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有一個做童裝的小姐妹，我們聊的非常的開心，最後聊到職業上面，他開了一家童裝店；沒事幹瞎聊，咱認為開童裝店，都是在大型商場，她的店開在哪裡，真的是顛覆了我的三觀；我問，開童裝店怎麼樣，賺錢嗎？在咱的眼裡，實體商業是不賺錢的，特別是這類服裝類的產業，對不對？她說，還可以；我說，每月流水，有多少？她說，每個月不到10萬，是銷售額，不是利潤哈；到這個時候，我很驚訝，一個童裝店能做到每月10萬流水，那可是真的需要真功夫，或者就是一個大賣場；我說，你們的店開在哪裡，是在哪個商場？她說，是在社區的底商，也就是那種小區內部的那種底商；我大睜眼睛，不會吧，表示很驚詫？我問，你們的店鋪，多大面積，有幾百平米？她說，大概實用面積也就是50-60平米，建築面積好像是80多平米，差不多；哎呀，我勒個去，遇到高人了，怎麼做到這個高的營業額的呢？我說，你們有什麼絕招嗎？她說，我花了學費，學來的，就是運營朋友圈，做爆款，搞團購就做了這麼多；回頭我在取取經，分享給朋友們，看看怎麼運營？這真的是顛覆咱的三觀，只是聽說有這樣的傳說，沒想到這麼神奇，你看一個並不是很起眼的店鋪，就運營出如此高的流水，這可謂是一個真功夫，說到這裡是什麼意思呢？和商業地產有什麼關係呢？第一：商鋪的關鍵性指標，不再是位置；這一點和之前的說法，好像有很多矛盾，這個規則在之前都是不可愉悅的紅線，一旦一個商業的位置變得不好，那就是失敗的，那好了，很多開發商就會花重金，買地建設商場；如今呢，變了，完全變了，為什麼呢？萬達到哪裡，那裡就是商業中心，這句話說的，對不對，很對很對，為什麼呢？原來的肯德基和麥當勞的選址，都是有科學的定位的；也就是他們選擇的位置，都會是未來的商業中心，人流最多的地方，會在城市規劃的研究上下很多功夫；都知道，肯德基也是最值得一說的就是，它的70%利潤和營收，來自於地產零售；也就是選址，簽合同都是幾十年，而租給投資者的房租，是累年增長的，導致了利潤的增值；品牌承托其價值，賺錢在地產零售，做商業地產都知道這個；可是現在的肯德基和麥當勞，就跟著萬達走，奇怪不奇怪，可見萬達的品牌運營能力很強；也許不在鬧市區，也許在郊區，這些大品牌就可以襯托萬達，也可能是穿的一條褲子，一起打造一個商業哈；這個就不多說了，主要想說的就是，一個商業的位置不再重要了；第二：商業體的運營能力，決定商業的價值；買商鋪就是要賺錢，賺錢就是要有足夠的租金支撐，然而商鋪的風險又是比較大的；一般的商業銀行貸款給買商鋪的業主，都是5020，什麼意思呢？首付必須是50%或者以上，貸款額度必須是不能超過50%，另外，就是最多貸款給你20年；為什麼會這樣，主要是因為商業的土地年限40-50年，另外就是風險大；這就導致了幾個現象；一是商業本身流通能力差，怎麼說呢？交易稅費高，溢價增值稅賦高，首付高，利息沒有優惠，貸款年限低，月還款高；這就決定了，商業房買賣本身就有很多的限制性；二是依靠租金，是商業的本質；這又回到了商業房的本質，除了增值之外，就是租金，增值是因為有好的運營，租金高也是因為有好的運營；所有的指向，就一個方向，那就是運營方向，必須給力；阿永哥點評：一是未來的商業，運營的人的能力，哪怕是一個朋友圈，也會造出爆款來；二是誠信體制的建立，這個過幾天，專門分享一下誠信體系和運營的關係，一個商業的運營，誠信體系的建立與品牌的關係，是息息相關的；可是，開發商是一個最不講誠信的一個地方，買了房能退嗎？三是商業的價值，位置不再是唯一標準，幫助商戶做運營，才是一個大的方向；有門檻，才是提升商業價值的一個有意義的事情，只有理解你的人，才能一起玩，哈哈；然而這裡，買房的不一定是做生意的，做生意的或許門檻越高，才能認識商業真正的價值；買房賣房，怎麼增值，怎麼識破買賣花招？請搜索關注微信公眾號《樂福居》，有問必答！或者直接加微信：599194173本文為作者原創，未經授權不得轉載