空間出租按月計價供個人和企業使用。 (8) Welltower Inc.(WELL) 主要投資醫療保健事業之房地產，包括老年人住房、專業護理設施、醫療辦公大樓。 (9) SBA Communications Corporation(SBAC) 美國前三大基地台設施租賃服務公司之一 公司主要從事無線通訊基礎設施如基地台、分散式天線系統(DAS)、小型基地台等設施出租業務，業務服務範圍包含美國、加拿大、中美洲、南美洲等地區。 (10) CBRE Group,Inc. (CBRE) 世邦魏理仕（CBRE）總部位於美國加利福尼亞州洛杉磯，是「財富500強」和「標準普爾500強」企業，為全球最大的商用不動產服務公司。 提供各項策略顧問及執行，包括：物業租售、企業服務、物業 / 設施及項目管理、抵押貸款融資、評估與估價、開發服務、投資管理、研究與策略顧問等。 五、REITs的投資類型分類有哪些？ (1) 權益型 由信託公司直接持有不動產，直接經營不動產或是進行買賣獲利。 收益來源是租金收入和房地產的買賣價差，市場上的REITs大多是屬於這種方式。 (2) 抵押權型 信託公司不直接持有不動產，而是扮演銀行角色，放款給這些經營者來賺取利息。 或是投資與不動產有關的金融商品，例如：抵押債權 抵押權型的REITs，還是像經營者以抵押方式獲取一部分的建物經營權狀，再以放貸的金融來賺利息。 (3) 混合型 混合型顧名思義就是上面的權益型跟抵押權型都會使用的，可能一半資產用在權益型來經營不動產，另一半來去靠放款賺取利息。 綜合上述三個不同投資類型，在不同的經濟時代下，有不同的操作方式： 例如：利率高低、房市政策、市場的動向 利率高低是最主要影響REITs的漲跌關係。 六、歷史回測分析 上圖我拿SPY、VOO這種市值型ETF來和VNQ比較，可以看出不管是最大回檔、年均複合增長率、最好與最差的報酬，VNQ依舊是比不上市值型的ETF。 上述所介紹的不動產投資信託大多都是以保值抗通膨的方式來投資 接下來告訴你為何要現在開始投資VNQ 在過去幾年顯示都是VNQ輸給市值型ETF，但在近期三個月回報率是突然反轉，VNQ明顯超過SPY、VOO。 VNQ成分股大多都是和未來5G發展有關產業的不動產，像是電塔、雲端管理、自動化物流，這些可能都是VNQ將來的上漲題材。 總結： 1.REITs大多投資在商業模式下的不動產，像是訊號基地台、醫院、倉儲物流等，這些都是很有發展性的。 2.往年投資REITs的報酬率永遠比不上大盤，因為投資人多半是避險或對抗通膨，現階段不在是以抗通膨來投 資，而是應該著重於未來比較有發展性的題材下手。 3.現在美國利率低，對於不動產投資信託公司去持有房地產的成本也比較低，在成本低的情況下，獲利的機會就相對高許多。