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。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。2016年，房地產市場行情火熱，企業業績亮眼，現對A股（124家）和H股（70家）共194家以房地產開發為主營業務的企業進行分析，並選取億翰智庫發布的《典型房企銷售業績TOP200》中TOP30上市企業進行比較分析。2016年房地產企業財報數據非常亮眼，主要表現為規模的快速增加，利潤額提高，企業經營性現金流入流出均處於高位，負債結構的改善，但利潤率水平保持不變。一、營業收入與資產規模雙增長據2016年億翰智庫發布《典型房企銷售業績TOP200》，TOP100企業合約銷售金額合計為51618億元，同比上升47.6%。銷售業績的大幅增長帶動預收賬款的增長，A股房企預收賬款提高至13847億元，同比增長34.1%，其中在TOP30上市房企中，恆大，融創和融信預收賬款增速均超100%。A股上市房企預收賬款與營業收入比值為87.1%，較去年同期上升了2.6個百分點，預計2017年營業收入有望繼續增長。2016年企業總體營業收入規模也在迅速擴大， 194家上市房企總營業收入為29997億元，同比增長28.9%，小於銷售金額的增速，主要原因是營業收入結轉具有一定的滯后性。在TOP30中27家上市房企有11家房企營收增速高於行業平均，金地和中南建設增速近70%。圖：2011-2016年A股房企預收賬款（億元）及同比 圖：2011-2016年營業收入（億元）情況截止到2016年年底，194家上市房企的總資產為135654億元，同比上升了30.8%。其中凈資產為33088億元，同比上升19.4%。在TOP30房企上市房企中，恆大，融創，融信和陽光城無論總資產增速還是凈資產增速均遙遙領先。在TOP30中華夏幸福、恆大、融創和融信四項指標增速均高於行業平均水平。圖：2011-2016年資產規模（億元）及變化情況 二、利潤率水平保持穩定，費用率有所下降2016年，194家上市房企毛利潤，凈利潤，歸母凈利潤分別為8075億元，3441億元和2839億元分別同比增長26.7%，30.4%和29.0%，毛利潤率，凈利潤率和歸母凈利潤率分別為26.9%，11.5%和9.46%，較2015年分別下降0.5個百分點，上升0.1個百分點和保持不變。TOP30中27家上市房企中有15家房企毛利潤率高於行業平均水平，15家房企其中只有4家毛利潤率有所上升，分別是金地，榮盛發展，華潤置地，龍湖；27家房企中14家房企凈利潤率高於行業平均，其中5家房企凈利潤率水平較2015年有所提高，分別是金地，招商蛇口，榮盛發展，華潤置地和旭輝。圖：2011-2016年利潤（億元）及利潤同比情況 圖：2011-2016年利潤率情況2016年194家A股上市房企的銷售費用率、管理費用率和財務費用率分別為3.15%、3.87%和2.65%，較去年同期銷售費用率、管理費用率分別下降0.25、0.21，財務費用率保持不變，總費用率為9.68%，下降了0.41個百分點。TOP30中27家上市房企中，70%房企三費費用率均低於行業平均，其中有12家房企費用率不到7%，其中8家房企較去年成本呈下降趨勢，特別是金地三費費用率不足5%。圖：2011-2016年三費費用率情況 2016年毛利潤率、凈利潤率及三費費用率三項指標均優於行業平均水平的企業有6家，分別是金地，招商蛇口，榮盛發展，中海，華潤置地，龍湖。富力和金茂儘管費用率高於行業平均，但無論毛利潤率還是凈利潤率均遠高於行業平均水平。三、企業經營性現金流入流出均處於高位，凈額增速達302%2016年，124家A股上市房企銷售商品、提供勞務收到的現金和購買商品、接受勞務支出的現金分別為19126億元和13344億元，分別同比增長39.8%和23.3%，均處於近五年來最高水平，表明2016年企業投資與銷售均處於高位。2016年194家上市房企經營活動產生的現金流量凈額為3504億元，較2015年增速達302%，為企業補充了較多的貨幣資金。圖：2011-2016年125家A股上市經營性現金流情況（億元）及同比 圖：2011-2016年194家上市經營性現金流情況（億元）及同比四、長債換短債，負債結構改善明顯2016年，公司債放開，貨幣政策寬鬆，給房企創造較好的融資環境，降低融資成本。同時，2016年市場行情火爆，刺激房企加大投融資力度。2016年年底，194家上市房企的長短期有息負債分別為12391億元和33152億元，短期有息負債較2015年略有上升，但增速較2015年大幅下降；長期有息負債上升了40.4%，主要原因是企業大量發行長期債券，償還短期借款，使得短期有息負債增速大幅下降，長期有息負債上升。同時，2016年銷售回款的增加使得貨幣資金同比增速達51.1%，貨幣資金與短期有息負債比值為1.67，貨幣資金完全覆蓋短期有息負債，房企無短期償債壓力。圖：2011-2016年貨幣資金及長短期借款（億元） 2016年，上市房企的負債結構也得到改善，凈負債率下降至75.2%，較去年同期下降了3.9個百分點。資產負債率為75.6%，較去年上升了2.3個百分點，扣除預收賬款后的資產負債率為65.4%，上升了2.1個百分點。TOP30房企中老牌國企中海，招商蛇口，金地和華潤置地凈負債率不足30%，處於行業較低水平。圖：2011-2016年企業負債情況 圖：2011-2016年短期償債能力情況（貨幣資金/短期有息借款）