Zi 字媒體

對大部分人來說，分析房價問題太痛苦了。因為要剝離情緒對我們的影響，有違直覺，有違本能。所以，往往會有人高位站崗，或者最低點賣出的例子。這就是為什麼，我們看了這麼多篇文章，依然焦慮的原因。買房，需要磨練心智。銀行面臨一個相當尷尬的處境。一是基準利率相對還在低位，但實際上貨幣市場資金偏緊。現在，商業銀行最難受的時候。銀行本來就是吃利差的，官方利率和銀行同業拆借利率差額越來越小，銀行靠什麼賺錢？只能通過減少房貸優惠幅度，增加貸款成本了。所以，從利率差額這個角度來看，央媽放水，利用公開市場逆回購、MLF進行流動性管理只能是解決燃眉之急，想要環節資金緊張，必須上調基準利率。房價在歷史最高點的時候，房貸利率往往處於最低點。而房價在最低點的時候，房貸利率處於歷史的最高點。接下來，是本文的重點。對未來房價和利率的預測。其實準確度多少我倒不能打包票，只能說，大的趨勢，大家還是要掌握的。從6、7月份部分城市新一輪的調控政策發起，以及對金融去槓桿的嚴格執行力度來看，貨幣流動性趨緊的形式是無法改變了。只要錢荒，銀行只能進一步調高房貸利率。去年銀行放款過多，全國有19萬億的存量房貸，而且房貸利率是打七八折的。按照現在同業拆借的成本來看，如果銀行不上調房貸利率，銀行一定會血賠。易居房地產研究院預測，今年11月的個人房貸利率可能達到5.1%左右。對比前幾輪的加息頻次還有房價的漲跌情況來看，11月份，很有可能出現全國70個熱點城市的房價大規模下跌的情況。屆時從本輪房貸利率開始上漲的2016年底算起，持續增長時間將達到一年左右，增長0.6個百分點。熱點城市的樓市將延續最近開始的降溫趨勢。國家統計局新公布的5月份70城房價環比漲幅為0.8%，我認為這一指標將於11月前後下拐，也即房價環比正轉負，並且本輪房價下行的時間預計將比2014年更長。在這裡說點大實話，目前雖然房價下降了，但是信貸緊張，銀行額度吃緊，開發商要求現金流儘快回籠。房價跌了，但首付變成了五成，七成，甚至全款，老百姓還是買不起房。所以從剛需的角度來說，站長也希望能夠加息。這樣的話，銀行可以多發放新增的住房貸款，資金適當寬鬆一些。無論如何，我認為，現在限購限貸限售對樓市的直接影響力沒那麼大了，未來房價走勢，信貸會成為主導因素。