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※提供線上免費的法律諮詢，解答生活中的法律疑難雜症，立即按讚加入「厝邊好律師」※ ※點黃底字串就可以連結到粉專囉※ 租賃關係期間，房東難免會碰上一些長期拖欠房租的房客。 這時候，有些急著收回房屋的房東，通常會想做這些行為：「直接進入房屋，清空房屋」、「斷水斷電逼房客搬走」或是請鎖匠換鎖。 只是在做這些行為之前，必須要先三思，因為如果在房客欠租時，房東就直接換鎖或進入屋內，一不小心就可能會吃上刑事刑責喔。 為什麼呢？且看厝邊好律師的解說：   ※未依法律途徑終止租約直接換鎖，將侵害房客的居住權、隱私權：   房屋出租與房客以後，房客依照租賃契約的法律關係，便對於出租的房屋享有使用、利用、占有、乃至於所衍生的居住生活、甚至隱私權利等等的自由權利。 這些相關的居住權、隱私權等等的權利，並不是房東可以任意破壞的。凡是在房屋租賃關係存在的期間，房客的上述的相關權利，便是必須受到保障與尊重。 因此房東不可在房客欠租金的時候，毫無理由地直接請鎖匠換鎖或是進屋內清空房屋。 一旦房東任意換鎖，或是進屋內清空房屋，即有可能涉犯刑法強制罪、或是侵入住居罪等刑事罪名。 此時居住自由權受侵害的房客，便可以依法對任意侵入住居或換鎖的房東，提起刑事告訴（就算房東因為房客長期欠租而承受損害，也是一樣）。   任意換鎖或侵入租屋的房東可能涉犯的刑事罪名如下： 刑法第304條【強制罪】 「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」 刑法第306條【侵入住居罪】 「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留置者，亦同。」   上述的「強制罪」以及「侵入住居罪」，是常見房東因為急於收回房屋會涉犯到的罪名，建議房東要多加留意。 可別因為一時的疏忽或急躁，讓自己沒能討回房客欠的租金以及房屋，就先吃上刑事官司。   ※建議依法終止租約，避免背負刑責：   依照目前民法規定，房客欠租金須超過兩個月以上，房東才能依法終止租約。 在房客欠租超過兩個月時，這時候面對房客積欠房租的情況，房東如想收回房屋，比較安全的作法是： 依法律規定終止與房客的房屋租賃關係（口語上常誤稱為解約），並且對房客提起返還房屋的訴訟（同時也可以起訴要求返還租金）。 透過終止租約以及提起民事訴訟的作法，使房客與房東之間的房屋租賃關係歸於消滅，讓房客喪失繼續使用房屋的依據（也就是租賃契約）後。 再請鎖匠換鎖或清空房屋，排除房客「無權占有」的侵害狀況，才會是比較安全穩當的作法。   ◎房客欠租處理SOP： 1. 房客拖欠租金超過2個月，以存證信函或律師函終止租賃契約，並限期要求房客清空及搬離房屋。 2.  提起民事返還房屋訴訟，取得強制執行的依據。 3. 聲請強制執行。（合法請鎖匠換鎖及清空房屋）   房客欠繳租金時，如果想自行寄發存證信函或是請律師發函終止租賃契約。 此部分可另外參考： 【生活法律】存證信函怎麼寫？一定要請律師寫嗎？ 【生活法律】律師函、存證信函的功能是什麼？請律師寫的費用是多少呢？   有法律問題想免費法律諮詢嗎？按讚加入並傳送訊息給「厝邊好律師」就可以囉！ 厝邊好律師