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低利率，資金氾濫，房價一定漲？加重囤房稅，調高持有稅，房價一定跌？   有網友以日本、美國為例，表示日本貨幣比台灣更氾濫，利率比台灣更低，但是日本房地產沒什麼上漲，顯示利率跟貨幣不會刺激房地產。   另外，美國持有稅很高，但資金氾濫下，房地產照樣飆漲，顯示持有稅高無法抑制房地產上漲。   房地產學者章定煊表示，網友這兩個論點，剛好戳中台灣房地產的問題。   首先是日本方面。章定煊說，日本這幾年房價確實沒什麼漲，日本房價指數2008年1月的指數是99.7，到2020年1月，新冠疫情爆發前是108.1，10多年來，漲幅才8.43％，連10％都不到。   以東京都會區二手公寓為主的JERI指數，2008年1月是87.56，2020年1月是93.54，漲幅比總指數更低，才6.83％。   為什麼零利率跟熱錢炒不動日本房市？   章定煊說，目前日本的房地產稅制是1990年修正的，當時日本房地產泡沫化嚴重，修正稅制是為了遏止熱錢繼續流入房地產，以免房地產持續走高，租金成本持續上揚，吃掉了企業的大部分獲利。   只是日本的稅制改革太晚出籠了，反而造而1992年的泡沫崩潰。當時雖然沒有發揮預期的效果，反而在2008年這一波資金泛濫中，成功的抑制熱錢流入日本房地產。   他說，日本房地產稅，光是買入，就要先交3％的持有稅；自用者每年還要交1.4％固定資產稅，以及0.3％的都市物業稅，出租用的要交4％的固定資產稅與都市計畫稅。   最後要出售的時候，五年內稅率高達39％，包括30％所得稅、9％住民稅，超過五年，也要交15％所得稅以及5％住民稅，合計20%。   最重要的是日本人口嚴重老化，住屋需求日低，房客又有借地借家法的保護，這些稅賦根本大多數無法轉嫁給房客身上。所以熱錢不會往房市方向跑。   相較於日本而言，臺灣的房地產好炒多了。   第二，關於美國持有稅很高，房地產卻照樣飆漲部分，章定煊說，答案很簡單，美國是移民者的天堂，雖然出生率日益降低，但是總人口不斷成長。1980年時美國人口才2.2億，2019年已經到接近3.3億，人口增加50％。