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過去的十天，蘇州各媒體都在進行年中盤點，角度各有不同。從蘇州樓市半年度榜單能看到什麼？自從我寫過蘇州灣天鉑實質上是半年度的蘇州銷售冠軍（金額），很多項目紛紛表示出不服氣，於是一氣兒出爐了很多榜單，含商業、公寓。好，我們且不要那麼膚淺，我們往深遠里看。一份榜單，可以解讀的東西很多。數字是一種很玄的東西，單純看，冰冷生硬，不帶任何感情。但若是你帶著感情和思路去看數字，你會發現，數字能告訴你很多答案。我還是說套數吧，因為套數最有說服力，也最體現營銷人的能力和辛苦。不管這套房子總價是幾十萬還是幾千萬，可是認購、簽約、回款，每個程序都一樣不可少，任何環節都不會因為總價低而忽略。好，那麼就看看半年度套數排名前二十的樓盤吧。假如可以的話，我再加上吳江幾個網紅盤比如蘇州灣天鉑、綠地江南華府這兩個基本過千套的樓盤。陽光城麗景灣，甪直；湖畔樾山，陽澄湖鎮，北相城；正榮悅嵐山，通安；中糧獨墅御湖，甪直；華宇錦繡花城，黃埭；藍光和雍錦園，木瀆（這個位置還算好）；新城灣語城，吳中太湖新城；綠地中央廣場，科技城。還不提三四個高鐵新城板塊，幾個相城板塊的。以上區域，基本在什麼位置？可能時光倒退三年，很多人都會嗤之以鼻。但如今，卻是蘇州賣得最火的樓盤。這就是時間和金錢的威力。只要你足夠耐心，時間能夠擺平一切；在當下的蘇州市場，性價比才是王道，你吹噓再多沒用，買房人用腳投票。當然不要忘了路勁瀾山瀾、建發獨墅灣、萬科湖西玲瓏這些位置相對好一些的樓盤，但也是性價比首選。好了，說完時間和金錢，說點別的。1第一，從地產營銷人角度，再也沒有活少錢多離家近。我們每當面臨工作的抉擇總會想，這個樓盤在不在市區啊，好不好賣啊，上班苦不苦？有人會選市區的，高大上，體面，下班約個串什麼的也方便。但是這樣的樓盤價格不便宜啊！因為地價決定了出身，所謂系出名門，天生驕貴。儘管你使盡全身解數，努力工作，你會發現你沒有賣幾套，你的同事們也沒有賣幾套。當然，因為房子單價高，面積大，總價高，你的總佣也不會差，但這是建立在量的基礎上的啊。假如整個案場賣得都不夠理想（目前這個政策收緊的年代，高價盤能賣好出鬼），那麼你的領導壓力會大，那只有讓你們更努力拚命賣房。我曾經某天晚上接近十點坐一號線回家，對面坐了某高端盤的銷售，一臉疲憊，生無可戀狀。我知道他們賣得並不好，狀態也不好。假如我是營銷總，我得考慮怎麼調整一下他們的狀態了。2第二，蘇州未來一段時期內的趨勢還是低價走量。高價房有沒有機會？正如剛才所說的，你需要時間，假如再給你三年時間，目前市場上所有的滯銷盤基本都會解套。但你等不到那天，因為三年後，房子已經交付了。也許公司可以等等等等得起，但身為一線營銷人，可能案場已經換過幾茬人了。除非你所在的，是那種有錢不慌的企業，但在這個萬達都能被融創收購的年代，沒有什麼是不可能的。那些現在只有一萬多價格的樓盤，只要在蘇州，基本上還是會跑量，不會滯銷。這跟開發水平、營銷能力都沒有關係，這是大勢，也是大市。常熟碧桂園紫雲名邸開盤都能賣到18500元了，9000人搶300套。你蘇州的一萬二三四五的房子憑什麼走不掉？我認識的幾個常熟朋友在最近兩個月都在蘇州買房了。原因和去年初蘇州人去無錫搶房子一個道理，更是升級版。蘇州搶無錫是因為蘇州無房，蘇州城市級別高於無錫，那是一種生態鏈上高級對低級的收購；常熟搶蘇州，同樣是常熟無房，且蘇州相城、吳江等區域價格低於常熟，更何況蘇州城市級別高於常熟，同屬大蘇州，大蘇州人買房可買三套，那是低級對高級的抄底。更是常熟人對蘇州人智商上的藐視和碾壓。金錢的威力就在於此，你價格便宜，性價比高，就有投資價值。這一波低價排行前列的樓盤，真正的剛需恐怕還是不多，常熟人會住你蘇州鄉鎮上？至於誰接盤，你拍地價格動輒八九千一萬多，加一萬塊做售價，怎麼著也得到兩萬。接盤的事情，目前沒有人關心。【我們承認有泡沫，但這泡沫不一定會在你拋盤前炸。】這是炒房人的邏輯，看似正確，但就看你怎麼考慮配置你的資產了。私認為，你手裡兩三套房子，沒有多餘現金，那不叫炒房。3第三，依舊從營銷角度，可能我們原先的推廣方式要變了。蘇州原本是個很溫文很內涵的城市（2013年前的硬廣），跟我所待過的常州是兩個概念。所以每次我回到蘇州，看到那些動輒三千載，處處起風華的概念高炮，再想想常州直降500元/㎡、抄底價、年底八盤聯動大優惠的數字狂魔們，簡直就是兩個世界。2014年可能是蘇州地產廣告的數字元年，不過還沒等起勢，又迎來了2015年這波狂潮。現在蘇州主城區的高炮戶外們，基本回到了2013年前。依舊的高大上，依舊的風花雪月，歌舞承平。可是，當我們來到了鄉鎮...對於鄉鎮盤，我是有點經驗的，具體怎麼干我不說，想知道的可以加群聊，或者找我私聊。（V信778785535）但大體無非以下幾種：進村、進企業 、搞吃喝活動、送小禮品 。我們原先在市區操盤的經驗，可以先收收。比如圈裡大佬們送遍禮品，搞個價值論壇，請客戶看話劇歌劇舞蹈，網路再搞搞直播啥的。我判斷，這可能不接地氣。我想說的，項目操盤手和策劃們，千萬不能經驗主義，非要一味高大上，拉逼格，結果把最本真的客戶需求給忘了。畢竟拿著公司的錢，是要把房子賣出去的。4第四點，還是營銷角度，你月出50套，已經足夠進榜單。我們看下榜單，你一個月賣70套，就能夠蘇州排前十，可以跑去跟老闆吹牛逼了。所以我不明白我當年做新區某項目，月均去化四五十套，結果被換，是什麼道理？這個榜單告訴我們，蘇州市場沒有別人說的那麼差，但是也絕對不像有些人吹捧的那樣，有那麼瘋狂。整個蘇州，上百個項目，排到20順位的，也不過半年308套。也許這跟推貨量有關係，但你有供應也得能賣出去啊。所以暫時還沒上榜的小夥伴們，不要著急，我們還有半年的時間，只要有貨，價格合適，2017年還是我們的。按理來說，一個月出50套，不難啊。真要有誰覺得難的，可以和我約一下，掛個顧問。地產話不言多，最後總結一下。1.同樣的數字或者事件，你看問題的視角和出發點不同，得出來的結論就可能不同。2.蘇州樓市目前很健康，目前市場上的低價盤正在默默跑量，未來價格會提升一個量級（5000元起跳）。3.想要賣好鄉鎮盤，務實為主，別吹牛逼。（接下來我會重點關注鄉鎮盤表現）4.地產營銷人想好自己要什麼，同時給自己一點信心，穩住，我們能贏！寫於7月10日晚上二十二點。部分圖文取材於網路，如有侵權，聯繫本人刪除。目前已開通【蘇南房地產觀察】群，1群僅余個位數的大佬位置，請加2群，加本公眾號 微信778785535，留言給我拉進群第一時間獲取地產政策、信息解讀。商務合作：13913115835 胡打賞隨意蘇南房地產觀察∣內容為王的時代